Как правильно провести приемку квартиры в новостройке

Ольга Новикова

03 декабря 2024 13:49

11 минут чтения

После завершения строительства многоквартирного дома застройщик сдаёт его не только городу, но и дольщикам. От того, насколько грамотно пройдёт приёмка квартиры в новостройке без отделки или с ней, зависит количество возможных проблем в будущем. Рассмотрим, как провести приёмку квартиры в новостройке самостоятельно по пунктам и на что следует обратить внимание.

Что такое приёмка квартиры

Несмотря на кажущуюся формальность действия, процедура приёмки квартиры в новостройке важна. Фактически это подписание акта приёма-передачи квартиры от девелопера собственнику.

Перед этим следует проверить квартиру на наличие дефектов, которые застройщик должен исправить за свой счёт. При передаче может выясниться, что площадь по договору отличается от фактической. В этом случае владельцу недвижимости нужно либо доплатить за дополнительные квадратные метры, либо получить переплату за лишние.

Процедуру регулирует постановление Правительства РФ от 29 декабря 2023 года № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Ставки по ипотеке на сегодня

Подготовка к процессу приёмки

К процедуре по приёму объекта следует тщательно подготовиться. Важно ничего не забыть, быть внимательным к деталям. В первую очередь следует собрать необходимый пакет документов. Затем нужно подготовить инвентарь для грамотной оценки состояния объекта, который вам будет передавать застройщик.

На приёмку можно взять друзей, которые морально поддержат владельцев недвижимости, или знакомых, разбирающихся в вопросе. На рынке предоставления услуг можно найти специалистов, которые профессионально принимают квартиры. Они могут знать такие детали, о которых даже не подозревают собственники. Это разрешено законом.

По закону застройщик должен пригласить дольщика посетить первичную приёмку только после того, как получит от администрации города разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию.

Девелопер должен уведомить о готовности передать объект письмом:

вручить его лично под подпись;
отправить по почте с уведомлением о вручении;
выслать по электронной почте вместе с документом, подписанным представителями компании.

Дополнительно строительная организация может позвонить и отправить СМС.

После получения уведомления собственнику нужно записаться на приём квартиры. На проведение этой процедуры даются два месяца с даты уведомления. Если собственник не явится на объект в этот срок, то по закону застройщик может подписать передаточный акт в одностороннем порядке.

Иногда девелоперы идут на хитрость. Чтобы не устранять дефекты, они записывают владельцев на приём спустя 2,5 месяца или вовсе не делают этого. Якобы запись на приём объекта забита. В этом случае нужно написать в адрес застройщика официальную претензию и указать, что владелец может принять квартиру в законные сроки. Обычно после этого компания всё же записывает собственника на приёмку. Если этого не произошло, можно идти в суд.

На приём объекта лучше всего записываться днём. В светлое время суток легче рассмотреть дефекты.

Документы, которые понадобятся на приёмке

На осмотр квартиры нужно взять с собой:

паспорт;
ДДУ;
копию планировки квартиры;
нотариальную доверенность, если собственник не смог прийти на приёмку.

Перед поездкой на объект освежите в памяти договор долевого участия. Отдельно выпишите данные о площади квартиры, высоте потолков, другие параметры будущего жилья, информацию об отделке и иные важные детали.

Что взять с собой на осмотр

На приёмку следует взять:

Бумагу, ручку для записи всех особенностей.
Бумажный или цветной скотч, мел, маркер для пометки недостатков.
Свечку, зажигалку. Пламенем или листом бумаги легко определить наличие или отсутствие вентиляции.
Рулетку для измерения высоты и площади квартиры.
Уровень или вертикальный отвес для определения неровностей полов и стен.
Фонарик. Понадобится, если в квартире нет света, а также для проверки тёмных углов.
Лампочку для проверки электроснабжения, если в квартире предусмотрели электричество.
Недорогие электрические приборы или вольтметр-тестер для проверки розеток.

Это минимальный набор инструментов, который понадобится для оценки состояния объекта. Дополнительно можно воспользоваться:

смартфоном с хорошей камерой, чтобы сфотографировать недостатки в квартире;
тепловизором для измерения теплопотери;
стремянкой или табуреткой;
небольшим молотком и др.

Ставки по ипотеке на сегодня

Процесс приёмки квартиры

После тщательной подготовки к приёму квартиры можно приступить и к самому процессу. Важно быть внимательным к деталям. Обычно именно в них прячутся возможные проблемы. Далее расскажем, на что обратить внимание при приёмке квартиры в новостройке.

Нужно знать, что включают в себя разные виды отделки:

Черновая. Компания за свой счёт подводит к квартире все коммуникации (электричество, отопление, водоснабжение, канализацию), заливает пол и ставит окна.
Предчистовая. От девелопера требуется выровнять полы, стены и потолки, установить радиаторы, розетки, окна, подоконники, двери. От количества дополнительных работ зависит цена квартиры.
Чистовая (под ключ). В такой квартире, помимо всех вышеперечисленных услуг, делают полноценный ремонт. Он включает поклейку обоев, установку сантехники и техники, например, газовой плиты, унитаза и ванной в санузлах. Как правило, это бюджетные материалы и изделия. В идеале собственник после сдачи объекта и приёма квартиры может сразу заезжать в неё жить. На практике приходится всё равно что-то переделывать или менять.

Вид отделки прописывается в договоре долевого участия. В нём же перечисляют все работы, которые обязан сделать застройщик.

Застройщик может дать на осмотр квартиры 15–20 минут, торопить и говорить об очереди других владельцев. Однако на эти уловки не стоит вестись. Заранее договоритесь с девелопером, что будете осматривать объект не менее часа, чтобы время забронировали под вас.

Обычно со стороны девелопера на приёме квартиры присутствует инженер или другой представитель компании.

Проверка документов

Во время процедуры приёма застройщик должен представить:

разрешение на ввод в эксплуатацию дома и инженерных систем от городской администрации;
регистрацию почтового адреса;
акты из надзорных органов, например, заключение о соответствии объекта техническим регламентам и проекту;
поэтажный план;
кадастровый паспорт;
технический паспорт;
экспликацию (это техническая документация, где детально описываются все помещения);
гарантийные талоны на окна, двери, счётчики.

Если в каком-то из документов окажется несоответствие, нужно сообщить о нём застройщику. Это повод не подписывать передаточный документ.

Проверка входной двери

_{Проверка входной двери при приемке квартиры. Фото: Выберу.ру}

Проверку двери можно проводить по следующему алгоритму:

Осмотрите дверь на наличие царапин или повреждений.
Откройте и закройте дверь. Ничего не должно при этом заедать.
Проверьте замок, проверните в нём ключ. Всё должно работать плавно.
Осмотрите дверную коробку. Она должна соответствовать размерам проёма. Наличие пеноплекса при этом будет считаться нарушением.
Оставьте дверь приоткрытой. Она не должна при этом стоять криво.
Проверьте стяжку. Она не должна крошиться.
Уплотнительные резинки должны быть закреплены качественно.

Также внимательно осмотрите ручки, дверной глазок, вставьте наборы ключей в замок – они все должны подходить. Если есть дверной звонок, то он тоже должен работать.

Проверка стен, полов и потолков

Пол должен быть ровным (проверяется с помощью уровня), без трещин, пустот, пятен. Если стяжка есть, то она не должна крошиться. По полу можно слегка постучать молотком или каблуком, чтобы оценить его качество.

На стенах не должно быть плесени, пятен, грибка, трещин и других недочётов. Их тоже следует измерить уровнем — они должны быть ровными.

На кривые стены не нужно закрывать глаза, так как могут возникнуть проблемы с поклейкой обоев, установкой мебели. Стены всё равно придётся выравнивать, только уже самостоятельно и за свой счёт.

Для качества штукатурки есть отдельные требования по допустимым отклонениям. Их закрепили в СНИП 2017 года от Минстроя РФ.

Важно уделить внимание несущим конструкциям. На них не должно быть трещин и щелей. Уличные стены не должны быть влажными. Если это выяснилось при проведении рукой по стене, то нужно, чтобы застройщик устранил недочёт, утеплив стену дополнительной теплоизоляцией. Если оставить всё как есть, то в будущем на уличной стене образуется чёрная плесень.

Если отделка чистовая, то следует посмотреть, как поклеили обои, плинтусы, уложили плитку, ламинат или линолеум, установили ли металлические порожки так, чтобы они не цеплялись дверью. Унитаз и другая сантехника должны быть без сколов и пятен, в идеальном состоянии, смесители должны работать. Также строители должны заземлить ванную – к корпусу подводят спецкабель.

Потолки нужно оценить по высоте с помощью рулетки и стремянки. В санузлах потолок должен быть выше за счёт низкой стяжки. Все потолки должны быть без подтёков, следов протечки. Особенно внимательными нужно быть владельцам квартир на верхних этажах, так как в случае проблем с кровлей в их жилище будет течь вода.

Проверка окон

_{Проверка окон при приемке квартиры. Фото: Выберу.ру}

Застройщик обязан установить пластиковые окна. Во время их проверки нужно:

Внимательно осмотреть стеклопакеты и рамы. На них могут быть царапины и повреждения, которые возникли во время транспортировки или установки.
Оценить уплотнительные резинки. Они не должны болтаться.
Проверить механизм открывания окон, ручки, режим проветривания, отливы для воды снаружи.
Оценить герметичность окон по периметру. Для этого понадобятся зажигалка, зажжённая свеча или лист бумаги. Сквозняк будет их колыхать.
Проверить число камер в стеклопакете. Оно должно соответствовать документам.
Измерить подоконники на наличие неровностей. Перекос не должен превышать двух миллиметров.

Монтажная пена должна быть без промежутков. На окнах все петли должны работать плавно.

Проверка площади квартиры

Во время приёма квартиры нужно посчитать реальную площадь объекта:

Сделайте замеры длины и ширины всех комнат с помощью рулетки.
Произведите расчёты площади каждой комнаты.
Сложите все площади.
Сравните получившиеся данные с планировкой квартиры.

Площади всех комнат в плане должны совпадать с фактическим метражом помещений. То же самое касается и общей площади квартиры.

Если комнаты неправильной формы, то будет проще поделить их на простые геометрические фигуры: квадраты, треугольники, прямоугольники.

Отличие фактической площади от указанной в ДДУ – повод для перерасчёта стоимости объекта. Если квартира больше, то собственник окажется должен застройщику, а если меньше, девелопер – дольщику.

Иногда вместо возврата части стоимости объекта застройщик может предложить бесплатно кладовку или машино-место в крытом паркинге. Соглашаться на это или требовать деньги – выбор каждого.

Проверка вентиляции

Плохая вентиляция создаст для жильцов проблемы. Например, на холодных поверхностях будет собираться конденсат, в ванной образуется плесень. Поэтому к оценке состояния вентиляции стоит подойти не менее ответственно, чем к проверке стен, потолков, полов и всего остального:

Закройте входную дверь и приоткройте окно.
Зажгите свечу, спичку или зажигалку.
Поднесите её к вентиляционному каналу.
Если пламя будет тянуть к вентканалу, то тяга есть – вентиляция работает хорошо. Если пламя не движется – есть проблема.

Летом на верхних этажах тяги может не быть – и это нормально. В таких случаях следует попросить девелопера установить дополнительные вытяжные вентиляторы.

Также можно проверить тягу листом бумаги. Его следует приложить к вентиляционному каналу – лист должен прилипнуть к нему.

Ставки по ипотеке на сегодня

Проверка электрики

Для проверки электричества нужно включить в щитке рычаг, соответствующий квартире.

В одних новостройках электрический щиток находится в квартире, в других – в подъезде. В последнем случае его могут закрыть инженеры. Тогда нужно договориться с застройщиком, чтобы в момент приёмки объекта к щитку был доступ. В противном случае квартира будет обесточена, а собственник не сможет проверить электрику.

Для оценки состояния электрики нужно:

Вкрутить лампочки во все патроны в квартире.
С помощью электроприбора проверить все розетки.

Если в квартире нет газа, а вам предстоит установить электроплиту, нужно с помощью тестера проверить кабель для неё. Обычно его прокладывают напрямую от щитка по стяжке пола.

Проверка канализации, водоснабжения и отопления

При проверке системы водоснабжения важно обратить внимание на следующее:

Все краны и смесители должны работать, быть сухими.
Запорные краны должны работать плавно и полностью перекрывать воду.
У труб на пересечениях с перекрытиями не должно быть незаделанных отверстий и зазоров.
На трубах водоснабжения и отопления должны быть гильзы.
В стояке в санузле должны быть тройники для слива от унитаза, раковины и ванны.

Во время осмотра стен нужно обращать внимание на разводы и пятна. Возможно, проблемы с водоснабжением есть у соседей.

Оценку отопительной системы в квартире можно провести по следующей схеме:

Радиаторы должны хорошо держаться, не шататься, не провисать. Их устанавливают по уровню.
Вокруг батарей не должно быть подтёков и ржавчины.
Вокруг радиатора должно быть небольшое пространство для правильной циркуляции воздуха.

Подробнее о правилах установки внутреннего водопровода и канализации зданий можно прочитать в документе.

Чтобы оценить канализацию, следует обратить внимание на следующее:

Место, где стояк входит в квартиру, должно быть хорошо заделано.
Труба должны быть под небольшим уклоном, чтобы нечистоты не задерживались в ней и не засоряли канализацию.
На соединениях труб не должно быть подтёков.

Помимо перечисленного, нужно записать показания всех счётчиков. Номер на приборе учёта должен совпадать с техпаспортом.

Приёмка квартиры с отделкой и без

При приёмке квартиры без отделки следует уделить внимание проверке неровностей на поверхностях, качеству стяжки пола, установки окон и дверей, а также наличию всех необходимых коммуникаций.

В квартире с отделкой акцент делается на качестве финишных работ: отделке стен, потолков и полов, установке сантехники и электроприборов, проверке соответствия используемых материалов заявленным в договоре.

_{Приемка квартиры с отделкой. Фото: Выберу.ру}

Подписание документов после приёмки квартиры

После тщательного осмотра квартиры следует подписать документы. До 2022 года собственник мог не подписывать акт приёма-передачи, если нашёл любые дефекты.

Теперь дольщик может не подписывать передаточный акт, только если он нашёл существенный недостаток. В этом случае дефект фиксируют в отдельном документе (например, в акте о несоответствии) или акте приёма-передачи. После исправления застройщик вновь пригласит дольщика для осмотра объекта и подписания акта.

В законе не прописали срок, в который девелопер обязан устранить нарушения. Дольщик и представитель компании договариваются об этом на месте. Срок может составлять от двух-трёх недель до двух месяцев.

Если есть существенные недостатки

Дольщик имеет право не подписывать акт приёма-передачи, если обнаружил один или несколько существенных дефектов. Это такие недочёты, которые устранялись несколько раз, нельзя исправить, требуют существенных расходов. К ним относятся:

трещины на стенах, полу, потолке;
неработающая вентиляция;
неработающее газовое оборудование (при наличии);
дефекты электропроводки;
недостатки с канализацией;
серьёзные повреждения окон и входной двери;
плесень;
отделка в квартире не по договору долевого участия.

Все эти недостатки делают квартиру непригодной для проживания. Если вы нашли такой дефект, то подписывать передаточный акт нельзя. Следует составить дефектный акт или акт о несоответствии, где ставят подписи присутствующие на осмотре и перечисляют все найденные недостатки.

Если недостатки невозможно исправить, дольщик вправе потребовать от застройщика возврата денег. В этом случае передаточный акт также не подписывают.

Ставки по ипотеке на сегодня

Если есть незначительные недостатки

К несущественным дефектам относят такие, которые не мешают проживанию в квартире. Например, царапины на окнах, сколы, неровность полов, стен.

В этом случае передаточный акт следует подписать. При этом нужно всё же составить дефектный акт с перечислением всего, что не устроило дольщика и что следует переделать в оговорённые сроки.

Как составить дефектный акт

В акте о несоответствии должны быть указаны:

реквизиты девелопера;
название компании;
ФИО директора;
дата осмотра.

В документе ставят подписи все собственники жилья и представитель застройщика.

Помощь специалистов при приёмке квартиры

По закону принять квартиру у застройщика можно самостоятельно. Если же собственник не уверен в своих силах, он может пригласить на приёмку профессионала, который специализируется на таком виде услуг.

Стоимость работы эксперта оценивается по-разному и зависит от региона проживания, вида отделки. Цена может быть фиксированной, например, 4 тысячи при любом метраже квартиры или 50 рублей за один квадратный метр.

Собственник может не увидеть того, что опытным взглядом заметит профессионал. Поэтому часто затраты на такого специалиста окупаются.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли переехать в квартиру до устранения застройщиком выявленных дефектов?

Если в квартире есть несущественные дефекты, то жить в ней можно. Однако до устранения недостатков застройщиком или спора с ним в суде не рекомендуется делать ремонт. Скорее всего, после произведённых работ будет труднее доказать свою правоту. Кроме того, вместо устранения недостатков можно потребовать у застройщика уменьшения стоимости квартиры или компенсации расходов на самостоятельные работы.

Что делать, если дефекты обнаружились после подписания документов?

Если недостатки в квартире обнаружились после подписания передаточного акта, по закону застройщик даёт гарантию: три года – на технологическое и инженерное оборудование в квартире, пять лет – на сам объект. Об этом говорится в федеральном законе «Об участии в долевом строительстве…». Бывает так, что компания отказывается от устранения недостатков после сдачи квартиры. В этом случае можно пойти в суд – закон на вашей стороне.

Что делать, если застройщик отказывается устранять дефекты, выявленные при приёмке?

Дольщик может пойти в суд, если девелопер отказался устранять недостатки сданного им объекта. Об иске можно говорить, даже если застройщик устранил только часть дефектов.

Что делать, если застройщик не устранил дефекты вовремя?

О сроке устранения дефектов застройщик и дольщик договариваются между собой. Если же девелопер не устранил нарушений со своей стороны, то дольщик может направить ему претензию. Если во внесудебном порядке добиться правды не удалось, то собственник жилья может подать на застройщика в суд. За каждый день просрочки владелец квартиры может потребовать с застройщика неустойку – 1% от стоимости объекта, если недостаток существенный. Если дефект мелкий, то может требовать 1% от стоимости расходов на устранение недостатка за каждый день просрочки.