Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартаменты — это тип недвижимости, который относится к коммерческой, но адаптирован для проживания. Такой статус накладывает определённые ограничения, имеет плюсы и минусы. Рассказываем, что такое апартаменты и чем они отличаются от квартир.

Что считается апартаментами

В России законодательно не установлено, что это за тип недвижимости — апартаменты. По факту они не являются жильём и относятся к коммерческим строениям. Но это понятие активно используют девелоперы в качестве маркетингового хода для привлечения покупателей.

Апартаменты могут выглядеть так же, как и обычные квартиры: иметь несколько комнат, кухню или кухонную зону, санузел. В них можно сделать ремонт и обустроить всё по своему вкусу. Но в связи с тем, что апартаменты относятся к нежилым помещениям, они существенно отличаются от квартир.

Такие отличия связаны с назначением земли, на которой строятся апартаменты. Она не предназначена для возведения жилых домов, а подходит только для строительства отелей или деловых центров. Соответственно, квартир в таких зданиях быть не должно, но номера квартирного типа размещать в них никто не запрещает. Последние и принято называть апартаментами.

В 2021 году в Думу был внесён законопроект, согласно которому апартаменты должны были получить специальный статус, приравнивающий помещения, пригодные для проживания, к жилым. Однако на конец 2024 года проект закона всё ещё находится на этапе рассмотрения.

Ставки по ипотеке на сегодня

Виды апартаментов

В соответствии с постановлением Правительства РФ № 1860 от 18.11.2020, выделяют 2 разновидности апартаментов: апарт-отели и комплексы. Оба названия используют в гостиничной отрасли для обозначения гостиниц. На рынке недвижимости можно встретить и другие виды апартаментов, которые не всегда относятся к гостиничному бизнесу.

Апарт-отель

Апарт-отель — гостиница, номера в которой представлены студиями и апартаментами. Они оснащены кухонной зоной, а в остальном это обычный отель, где предлагается комплекс услуг: уборка, питание и др.

Такие гостиницы можно использовать для кратковременного или длительного проживания. Собственники могут сами жить в них или сдавать номера туристам и другим желающим.

Кондоминиум

Кондоминиум — совместное владение гостиничным комплексом и прилегающей к нему территорией. Инвесторы вкладываются в так называемые юниты (жилые единицы комплекса) и могут как проживать в них, так и сдавать другим людям.

Помимо номеров, кондоминиум может включать разные помещения:

• бассейн;
• фитнес-зал;
• ресторан и др.

Управлением кондоминиума занимается оператор. Он следит за благоустройством, порядком и обслуживанием проживающих.

Многофункциональный комплекс

Многофункциональный комплекс (МФК) может включать помещения разного назначения:

• бизнес-центр с офисными блоками;
• торговую зону с магазинами;
• развлекательный центр;
• номерной фонд.

МФК похож на крупный жилой комплекс (ЖК). Однако обустройство ЖК регулируется Жилищным кодексом РФ. Согласно нормативному документу, на его территории нельзя предоставлять гостиничные услуги, а доля коммерческих площадей не должна превышать 15%.

На МФК такие правила не распространяются. Здесь может быть любое количество торговых и развлекательных площадей, а часть строения может быть обустроена под апартаменты гостиничного типа.

Доходный дом

Доходный или арендный дом — многоквартирное здание, предназначенное для сдачи апартаментов в длительную аренду. Здесь не предоставляют гостиничные услуги, а всем домом обычно владеет один собственник.

_{Доходный дом. Фото: Выберу.ру}

Отличие апартаментов от квартиры

В чём разница между апартаментами и квартирой, можно увидеть в таблице.

Отличия квартир и апартаментов показывают, в чём выгода каждого варианта для покупателей. Если вы хотите инвестировать свободные средства и зарабатывать, можно вкладываться в апартаменты. Но если вам нужно обзавестись жильём, прописаться и получать отдельные льготы, следует выбирать квартиру.

Назначение помещений

Квартиры предназначаются для использования в качестве жилья. В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, ими также можно пользоваться для ведения предпринимательской деятельности, но только если это не мешает соседям. Размещать в них гостиницы запрещается вовсе.

Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Поэтому их назначение намного шире. В них можно обустроить офис, салон красоты, кафе или гостиничные номера.

Для сдачи в аренду можно использовать и квартиры, и апартаменты. Но если вы хотите снять с себя заботы по поиску клиентов, уборке, техническому обслуживанию помещений, удобнее вкладываться в апартаменты. В этом случае все вопросы по обслуживанию берёт на себя управляющая компания.

Регистрация

В квартире можно оформить как постоянную, так и временную прописку. Регистрация необходима, чтобы получить социальные льготы, оформить документы, устроить ребёнка в детсад или школу.

Отличие апартаментов от квартиры и в том, что они не подходят для постоянной регистрации. В них можно прописаться только временно, и то если здание построено как гостиничный комплекс. Если новостройка является офисным строением, в ней нельзя сделать ни постоянную, ни временную прописку.

Содержание общего имущества

Приобретая квартиру, покупатель становится владельцем не только своего жилья, но и части общедомового имущества: лестниц, лифтов, коридоров и т. д. Продать общие квадратные метры нельзя, однако можно вносить свой вклад в управление ими – решать вопросы:

• благоустройства территории;
• выбора УК;
• установки камер и т. д.

Без согласия собственников жилья УК не имеет права использовать общедомовое имущество. Например, она не может закрепить перед дверью доску объявлений, организовать в общем коридоре парковку для колясок или повесить на фасаде здания вывеску.

С апартаментами дело обстоит иначе. Решения по использованию общей площади апарт-комплексов принимает УК. Например, может нанять в комплекс садовника или швейцара, а на первом этаже здания установить аппарат по чистке обуви.

Хотя в законе нигде не прописано, что за это должны платить владельцы нежилых помещений, судебная практика показывает другое. Согласно решениям судебных органов, покупатели апартаментов должны отвечать за содержание общей территории и оплачивать услуги, которые оказывает УК.

Налоги и налоговые вычеты

Основа для расчёта налога на жилое имущество — кадастровая стоимость недвижимости. Она уменьшается на сумму налогового вычета. Из общей площади при определении налога исключают:

• 50 м² для жилого дома;
• 20 м² для квартиры;
• 10 м² для комнаты.

Это значит, что если вы владеете квартирой общей площадью 50 м², налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости 30 м². А на стоимость 20 м² вы получите налоговый вычет.

При определении налога используют ставки, закреплённые в ст. 406 НК РФ. В общем случае владельцы жилой площади платят 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости. Для жилья дороже 300 млн рублей ставка налогообложения составляет 2%. Отдельные регионы имеют право устанавливать прогрессивные ставки.

Налог на апартаменты существенно выше. Он зависит от назначения земли и составляет 0,5% от кадастровой стоимости объекта для гостиниц и 2% — для офисных зданий. Никаких налоговых льгот закон не предусматривает.

Платежи ЖКУ

Платежи за коммунальные услуги для владельцев апартаментов выше, чем для собственников квартир. Всё дело в том, что на такие объекты недвижимости распространяются тарифы коммерческих, а не жилых помещений. Помимо этого, в платёжки могут быть включены дополнительные услуги, которые предоставляет управляющая компания.

Капитальный ремонт

Все собственники жилой недвижимости обязаны ежемесячно делать взносы в фонд капитального ремонта. За счёт собранных денег ремонтируют общедомовое имущество:

• красят стены;
• меняют окна;
• производят замену лифтов и т. д.

Владельцы нежилых помещений таких взносов не делают. Но если возникает необходимость что-то ремонтировать, стоимость ремонта должны компенсировать собственники коммерческой недвижимости.

Перепланировка

Перепланировку квартир и апартаментов необходимо согласовывать в ответственных ведомствах. Но требования к перепланировке нежилых помещений мягче.

В апартаментах нет деления на жилую и нежилую площадь. Поэтому все комнаты могут располагаться там, где захочется. Собственник может переносить коммуникации, мокрые зоны, менять планировку, но только если изменения не касаются несущих конструкций.

Ставки по ипотеке на сегодня

Инфраструктура

Застройщик не обязан обеспечивать владельцев коммерческой недвижимости объектами социальной инфраструктуры:

• школами;
• детскими садами;
• поликлиниками.

Застройщик самостоятельно решает, сколько парковочных мест будет рядом со зданием, размещать ли во дворе детскую или спортивную площадку, зону для отдыха и т. д.

К инфраструктуре жилых зданий применяются высокие требования. Застройщик должен обеспечить наличие образовательных и медицинских объектов, обустроить детские и спортивные площадки, а также парковки на определённое количество машин.

Соседство

Жилые объекты можно использовать только для проживания. В них нельзя открыть отель или мебельное производство. Это защищает соседей от неприятного соседства и обеспечивает покой.

Помимо того, на жилую недвижимость распространяется действие режима тишины. Если после определённого времени начать шуметь, соседи могут вызвать полицию и пожаловаться на жильцов.

Апартаменты можно использовать по усмотрению собственников. В них можно разместить гостиницу, магазин, офис или устроить ночной клуб. Режим тишины на такие помещения не распространяется.

Оформление ипотеки и льготные программы

Оформить ипотечный кредит можно как на квартиру, так и на коммерческую недвижимость. Единственная разница, что для этого банки предлагают различные программы.

Но льготные программы с господдержкой и государственные субсидии действуют только при покупке жилых объектов. Воспользоваться средствами маткапитала, купить апартаменты по семейной, IT или дальневосточной ипотеке не получится.

Изъятие апартаментов за долги

Закон запрещает изымать единственное жильё собственника и его семьи за долги. Но действие этой нормы не распространяется на коммерческую недвижимость. Её могут изъять, даже если в помещении проживает семья с детьми.

Преимущества и недостатки апартаментов

Апартаменты имеют свои плюсы и минусы. Всё зависит от того, с какой целью вы их приобретаете.

Плюсы

1. Цена. Стоимость нежилой недвижимости ниже, чем цены на жильё. Разница может достигать 10–25%.
2. Инвестиции. Вложение в апарт-комплекс может стать выгодной инвестицией, рассчитанной на сдачу арендатором. Однако нужно учитывать расположение объекта.
3. Перепланировка. В коммерческой недвижимости проще сделать перепланировку.
4. Район. Многие апарт-комплексы возводят в центральных, живописных или курортных районах. Можно подобрать наиболее интересный вариант.
5. Сервис. Во многих комплексах жителям апартаментов доступны гостиничные услуги, делающие проживание более комфортным.

Минусы

1. Регистрация. Владельцы нежилой недвижимости не могут оформить в ней постоянную прописку.
2. Налоги. Собственники коммерческих помещений платят более высокие налоги на имущество и не могут получить налоговые вычеты.
3. Квартплата. УК может повышать размер квартплаты и включать в неё дополнительные услуги.
4. Льготы. Покупатели апартаментов не могут воспользоваться льготными программами кредитования и субсидиями.
5. Санитарные и строительные нормы. При строительстве апарт-комплексов не учитывают нормы, которые распространяются на жилые здания. Помещения могут иметь тонкие перегородки, а из-за расположенного по соседству строения может не хватать солнечного света.

Ещё один существенный минус — отсутствие законодательных норм, касающихся статуса такой недвижимости. Будет ли принят законопроект о приравнивании апартаментов к жилым помещениям или нет, неизвестно. Это увеличивает риски собственников и превращает апартаменты в недвижимость с неопределённым будущим.

Подобрать ипотеку

Ставка ЦБ

21%

Семейная

от 5,9%

IT-ипотека

от 6%

На строительство

от 1,99%

Вторичка

от 14,99%

Ипотеку можно брать.

Одна заявка в несколько банков

Подобрать бесплатно