Пенсия в огороде или на Бали? Как обеспечить пассивный доход за счёт покупки недвижимости

Екатерина Гончарова

Эксперт по личным финансам, основатель компании Goncharova ProFinance, автор телеграм-канала «Гончарова про деньги»

Комментарий эксперта:

В 2020 году начался тренд на инвестиции в иностранную недвижимость. Сейчас он несколько ослаб, но ещё сохраняется. Я тоже воспользовалась этой возможностью. У меня порядка 70% портфеля — недвижимость. Это консервативный инструмент инвестирования с высокой доходностью  

Зачем вкладывать деньги в иностранную недвижимость

Зачем мы вообще вкладываем деньги в недвижимость? 

1. Заработать на перепродаже.
2. Когда-нибудь поселиться в ней или дать такую возможность родственникам — детям, родителям.
3. Получать пассивный доход от аренды.
4. Сохранить деньги.
5. Диверсифицировать сбережения.

Если говорить об иностранной недвижимости, то к этому можно приплюсовать ещё несколько целей:

1. Ещё большая деверсификация сбережений. Это можно назвать прививкой от возможных экономических потрясений внутри России. 
2. Дополнительный доход в валюте. Например, вам платят за аренду жилья.
3. Запасной вариант на старость. Можно проводить пенсию на даче под Тулой, а можно — на Бали. 
4. ВНЖ. Во многих странах владельцы недвижимости получают вид на жительство. Лишним такой документ не будет.

К тому же иностранная недвижимость даёт больше возможностей, чем располагают на данный момент застройщики в РФ.

Екатерина Гончарова

Эксперт по личным финансам, основатель компании Goncharova ProFinance, автор телеграм-канала «Гончарова про деньги»

Комментарий эксперта:

Многие зарубежные застройщики дают беспроцентные рассрочки на период строительства. Причём в рассрочку может входить ремонт и частичная меблировка. В тёплых странах срок строительства — порядка двух лет. В течение этого срока вы погашаете стоимость недвижимости. Например, у меня в так куплена квартира в Варшаве, и в этот же договор включено парковочное место. В Таиланде принята такая схема: сразу платите 30%, до окончания срока строительства в несколько траншей вносите ещё 20% и после сдачи дома — последние 50%. Порой можно последнюю сумму оформить у застройщика в кредит под 4−7%. В Грузии тоже есть варианты рассрочек. Вариантов финансирования огромное количество

Конечно, и риски вложений тоже есть: можно выбрать неудачный объект, можно попасть в неприятную ситуацию с налогами, потерять вложения из-за стихийных бедствий или геополитической напряжённости. 

Но риски есть и при вложении в российскую недвижимость, и при покупке акций. Даже вклады не столь безопасны и стабильны, как мы привыкли думать. Риски можно уменьшить, если продумать их заранее: изучить вопрос налогообложения, заручиться консультацией проверенного специалиста по покупке иностранной недвижимости и т. д. То есть настолько крупные вопросы за одну ночь не решаются.  

Сколько нужно денег, чтобы вложиться в иностранную недвижимость

На этот вопрос нет однозначного ответа, потому что многое зависит от страны, где вы будете инвестировать, и от типа недвижимости (студия, апартаменты или вилла). Если говорить в целом, то предложения есть на любой вкус и кошелёк. Можно найти варианты, сравнимые по цене с российскими квартирами. 

Екатерина Гончарова

Эксперт по личным финансам, основатель компании Goncharova ProFinance, автор телеграм-канала «Гончарова про деньги»

Комментарий эксперта:

В Грузии есть проекты от 30 000 долларов (2,5 млн рублей по текущему курсу), за 60 000 долларов (5 млн рублей по текущему курсу). В ОАЭ цены на недвижимость от 150 000 долларов (порядка 13 млн рублей по текущему курсу). В Паттайе можно найти недвижимость стоимостью от 60 000 долларов. В Европе сложнее приобрести недвижимость, да это не особо выгодно

Сравните с российскими ценами на квартиры. За приведённые цены можно купить квартиру в регионе. Но мы говорим про инвестиционную недвижимость. То есть квартира не должна падать в цене, она должна привлекать арендаторов. В итоге получается, что порог входа в инвестиции на иностранном рынке ниже.  

Какой доход можно получить от иностранной недвижимости

Сумма получаемого дохода напрямую зависит от количества вложений. Чем дороже у вас недвижимость, тем больше денег она принесёт. Средний и вполне реалистичный процент по рынку — 5−12% годовых.

Екатерина Гончарова

Эксперт по личным финансам, основатель компании Goncharova ProFinance, автор телеграм-канала «Гончарова про деньги»

Комментарий эксперта:

Гнаться за сверхвыгодными стратегиями не нужно. Надо быть реалистом. Доходность 20% годовых при продаже — это очень хорошо для нынешнего времени. Если говорим о сдаче аренды, то хорошо, если будет 6−7% дохода в валюте

Доход будет зависеть и от выбранной страны. Как отмечает Екатерина Гончарова, высокую доходность даёт недвижимость на Бали, Пхукете, у Польши и Грузии есть потенциал роста. 

Как выбирать недвижимость для инвестиций

Для начала определите, какая у вас цель покупки недвижимости. Возможны варианты:

1. Сдача в аренду. Вы будете получать пассивный доход. При желании можно продать такую квартиру или жить в ней. Например, некоторые рассматривают квартиры в тёплых странах как резерв на пенсию, чтобы в старости жить у моря. 

Если это ваш вариант, то ищите квартиру, привлекательную для арендаторов. Ответьте себе на вопросы: долгосрочная или краткосрочная аренда вас интересует, на туристов или местных жителей вы ориентируетесь, какой доход у вашего потенциального арендатора.

Например, Екатерина Гончарова приводит несколько стратегий выбора инвестиционной недвижимости. Одна из них — ориентация на обеспеченного потребителя, который ценит комфортный отдых.

Екатерина Гончарова

Эксперт по личным финансам, основатель компании Goncharova ProFinance, автор телеграм-канала «Гончарова про деньги»

Комментарий эксперта:

На Пхукете я выбирала самый дорогой район, чтобы сегментироваться на обеспеченных людей, которые выбирают хорошие места для отдыха

Так же нужно подумать, как вы будете сдавать жильё в аренду: сами искать жильцов и следить за всеми процессами или делегируете управляющей компании, застройщику, агенту. 

2. Перепродажа. Вы покупаете квартиру на минимуме цены, ждёте, когда она подорожает, и продаёте. 

Чаще всего так делают с объектами, которые только начали строиться. По мере того как дом возводится, квартиры в нём дорожают, инфраструктура вокруг него развивается. 

Екатерина Гончарова приводит собственный опыт продажи такой квартиры в Грузии. В перерасчёте на годовой доход вложение принесло 70% дохода. 

Чтобы получить выгоду, нужно выбирать и надёжного застройщика, и объект с потенциалом роста. 

Возможны и другие варианты. Например, квартира может понадобиться для прописки, ВНЖ, для детей или родителей.  

Екатерина Гончарова

Эксперт по личным финансам, основатель компании Goncharova ProFinance, автор телеграм-канала «Гончарова про деньги»

Комментарий эксперта:

Объект инвестиционной недвижимости нужно подбирать под цель. Нельзя ставить задачу «купить ради того, чтобы просто купить». Думайте о том, что вы будете делать дальше: сдавать, продавать или ещё как-то использовать. Например, у меня куплена квартира в Москве, чтобы была столичная прописка у всех членов семьи и была регистрация для бизнеса. К тому же доход от аренды будет в два раза превышать платежи по ипотеке. При выборе недвижимости я отталкиваюсь от принципа диверсификации, от цели, от доступности, от ликвидности

Выбирая недвижимость, опирайтесь на такие принципы:

1. В выбранной стране и выбранный объект россиянин сможет легко оформить в собственность.
2. Вам будет легко оплачивать эту недвижимость и легко получить за неё деньги от сдачи или продажи. 
3. Вы сможете получать от недвижимости пассивный доход, если вдруг передумаете продавать или такой возможности не будет.
4. Недвижимость способна вырасти в цене и принести вам доход.
5. Есть варианты растянуть платежи: например, беспроцентные рассрочки от застройщиков или кредитование с выгодными процентами. Екатерина Гончарова советует пользоваться рассрочками, если такая возможность есть.

В каких странах покупать недвижимость

Это вопрос без однозначного ответа, и вы будете постоянно находить разные мнения. Большинство сайтов приводят список популярных направлений покупки недвижимости за границей. Чаще всего там фигурируют ОАЭ, Грузия, Таиланд, Греция, Кипр. С советами от частных инвесторов ещё сложнее. Кто-то любит вкладываться в недвижимость Эмиратов, кто-то в другие направления, и каждый хвалит своё. 

Выбирая страну для покупки недвижимости, всё-таки нужно не только слушать советы, но и учитывать обстоятельства личной жизни: начальный капитал, цели вложения, принципы подбора объекта инвестиций, которые приведены выше, и изучить особенности страны, чтобы не было неожиданностей.

На что нужно обратить внимание:

1. Налогообложение. Учитывайте налог на недвижимость, налог на доход от продажи и сдачи в аренду, подоходный налог в РФ.
2. Стабильность. Проанализируйте, какова вероятность внутренних или внешних конфликтов, экономического кризиса. Конечно, мы не можем всё это предсказывать. Но если уже сейчас есть опасные звоночки, то лучше не рисковать. 
3. Доступность. Как вы будете посещать эту страну: есть ли прямые авиарейсы, можно ли туда доехать на личном автомобиле и какие могут быть с этим проблемы. Чем больше вариантов, тем лучше.
4. Преступность. Если страна неспокойная, то вам будет опасно оставлять недвижимость без присмотра. Вдруг вашу виллу сожгут.
5. Нюансы законодательства. В каждой стране есть свои особенности. Например, где-то права арендаторов защищены лучше, чем арендодателей. Это нужно учитывать в документах, которые вы будете составлять, или вообще не связываться. Судиться в другой стране из-за выселения чужих людей из своего жилья — не самый весёлый квест.    

Екатерина Гончарова

Эксперт по личным финансам, основатель компании Goncharova ProFinance, автор телеграм-канала «Гончарова про деньги»

Комментарий эксперта:

Кроме российской недвижимости у меня есть квартира с парковочным местом в Польше под долгосрочную аренду для семьи с ребёнком. Вторая страна — Индонезия, остров Бали. Тут куплены апартаменты с отделкой и мебелью, готовые для сдачи. Этот объект взят для перепродажи. На Пхукете есть два объекта недвижимости: апартаменты под долгосрочную аренду. Последняя страна Грузия, конкретно Батуми. С неё я начала путь инвестирования в зарубежную недвижимость. Один объект здесь уже продан, с этой целью он и был куплен. Ещё в Грузии у меня есть апартаменты отельного типа рядом с источниками под сдачу. Третий объект в Батуми — апартаменты горах с шикарной инфраструктурой: бассейн, хамам. Он тоже приобретён для сдачи на долгий срок  

Если вы решили вкладываться в иностранную недвижимость, то без помощи риелторов не обойтись. Причём нужно выбирать человека проверенного и того, кто специализируется на определённом рынке.