В нестабильные времена люди часто обращают внимание на инвестирование в недвижимость. Однако вложить деньги в этой сфере можно по-разному. В статье выясним, что такое инвестиции в недвижимость, какие существуют стратегии зарабатывания на покупке жилплощади и как получить пассивный доход.
Покупка квартиры с дальнейшей перепродажей
Разберёмся, как инвестировать в недвижимость, если ранее такого опыта не было. Самый очевидный способ — купить квартиру, чтобы потом её продать с выгодой. Главное правило: найти квадратные метры подешевле, а продать — подороже.
Далее рассмотрим самые популярные стратегии.
Флиппинг
Слово «флиппинг» произошло от английского flip, то есть переворачивать. Флиппинг – это покупка квартиры с убитым ремонтом для приведения её в порядок и продажи по более высокой цене. Именно на этом и зарабатывают продавцы такой недвижимости.
Реализация задумки становится прибыльной, если всё верно рассчитать.
Для флиппинга важны:
- Локация квартиры. Хороший район может увеличить цену квартиры.
- Качество ремонта. На материалах можно сэкономить, на работе — нет.
- Стиль ремонта. Минималистичный, без ярких цветов, так как он подойдёт большинству.
Важно найти проверенную строительную бригаду, которая не станет обманывать. Если ремонт будет очень дорогим, то инвестиции могут оказаться неоправданными. Кроме того, чем дороже квартира изначально, тем выше будет цена после обновлений.
При грамотном вложении можно получить прибыль от 700 тысяч рублей до 1,5 млн.
Покупка квартиры в доме под реновацию
Если вложить капитал в квартиру в доме, который находится на очереди под снос, то можно выручить крупную сумму. Схема следующая: купить объект, дождаться расселения и продать квартиру в новом доме.
У этого способа инвестирования есть свои риски:
- Дом могут не расселить из-за изменений планов властей.
- Сроки расселения могут затянуть.
Кроме того, собственники квартиры в домах под реновацию уже поняли эту схему и начали продавать свои объекты по завышенным ценам. В итоге прибыль от сделки может быть небольшой. Также такие квартиры трудно найти на рынке недвижимости – их быстро приобретают инвесторы.
Покупка строящегося жилья
Инвестиции в новостройку — ещё один способ вложить деньги в недвижимость. Стоимость квартиры в строящемся доме намного ниже объекта на вторичном рынке недвижимости.
В этом случае сделку заключают с застройщиком, а инвестор становится участником долевого строительства. По федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве…» дольщик имеет право на переуступку прав, то есть продажу квартиры в недостроенном доме.
Квартиру можно продать на последнем этапе, перед получением ключей, после этого или оставить себе в качестве актива для будущего пассивного дохода.
Приобретение и продажа залогового жилья
Приобретение залоговой недвижимости – отличный способ заработать на недвижимости. Речь идёт об объектах, которые находятся в залоге у банка и не могут быть выкуплены должником.
Есть две схемы покупки такой недвижимости:
- приобретение у банка;
- покупка квартиры у должника.
Как правило, в обоих случаях продавцы заинтересованы в реализации объекта в короткие сроки, поэтому делают приличные скидки. Потом такие дешёвые квартиры можно продать по обычной цене и заработать 10–15%.
Обычно инвесторы ведут список таких объектов или имеют доступ к аукционам, на которые банки выставляют объекты.
Покупка квартиры, полученной в наследство
Некоторые инвесторы получают заработок на недвижимости, которую недавно получили в наследство. По закону право собственности могут оспорить другие потенциальные наследники в течение трёх лет. Это главный риск такого способа инвестирования.
Зато такие объекты продаются с хорошей скидкой — около 10–15%. Чем дороже объект, тем больше дисконт.
Для этого вида инвестирования нужно уметь анализировать и проверять юридическую чистоту сделки. Затраты на хорошего юриста окупятся в случае удачного оформления сделки. Однако даже он не сможет застраховать инвестора от внезапно появившегося наследника. Тогда можно остаться без квартиры и денег.
Приобретение квартиры на первом этаже с её дальнейшим переводом в нежилой фонд
Квартиры на первом этаже не пользуются спросом у обычных покупателей: в окна заглядывают зеваки, в неблагополучных районах это может быть опасно, но не все готовы ставить на окна решётки, близость подвала с насекомыми, сыростью и неприятными запахами. Однако для бизнеса – это лакомый кусочек.
Для перевода квартиры в нежилое помещение нужно, чтобы объект:
- находился в собственности у физлица;
- не имел обременений;
- не имел статуса памятника исторического или культурного значения.
Чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, следует:
- Снять обременение, если есть.
- Выписать зарегистрированных жильцов.
- Узаконить перепланировку.
- Собрать необходимые документы.
- Получить согласие жильцов дома, пожарной службы и санитарного надзора.
- Сделать проект облагораживания прилегающей территории, фасада.
На перевод уйдёт время, он потребует расходов — до 2 млн рублей. Однако вложение средств в такую недвижимость окупится: из жилья стоимостью 6 млн можно получить коммерческое помещение за 10 млн рублей.
Покупка квартиры для сдачи в аренду
Купить объект можно для сдачи в аренду. Она бывает долгосрочной или посуточной.
Доход таких инвестиций зависит от ряда факторов:
- расположения объекта;
- качества ремонта;
- наличия мебели и техники, их состояния;
- количества комнат;
- инфраструктуры рядом с домом.
Пример: если купить однокомнатную квартиру за 5 млн рублей с ремонтом в Санкт-Петербурге, то её можно сдать за 20 тысяч рублей в месяц. За год вы получите 240 тысяч рублей, то есть 5% доходности без учёта налогов и расходов на износ жилья.
У этого метода есть минусы:
- долгая окупаемость инвестиций;
- арендаторы могут украсть что-то из квартиры или испортить имущество;
- вероятность наткнуться на мошенников;
- риск сдачи объекта в субаренду;
- возможные форс-мажоры: квартиру затопят соседи, случится пожар и т. д.
При аренде посуточно можно получить большую прибыль, но и рисков здесь больше.
Посуточная аренда
Разберёмся, как заработать на недвижимости при сдаче квартиры в посуточную аренду. Доходность такой инвестиции зависит от тех же параметров, что и при долгосрочной аренде.
Минусы посуточной аренды:
- плата за коммуналку и услуги связи;
- траты на поддержание жилья: клининг, ремонт сломанной бытовой техники и др.;
- расходы на юридическое сопровождение: сначала при покупке объекта, затем — для оформления договоров на посуточную аренду;
- налоги, но можно оформить самозанятость, тогда нужно будет платить 4%;
- расходы на рекламу, объявления;
- постоянный поиск новых жильцов, их встреча и приём квартиры после съёма;
- далеко не все дни в месяце могут быть забиты арендой;
- все перечисленные при долгосрочной аренде минусы.
Пример: если приобрести однокомнатную квартиру за 5 млн рублей в Санкт-Петербурге, то в сутки можно заработать на ней около 3 тысяч рублей. Если учитывать, что 15 дней из 30 в месяце её будут снимать, то получится 45 тысяч рублей. В год собственник сможет заработать 540 тысяч рублей, то есть доходность составит 11% годовых без учёта перечисленных затрат.
Если ремонт в квартире качественный, объект находится в хорошей локации, то в туристический сезон в Петербурге можно сдавать её хоть каждый день. Важно поддерживать квартиру в нормальном состоянии.
Несмотря на приличную доходность, этот способ инвестирования требует сил и энергии. Если хочется просто вложить деньги и получать пассивный доход, можно обратиться в риелторское агентство, но тогда последуют дополнительные расходы. Однако эта схема будет приносить хорошую прибыль, если инвестор приобретёт 10–15 квартир.
При сдаче квартир в аренду выгоднее брать квартиры в ипотеку под хорошую ставку. Например, до повышения ключевой ставки и действия льготной ипотеки многие могли купить квартиру за первоначальный взнос, а остальное оплачивали арендаторы. После погашения ипотеки у собственника остаются и квартира, и пассивный доход.
Акции и ПИФы
Все перечисленные способы имеют один минус — нужны большие суммы сразу. Например, для первоначального взноса, покупки квартиры за полную стоимость, на ремонт и попутные расходы.
Но в недвижимость можно вкладываться, начиная с небольших сумм и не покупая квартиры. Это позволяют сделать фондовые инструменты: акции, облигации и ПИФы.
ПИФ – это паевой инвестиционный фонд. У него есть управляющая компания, которая выбирает стратегию инвестирования. Инвесторы покупают паи – это частички фонда. Они могут стоить тысячу рублей или 50 тысяч – в зависимости от ПИФа.
Обычно фонды вкладываются в строительные проекты, перепродажи объектов недвижимости, аренду и получение ренты. От успешности инвестиционной стратегии зависит цена пая – она растёт или падает.
Инвестор может самостоятельно выбирать стратегию вложения денег. Например, какую ценную бумагу купить – акцию или облигацию, и в какой именно строительной компании. Здесь есть риск – такие финансовые инструменты подвержены волатильности, то есть их цена может резко падать или взлетать в зависимости от финансового состояния компании, политической обстановки и других факторов.
Возможные риски
Как и любой другой вид инвестирования, заработок на недвижимости сопряжён с рисками:
- Экономическими. Экономические колебания могут привести к снижению стоимости объектов или увеличению сроков окупаемости инвестиций. Это особенно актуально в периоды экономических кризисов или нестабильности.
- Юридическими. Необходимо тщательно проверять правоустанавливающие документы, чтобы избежать проблем с правами собственности в будущем.
- Потери арендаторов. Они могут съехать из-за экономической ситуации, проблем с объектом, по личным причинам.
Для минимизации рисков при инвестировании в недвижимость рекомендуется проводить тщательное исследование рынка.
