Титульное страхование недвижимости при ипотеке и без — все нюансы защиты титула

Ипотечное страхование – это обязательная страховка, без неё кредит на покупку квартиры не получить. Но это не единственный вид страхования, который может быть полезен. Эксперты финансового портала Выберу.ру расскажут, почему при сделках с недвижимостью появляется риск утраты права собственности на квартиру и как страховка титула защитит при проведении сделок купли-продажи.

Что такое титульное страхование недвижимости

Титульная страховка квартиры, как и другого недвижимого имущества, защищает от риска потерять право собственности. Не сам объект недвижимости, а право быть его владельцем. Титульным страхованием защищаются финансовые права нового собственника в ситуации, когда он перестаёт быть владельцем жилья по независящим от него причинам. Страхование титула недвижимости наиболее востребовано на вторичном рынке. К основным причинам появления проблем при заключении сделок относятся следующие ситуации:

• договор купли‑продажи признается недействительным;
• появляются ранее неизвестные наследники имущества;
• отменяется решение суда, по которому недвижимость передавалась в собственность;
• допущена ошибка сотрудниками Росреестра при ведении базы данных и т. д.

Причин, по которым владельцы недвижимости теряют право собственности, много, поэтому и страхуются финансовые риски. Суммы выплаты позволяют добросовестным покупателям или наследникам компенсировать потери.

Как это работает. Елена покупает квартиру на вторичном рынке у Анны, предусмотрительно страхует титул. Анна получила эту квартиру в наследство от бабушки, о существовании других наследников ей известно не было. Через семь месяцев из Англии приезжает Алексей — сын бабушки, который не появлялся в России более 20 лет. Он наследник первой очереди, поэтому подает в суд. Поскольку завещания не было, Анну лишают права наследования, Алексей признается наследником, а Елена теряет право собственности на купленное жилье. Благодаря наличию страхового полиса Елена получает выплату компенсации по договору титульного страхования.

Когда оформляют страховку титула

Оформлять титульную страховку рекомендуется, если происходят следующие сделки:

• покупка недвижимости;
• получение ипотечных кредитов;
• оформление в собственность вторичной недвижимости после вступления в наследство, получения дарственной и т. д.

Титульное страхование недвижимости без ипотеки или с оформлением ипотечного кредита возможно на жилые и нежилые объекты физическими и юридическими лицами.

Риски утраты права собственности

Договор страхования титулов необходим, если третья сторона предъявляет претензии по поводу незаконного ущемления своих интересов и признания сделок, связанных с недвижимостью, недействительными. Обычно в таких случаях подаётся судебный иск. Рассмотрим два варианта исков.

Виндикация

Заявление в суд подается в следующих случаях:

• право собственности утрачено в результате мошеннических действий;
• сделка произведена обманным путем, например, под угрозами, введением в заблуждение, в результате сговора ряда лиц.

Подать иск имеет право только законный владелец, способный доказать, что у него есть права на данную недвижимость. Срок исковой давности по виндикации — три года.

Признание сделки купли-продажи недействительной

При нарушении права собственности недееспособных или несовершеннолетних граждан, если сделка проведена одним супругом без согласия другого, с нарушением закона, подаётся заявление о признании договора купли‑продажи недействительным. Практика показывает, что суд при подтверждении фактов, изложенных в иске, признает сделку ничтожной, а значит, новый собственник теряет купленное имущество. Если он застрахует титул, ему гарантируется выплата возмещения.

Цена страхового полиса несоизмерима с суммой, которую можно потерять при вынесении судебного решения не в вашу пользу. Срок давности по подобным делам — три года. Рекомендуется оформить страховку как минимум на этот период.

Титульное страхование при ипотеке — обязательно или нет

Ипотечное кредитование — достаточно рискованный банковский инструмент. Уровень риска увеличивается за счет длительного срока выплат кредита — до 30 лет. В течение этого периода заемщик может потерять работу, здоровье, оказаться в сложных жизненных ситуациях. Поэтому финансовые учреждения хотят максимально защитить свои интересы. Для этого действует обязательное страхование залогового имущества. А вот дополнительную защиту заемщика и банка обеспечивает комплексное страхование. В него может включаться:

• недвижимость;
• жизнь и здоровье заемщика;
• титул.

Если банк настаивает на страховке титула, то без оформления полиса кредит могут и не выдать, несмотря на то, что закон не закрепляет обязанность данного вида страхования. Финансовые организации имеют право отказать в кредите без объяснения причин. Поводов для обращения с жалобой в вышестоящие органы у заемщика не будет.

При оформлении ипотечного кредита на новостройки, в отличие от вторичного жилья, банки редко требуют наличия титульной страховки. Риск попасть на двойную или тройную продажу новых объектов в настоящее время минимален.

Стоимость страхования титула

В разных страховых компаниях стоимость страховки отличается. Рекомендуется предварительно изучить несколько вариантов, чтобы выбрать лучшее предложение. Обычно цена титульного страхования недвижимости рассчитывается с учетом ряда критериев:

• Страховая сумма. Стоимость жилья устанавливается с учетом рыночной цены на момент оформления договора. Она не может быть больше фактических сумм, уплаченных покупателями квартиры.
• Базовый тариф. Страховщики самостоятельно устанавливают размер тарифа.
• Коэффициенты. В зависимости от уровня риска могут использоваться повышающие коэффициенты. Например, если с данным объектом было проведено много сделок за последнее время или основание получения права собственности выглядит сомнительно, страхуют риски по более высокой цене.
• Срок владения. Оформить полис в течение первого года после получения права собственности будет дороже, чем в каждый последующий год. На практике самые рискованные бывают первые двенадцать месяцев.

Независимо от того, сколько стоит титульное страхование, страховщики могут предложить оформить страховку в рассрочку. Размер ежемесячного платежа фиксируется на весь срок страхования. Полис защищает покупателя от рисков потери права собственности с момента первого платежа, если иное не оговорено в договоре.

Необходимые документы

Для того чтобы оформить страхование титула без ипотеки или с кредитным договором, необходимо представить пакет документов, включающий:

• заявление, анкету;
• паспорт страхователя;
• выписку из ЕГРН;
• подтверждение факта получения права собственности (договор купли/продажи, дарения, наследства и т. п.);
• кредитный договор, если производится оформление ипотечной недвижимости;
• выписка из домовой книги (при наличии);
• техпаспорт, план квартиры, если они нужны страховщику;
• подтверждение рыночной стоимости объекта.

Страховые компании имеют право потребовать предоставления других документов, если они необходимы для определения стоимости объекта, страховки, подтверждения личности страхователя и других данных.

Что учесть при оформлении титульной страховки

Гражданский Кодекс РФ регламентирует общие положения имущественного страхования, однако отдельных законов о титульной страховке нет. Поэтому страховщики руководствуются требованиями ГК РФ.

К основным особенностям страхования титула относятся следующие моменты:

• объект страхования — право собственности;
• срок заключения договора зависит от желания страхователя. В среднем он составляет три года, но может быть и один год, и десять лет. Срок три года выбирается с учетом исковой давности по договорам купли/продажи;
• страхователь — ипотечный заемщик, также можно страховку оформить вне ипотеки;
• страховку оформляют до или после регистрации права в Росреестре. В силу договор вступит только после проведения регистрационных действий, поскольку до этого момента объекта страхования не существует;
• страховые случаи, по которым предусмотрена выплата компенсации клиенту, указываются в договоре. Для исключения конфликтных ситуаций рекомендуется внимательно изучить договор до момента его подписания.

При оформлении страховки страховщиком проводится проверка законности приобретения недвижимости. Если при изучении документов, договора выявляются высокие риски, страховая имеет право отказаться оформлять полис или увеличит цену страховки.

От чего нельзя застраховать

Страховая компания имеет право отказаться выплачивать суммы возмещения на следующих основаниях:

• застрахованное лицо не выполнило взятые на себя обязательства — не переведена оплата, нарушены условия договора и т. д.;
• наступили форс-мажорные обстоятельства, указанные в договоре, — военные действия, конфискация имущества на основании решения суда и т. п.;
• собственник лишен права владения недвижимостью, поскольку квартира использовалась не по назначению или были нарушены условия её эксплуатации;
• страхователь сам продал, подарил, обменял застрахованное имущество;
• произведена неузаконенная перепланировка, переустройство, угрожающее целостности дома;
• недвижимость приобретена в результате преступного сговора;
• банк забрал квартиру, которая была залоговым имуществом, в связи с неуплатой кредита.

Полный перечень ситуаций, когда полис не будет действовать и выплаты страховых возмещений можно не ждать, указывается в договоре.

Страховые компании, которые страхуют титул

Практически все крупные страховые компании предлагают застраховать титул. Рекомендуется перед оформлением договора изучить независимые рейтинги, отзывы, уточнить, есть ли у данного страховщика лицензия на ведение деятельности.

В ТОП‑3 компаний, страхующих титул, входят следующие организации:

• Альфа. Крупнейшая частная страховая группа. Предлагает клиентам широкий спектр услуг, включая комплексные программы защиты. Является частью «Альфа-Групп». Уставной капитал — более 22 миллиардов рублей. На российском рынке работает более 30 лет. Предлагает оформлять полис, продлять страховку, сообщать о наступлении страховых случаев через мобильное приложение. Базовый тариф при страховке титула — 0,3%. Полисы оформляются на срок от года до десяти лет. При единовременной оплате за весь период страхования предлагаются скидки.
• Ингосстрах. Компания оказывает услуги на российском и международном рынке. Работает более 70 лет. Региональная сеть состоит из 83 филиалов. Полисы признаются в 130 странах. Для клиентов разработано мобильное приложение, действует личный кабинет на сайте. Решение по возможности заключения договора страхования принимается за 1,5–2 часа. При оформлении комплексного полиса, который защищает покупателя от трех видов рисков, стоимость страховки от 0,5% в год.
• Росгосстрах. Более 100 лет компания оказывает услуги страхования. Имеет 140 офисов. Является признанным лидером страхового дела. По титульному страхованию заключает договор на жилые, нежилые помещения и земельные участки. Максимальный срок по страхованию титула — 3 года, далее полис можно продлить.

Если необходимо оформлять ипотеку, банк предложит страховщика. Финансовые организации всегда имеют надежных партнеров, где любой покупатель может получить полис.

Популярные вопросы