Некачественный ремонт от застройщика: что можно взыскать и как вернуть квартиру?

_{Молодец! Заставил застройщика устранить все «косяки». Фото: freepik.com}

Приёмка квартиры в новостройке: на что обратить внимание?

Проще всего разбираться с некачественным ремонтом от застройщика на этапе приёмки квартиры в новостройке. Поэтому важно отнестись к процессу максимально ответственно. Прежде всего, смотрим, соответствует ли квартира проекту.

1. Совпадает ли планировка с той, что изображена в договоре долевого участия (ДДУ)?
2. Все ли окна, стены и перегородки на месте?
3. Все ли коммуникации находятся там же, где они обозначены на плане в ДДУ? Соответствует ли проекту расположение сантехники и/или выводов труб под неё?

При желании можно также измерить высоту и длину стен. После того, как вы проверили квартиру на соответствие плану, следует убедиться, что всё работает, как надо. Обязательно проверьте:

1. Напор и температуру воды из кранов. Если из крана течёт и горячая, и холодная вода, причём струя сильная, то всё хорошо. Проверьте и унитаз, нажав на смыв.
2. Работают ли розетки: вставьте зарядник телефона в каждую и убедитесь, что идёт зарядка.
3. Тянет ли вентиляция: если при открытом окне поднести к решётке пламя зажигалки, оно должно отклониться в сторону решётки.
4. Всё ли в порядке с окнами. Они должны открываться и закрываться, в закрытом положении не должно быть щелей между рамами. Это можно проверить листом бумаги. Откройте окно, вставьте лист, закройте окно. Если бумага легко двигается в закрытом положении, значит, рамы стоят неплотно, и из них будет дуть. Проверьте щели по всему периметру окна.
5. Как работают входная и межкомнатные двери. Полностью открывайте и закрывайте их. Убедитесь, что они не трутся об пол и хорошо заходят в проём, а ручки и замки работают.
6. Всё ли в порядке со счётчиками. Включите по очереди горячую и холодную воду, свет, убедитесь, что в нужный момент они крутятся, а когда всё выключено — нет.

Наконец, важно проверить ремонт в квартире визуально, особенно, если её сдают в чистовой отделке. 

1. На стенах и потолке не должно быть трещин.
2. Стены не должны отклоняться от вертикали более 10 мм на этаж.
3. На обоях, полу и потолках не должно быть пятен. Это особенно важно возле радиаторов, в санузлах и на кухне: любые разводы могут свидетельствовать о том, что где-то текли трубы.
4. Все радиаторы и трубы должны быть надёжно закреплены, ничего не должно шататься или двигаться.

Если в течение этого срока застройщик устранил не все замечания, придётся решать проблему с некачественным ремонтом дальше. 

1. Нужно повторно зафиксировать дефекты на фото и видео. В идеале следует привлечь строительно-техническую экспертизу: она определит недостатки и стоимость их устранения.
2. Далее составьте претензию застройщику с фото- и видеодоказательствами и заключением экспертов. В ней попросите либо устранить замечания, либо уменьшить стоимость квартиры на ту сумму, которая требуется для этого. Документ желательно напечатать в двух экземплярах. Один вручите в офисе компании, а на втором попросите поставить дату и номер входящего обращения. Оставьте его себе, он может понадобиться.
3. Если в течение 10 дней застройщик не устранил нарушения или не согласился вернуть компенсацию за некачественный ремонт, можно обращаться в суд. 

Если вы обнаружили дефекты после приёмки квартиры

Даже если на приёмке вы просмотрели какие-то недочёты, или, например, дело было летом, а с наступлением отопительного сезона потекли радиаторы, застройщик всё равно обязан устранить недостатки. Портал «Мир квартир» цитирует адвоката Андрея Комиссарова:

Тот факт, что после подписания акта приёма-передачи вся ответственность за содержание и состояние квартиры в полном объёме переходит к покупателю, еще не означает, что в случае обнаружения новых дефектов собственник должен устранять их самостоятельно. Если речь идет о новостройке, согласно 7 статье Федерального Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», на объект долевого строительства распространяется гарантия на срок не менее пяти лет. На технологическое и инженерное оборудование — не менее трёх лет

О пятилетнем сроке, в течение которого можно жаловаться застройщику на дефекты, говорится ещё и в статье 29 Закона «О защите прав потребителей». Гарантия начинается с момента передачи квартиры. 

Если дефект обнаружился после подписания акта приёмки, но в гарантийный срок, то порядок действий такой же, как если застройщик не устранил нарушения в первый раз. Сначала направляем ему претензию, желательно с заключением экспертов, затем, если он не отвечает на требования, идём в суд и уже там просим либо устранить нарушения, либо выплатить компенсацию, либо расторгнуть ДДУ.

Нужна компенсация от застройщика? Делаем экспертизу квартиры

Экспертизу можно проводить на любом этапе общения с застройщиком. В идеале можно прийти со специалистом прямо на приёмку, чтобы точно ничего не упустить. Практика такова, что эксперт практически всегда найдёт дефекты, в том числе такие, о которых обычный человек даже не догадывается. Например:

• неровные или кривые стены и перегородки;
• недостаточно жёсткие перегородки и натяжные потолки;
• неровный пол;
• неработающая вентиляция;
• криво и со щелями установленные окна;
• нарушения при разводке электрокабелей и др.

Однако редко кто приходит на приёмку со специалистом. Экспертизу обычно привлекают позже, если застройщик игнорирует жалобы на некачественный ремонт. Особенно экспертиза важна в двух случаях.

1. Если застройщик не согласен с тем, что ваши замечания важны и обоснованы. Например, вы жалуетесь на сырость, но её нельзя ни сфотографировать, ни снять на видео. Девелопер может настаивать, что это ваше субъективное ощущение. Экспертиза расставит всё на места и скажет, что субъективно, а что противозаконно.
2. Если вы хотите потребовать от застройщика компенсацию. Неровный пол в квартире долго и дорого устранять. Зато с ним в целом можно хорошо жить, особенно, если сэкономленные застройщиком деньги на устранении дефекта положить себе в карман. Чтобы размер компенсации был экономически обоснован, а не взят «с потолка», нужна экспертиза.
3. Если вы хотите расторгнуть договор ДДУ и вернуть квартиру застройщику. В этом случае надо доказать, что в квартире невозможно жить, а этого без экспертизы тоже никак не сделать.

В крупных городах цены на строительно-техническую экспертизу квартиры начинаются от 5 000 рублей. Эта процедура не всегда быстрая и может занимать до нескольких дней. Цены и сроки серьёзно отличаются в разных регионах.

Как подать в суд на застройщика за некачественный ремонт

Если договориться с застройщиком не удалось, можно обратиться в суд. Для суда нужно собрать документы: ДДУ, заключения экспертизы, претензии застройщику о некачественном ремонте с его пометкой о том, что он их принял. В исковом заявлении нужно прописать требования, что именно вы хотите. Они могут быть такими же, как в претензии застройщику, но раз уж дело дошло до суда, стоит дополнить их компенсацией расходов на экспертизу и моральный вред.

Как отказаться от квартиры и вернуть деньги

Отказаться от квартиры и вернуть её застройщику можно, только если в ней не просто некачественный ремонт, а существенные недостатки. К ним относятся:

• неустранимые дефекты, которые невозможно исправить;
• изъяны, которые не устранить без колоссальных затрат времени и денег;
• недостатки, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после устранения.

Если в квартире есть существенные недостатки и это подтверждено заключением экспертизы, можно направить застройщику уведомление об одностороннем расторжении ДДУ. К нему нужно приложить заключение экспертизы. Документы следует либо передать застройщику, как претензию, с отметкой о дате и номере входящего, либо отправить заказным письмом с описью и уведомлением о получении. 

Затем надо обратиться в Росреестр через МФЦ и зарегистрировать расторжение договора. Подавая заявление о расторжении ДДУ, приложите копию уведомления вместе с описью вложения и квитанцией об отправке письма. 

Если девелопер согласится расторгнуть ДДУ, он должен вернуть деньги в течение 20 рабочих дней со дня расторжения согласно ст. 9 закона об участии в долевом строительстве. Если нет — придётся обращаться в суд.

Некачественный ремонт, особенно в квартирах с чистовой отделкой — достаточно распространённая проблема. Чтобы избежать её или, по крайней мере, не бегать по судам, нужно ответственно выбирать застройщика. Как это сделать и на что обратить внимание, читайте в нашем материале.