Документ на право собственности: что нужно проверить перед покупкой квартиры?

Считается, что главный документ на квартиру — выписка ЕГРН. Он и правда нужен. Когда будете покупать квартиру, то в первую очередь требуют именно её, чтобы проверить собственника и жильё. Но есть и ещё ряд документов, которые обязательно должны быть у владельцев недвижимости.

Что на самом деле является правоустанавливающим документом?

Росреестр объясняет, что основным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость (квартиру, дом, гараж, садовый участок и т. д.), является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней отражена информация о собственнике, характеристиках объекта, наличии/отсутствии ограничений прав, обременений и другие сведения.

По итогам регистрации делается запись в ЕГРН. Сертификат сейчас не выдают. Учитывайте, что с 2023 года выписки ЕГРН выдаются без указания личных данных собственника. Вот как сейчас надо делать полную выписку.

Но право собственности возникает у вас на основании другого документа. Ведь прежде, чем зарегистрировать объект, вы должны его купить, получить в дар или по наследству и т. д.

Поэтому документом, подтверждающим право собственности, считается выписка ЕГРН, а правоустанавливающим документом может быть:

1. Договор купли-продажи недвижимости.
2. Договор долевого участия в строительстве.
3. Договор приватизации.
4. Договор дарения.
5. Свидетельство о праве на наследство.
6. Решение суда.
7. Справка ЖСК о полной оплате пая.

Только на основании какой-то из этих бумаг ЕГРН сможет подтвердить, что вы законно приобрели квартиру и она действительно принадлежит вам. Это отражается и в самой выписке или в свидетельстве о собственности. Например, указывается номер (если есть), дата договора купли-продажи, дата заключения сделки, или фамилия нотариуса, если было нотариальное заверение.

Поэтому для полного набора документов на квартиру нужна и выписка, и правоустанавливающий документ.

Какие документы вообще должны быть на квартиру?

Собираетесь приобретать недвижимость, требуйте эти документы (прибрели — храните их):

1. Паспорт.
2. Выписку из ЕГРН.
3. Справку о составе семьи.
4. Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, договор ДДУ, договор дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. п.).
5. Кадастровый (технический) паспорт.
6. Выписку из Домовой книги.
7. Справку об отсутствии задолженности (в том числе по коммунальным услугам и капремонту).

Могут дополнительно понадобиться:

1. Нотариальная доверенность.
2. Разрешение органов опеки и попечительства.
3. Свидетельство о рождении ребёнка.
4. Письменное согласие супруга.
5. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если вы покупатель, то храните справки не менее трёх лет. Правоустанавливающие документы — всю жизнь.

Для чего нужны правоустанавливающие документы

Росреестру старый договор купли-продажи не нужен, и покупатель не имеет права его требовать от продавца. Но может отказаться от сделки, если ему такой договор не покажут. Почему?

Потому что, отдавая несколько миллионов за квартиру, люди хотят быть уверены в чистоте приобретаемого объекта. Ведь в договоре могут быть указаны дополнительные ограничения. Например, при продаже есть условие, что кто-то ещё имеет право пожизненного проживания в квартире. Выселить такого человека будет невозможно. Об этом все хотят знать заранее.

Проверить в договоре купли-продажи нужно:

Нотариальное удостоверение. Если квартира находилась в долевой собственности, принадлежала несовершеннолетнему или недееспособному, продавалась по доверенности, если документы на регистрацию права собственности были отправлены почтой.

Использовался ли маткапитал. Если продавец когда-то покупал квартиру с использованием материнского капитала, в ней должна быть выделена доля ребёнку. Для продажи такой квартиры нужно согласие опеки, а в новой квартире обязательно выделить ребёнку сравнимую долю. Плюс сделка должна быть нотариально заверена.

Была ли квартира куплена в браке. ЕГРН может указать одного собственника, даже если квартира приобреталась в браке. Тем не менее по закону она находится в совместной собственности у супругов. Для продажи такой квартиры нужно нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если они в разводе. Но проблема в том, что квартиру всё равно можно продать. Тогда есть риск, что второй супруг сможет оспорить сделку.

Использовалась ли доверенность. Доверитель вправе оспорить сделку, если выяснится, что доверенность он подписал под угрозами.

Если это договор дарения, то нужно проверить пункт об отмене дарения. Он нужен на случай, если получатель квартиры умрёт раньше дарителя.

Также существуют основания, по которым можно оспорить дарение. Например, если даритель был младше 14 лет или недееспособным в момент сделки. Или даритель обанкротился в течение трёх лет после того, как подарил квартиру.

Если это право на наследство, то стоит проверить основание наследования. Оно бывает по завещанию и по закону.

При этом завещание можно признать недействительным:

• в течение 3 лет с даты открытия наследства,
• в течение года с момента, когда стало известно о нарушении прав.

После приобретения квартиры не теряйте правоустанавливающие бумаги. Важны все документы, которые указаны у вас в свидетельстве (выписке) как документы. Кроме договора купли-продажи, это может быть, к примеру, ещё и акт приёма-передачи.

Если вы потеряли правоустанавливающий документ, то его нужно восстановить. Для объектов, которые были приобретены после 31.01.1998 года, за заверенной копией нужно обратиться в Росреестр (можно сделать через МФЦ). Если право собственности возникло раньше, то можно обратиться в районное бюро технической инвентаризации (БТИ).