Как самостоятельно проверить квартиру перед сделкой, чтобы вас потом не выселили

Рынок недвижимости можно сравнить с морем. Там есть акулы, хищные рыбы и безобидные травоядные жители, которыми все хотят поживиться. Одно неверное движение, ошибка и вас уже поймает хищник: вы останетесь без денег и жилья, зато с кучей проблем, ипотекой и судебными разбирательствами. Чтобы радость от покупки жилья не превратилась в разочарование, надо учиться у акул рынка недвижимости. Мы собрали советы экспертов, как проверить продавца квартиры перед сделкой, на что обратить внимание в документах и от каких покупок надо отказываться, а ещё - как заключать договор, чтобы он был для вас безопасным.

Выписка ЕГРН

Первое, что вы должны сделать, покупая квартиру, запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Здесь будет информация о собственниках, об основании возникновения права собственности, обременениях, запретах на регистрационные действия.

Имейте в виду, что с этого года в выписке ЕГРН, которая выдаётся третьим лицам, не будет информации о собственнике недвижимости, поскольку это личные данные.

Полную выписку, где указаны ФИО собственника, может запросить только он сам через портал «Госуслуги» или МФЦ. Если собственников несколько, то выписку надо брать на каждого, чтобы видеть данные каждого.

Видов выписок ЕГРН много. Покупая квартиру, проверьте:

• общую выписку;
• выписку о содержании правоустанавливающих документов;
• выписку о переходе прав на объект.

Из этих документов вы узнаете: адрес объекта, его технические характеристики, кадастровый номер, обременения, аресты, сведения о правоустанавливающих документах. Сравните данные в выписке с представленным пакетом документом.

Выписка о переходе прав на объект покажет историю сделок с объектом недвижимости с 1998 года. Если квартиру часто продавали, то стоит поинтересоваться, почему, устроить более глубокую проверку.

На что обращать внимание в выписке:

1. Дата выдачи выписки. Закон не устанавливает срок, в течение которого выписка ЕГРН считается актуальной. Большинство организаций устраивают выписки, сделанные за месяц до предъявления. Но вам лучше запросить документ за несколько дней до сделки (2−3 дня), чтобы убедиться, что никаких свежих данных туда не внесено (например, арестов).
2. Сверьте номера правоустанавливающих документов.
3. Сверьте данные о собственниках с паспортами.
4. Сверьте кадастровые номера в выписке и правоустанавливающих документах. Возможны случаи с задвоением кадастровых номеров. Собственник должен обратиться в Росреестр с требованием погасить лишние записи.
5. Сверить площади в ЕГРН и других документах. Возможны ошибки, которые стоит исправить до сделки.
6. На квартиру наложено обременение.

Можно ли покупать квартиру с обременением?

Есть разные виды обременений. Некоторые делают сделку невозможной, другие несут потенциальные проблемы, третьи — безобидны.

Ярослав Сафронов предупреждает, что квартиру не надо покупать, пока обременения не будут сняты, поскольку по ст. 8.1 ГК РФ обременение, зарегистрированное в ЕГРН, является основанием к отказу в защите нарушенного права в судебном порядке.

Ипотека

Как отмечают эксперты, ипотека — самый распространённый вид обременения. Если вы видите, что долг по жилищному кредиту непогашен, то уточните, по какой схеме продавец будет продавать квартиру: погасит долг задатком, возьмёт потребкредит на погашение или что-то другое.

Арест недвижимости

Если у собственника есть долги или споры по недвижимости, то на неё может быть наложен арест. Это самый серьёзный вид обременения. Такую квартиру вам не купить.

Арендаторы

Если договор аренды заключён более, чем на год, информация о нём будет в Росреестре. Если вы купите квартиру с жильцами, то все обязательства перейдут к вам. То есть вы будете брать арендную плату, но выселить людей без оснований не сможете.

Договоры сроком менее года не подлежат регистрации. Эксперты называют это скрытым обременением.

Дмитрий Федин

Итак, если квартира находится под арестом, то от сделки лучше отказаться и выбрать другую недвижимость. Если жильё куплено в ипотеку, то обязательно уточните, по какой схеме продавец планирует продавать недвижимость. Даже если в списке обременений нет аренды на длительный срок, узнайте, есть ли жильцы. В противном случае вам их сложно будет выселить.

Есть и другие виды обременений, например, рента. Но сделки с ними сложны. Их лучше проводить со специалистом.

Найти наследников

Ярослав Сафронов:

Дмитрий Федин:

Оксана Васильева

Оксана Васильева даёт такие советы для покупателей наследственной квартиры:

1. Ознакомиться с завещанием, если оно есть.
2. Прописать в договоре, что если сделка будет признана недействительной, он должен будет вернуть деньги.
3. Поговорить с соседями, узнать про наследников.
4. Оформить договор купли-продажи через нотариуса.

Лина Коршунова:

Валерий Летенков

Валерий Летенков отмечает, что покупатели наследственных квартир сталкиваются с желанием продавца снизить налоговую базу, указывая в договоре минимальную стоимость. Это может привести к проблемам, поскольку указанная сумма не должна быть ниже кадастровой стоимости квартиры. Если продавец настаивает на указании суммы ниже кадастровой стоимости, такую сделку лучше избегать.

Итак, если вы покупаете наследственную квартиру, то следуйте таким советам:

1. Идеально, если квартира получена в наследство более, чем 10 лет назад. Так риск минимален.
2. Не соглашайтесь на занижение стоимости квартиры по договору. Если будут споры, то вам вернут только сумму, прописанную в договоре.
3. Проверьте всех возможных наследников в сервисе нотариата и по базе судебных дел.
4. Поговорите с соседями, уточните, какие у бывшего жильца были наследники.
5. Прочитайте завещание.
6. Включите в договор пункт, по которому продавец должен будет вернуть стоимость квартиры, если сделку признают недействительной.
7. Заключите нотариальное обязательство о том, что продавец сам за свой счёт должен решить все проблемы с наследниками.

Скрытые собственники

Особое внимание собственникам, которые не прописаны в ЕГРН, но имеют право на недвижимость или проживание в ней.

Бывшие супруги

Сложность в том, что имущество, приобретённое в браке, считается совместно нажитым. При разводе оно делится. Неважно, на кого оформили жильё, принадлежит оно обоим. Сделки с такими квартирами должны проходить при письменном согласии супруга.

Однако с 2021 года штамп о прошлых браках ставить в паспорт не обязательно. То есть покупатель квартиры может не узнать о том, что у продавца раньше был супруг и стоит заручиться его согласием.

Итак, попросите у продавца справку из ЗАГС и сравните дату заключения и расторжения брака с датой покупки квартиры. Если недвижимость куплена во время брака, то следует взять нотариальное согласие бывшего супруга на сделку или решение суда о разделе имущества.

Квартира, купленная с использованием маткапитала

Если для покупки квартиры использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли.

Ярослав Сафронов

Итак, если вы покупаете квартиру у семьи с детьми, то сравните дату покупки квартиры и дату рождения детей. Если недвижимость приобретена после рождения детей, то попросите выписку по лицевому счёту СФР, чтобы увидеть использован маткапитал или нет. Также можно попросить справку из банка, чтобы понять, участвовал маткапитал в погашении или нет. Если маткапитал применялся, то сделка будет проходить с одобрения органов опеки и попечительства, а продавец обязан будет выделить доли.

Дмитрий Федин рассказывает случай из практики. Продавец гарантировал покупателю, что согласие супруги на продажу недвижимости есть, но отказывался называть фамилию и имя супруги, предъявлять согласие до подписания договора. В день сделки, пока договор ещё не был подписан, у продавца всё-таки взяли согласие супруги. Вот только оно было подписано за год до сделки. В картотеке судов нашлось дело о споре между супругами о разделе имущества. Сделка не состоялась, покупатель нашёл более добросовестного продавца, сэкономив силы, нервы и деньги.

Тот, кого нельзя выписывать

Есть перечень лиц, которые могут пользоваться квартирой, пока прописаны в ней. Да, они не собственники. Но если вы купите эту недвижимость, то получите в нагрузку жильца, который в любое время может у вас поселиться на законных основаниях.

К таким жильцам относятся:

1. Тот, на кого оформлен завещательный отказ. Умерший владелец квартиры не передаёт недвижимость в собственность наследнику, но разрешает ему жить в ней на срок, указанный в завещании (до 18 лет или пожизненно). Выписывать таких жильцов нельзя даже после продажи квартиры.
2. Приватизация проводится на всех, кто прописан на данный момент в квартире. Но каждый имеет право оформить отказ. Человек не становится собственником, но получает право проживать в квартире до тех пор, пока не выпишется. Если родители приватизировали на себя, а на детей доли не оформили, то они продолжают претендовать на часть недвижимости.

Валерий Летенков предупреждает, что ситуация становится сложнее, когда человек, пожизненно прописанный в квартире, требует деньги за выписку. «Иногда эта сумма может достигать половины стоимости квартиры. Поэтому, если вы видите прописанных людей на момент сделки, настаивайте на их выписке до заключения сделки».

Павел Красавцев предупреждает о сложностях с прописанными в квартире детьми: 

Детей из квартиры выписать сложно, можно только через суд, он вызывает либо родителей или опекунов. Если у ребёнка некуда переехать или нет другого жилья, то его могут вообще оставить проживать до 18 лет в этой квартире. Всё решает суд.

Скрытыми собственниками ещё являются наследники, которые не успели вступить в права, поэтому обязательно пользуйтесь сервисом поиска наследников.

Чтобы понять, кто прописан в квартире, кого нельзя выписывать, попросите у продавца архивную выписку из домовой книги. Так вы увидите, кто и когда был прописан, кто выписан, а кто — нет.

Если продавец не согласен на такие условия сделки, то приобретение квартиры с прописанными лицами не рекомендуется.

Проверить продавца в списке экстремистов

Экстремисты — люди, которые совершают преступления на основе ненависти к иной расе или вере. Принадлежность к экстремизму наказывается законом, самих экстремистов вносят в специальный реестр Росфинмониторинга. Но наказание может получить даже тот, кто ведёт экономическую деятельность с экстремистами.