Что делать, если мошенник продал вашу квартиру, а новый владелец считает себя добросовестным приобретателем? Рассказываем захватывающую историю, из которой следует, как важно бороться за свои права, даже если ситуация кажется безвыходной. Разбираемся, какие законы защищают собственников и как суды решают такие споры.
История, которую мы расскажем, — это наглядный пример того, как даже самые благополучные на первый взгляд сделки могут обернуться неприятностями. Один человек лишился своей квартиры после того, как сдал её в аренду. А другой — остался без денег и жилья. Разбираемся, как развивались события и почему суды не сразу смогли принять однозначного решения в этом запутанном деле.
Хронология событий
Дмитрий купил квартиру в новостройке, сделал ремонт и полностью обустроил её для жизни. Однако вскоре ему предложили работу в другом городе. Сразу продавать её он не решился: вдруг на новом месте ему не понравится? Поэтому он решил пока сдать квартиру. Арендатора нашёл быстро — через популярный сайт объявлений. Молодой человек показался идеальным: у него был официальный доход, он охотно оставил залог и заключил договор аренды.
В родном городе осталась мать, которая и присматривала за квартирой. Она раз в месяц проверяла состояние жилья, снимала показания счётчиков и забирала арендную плату. Почти год всё шло гладко. Но перед очередным платежом арендатор внезапно перестал выходить на связь. Когда начали искать жильца и попытались войти в квартиру, оказалось, что он уже там не живёт. Дверь же открыла незнакомая девушка, которая заявила, что теперь является собственницей квартиры.
Оказалось, что арендатор продал квартиру этой девушке. Он подделал паспорт хозяина, притворился собственником, получил за квартиру 2,4 млн рублей и скрылся. Найти его через полицию тоже не удалось. Выяснилось, что паспорт, который он предъявлял при подписании договора аренды, — тоже фальшивый. Дмитрий так и не смог выяснить, кем же на самом деле был его квартиросъёмщик.
Дмитрий подал иск в суд, требуя аннулировать сделку, вернуть ему квартиру, а покупательницу выселить. Но та не стерпела и в ответ подала встречный иск. Женщина настаивала, что является добросовестным приобретателем.
Как решили суды?
Покупательница утверждала, что Дмитрий сам виноват: он плохо следил за квартирой, сдал её непроверенному человеку и не контролировал ситуацию. А тот, наоборот, обвинял даму в том, что та не проверяла паспорт продавца, не изучала историю купли-продажи объекта и вообще отнеслась к процессу сделки без должной осмотрительности.
Первая инстанция вынесла странное решение: с одной стороны, удовлетворила иск Дмитрия, признав договор недействительным и обязав вернуть квартиру; с другой — признала покупательницу добросовестным приобретателем, отказав в полной отмене сделки.
Такое решение не устроило обоих и они подали жалобы. В итоге суд встал на сторону Дмитрия. Основной аргумент, который использовали судьи: собственник вправе требовать возврата имущества, если оно выбыло из владения помимо воли владельца. Именно так утверждает статья 302 ГК РФ.
Суд вернул Дмитрию его квартиру. Покупательница же осталась и без денег, и без квартиры (определение Седьмого КСОЮ по делу № 88-2945/2022). Конечно, полностью исключить риск споров по поводу приобретённой недвижимости, наверное, нельзя. Но можно его минимизировать, если провести предварительную глубокую юридическую проверку предмета покупки. Защитить свои интересы также поможет институт титульного страхования, которые мы рассматривали в статье «Титульное страхование недвижимости при ипотеке и без — все нюансы защиты титула».
