Покупка квартиры на вторичном рынке

Не только москвичей испортил квартирный вопрос. Исследование ВЦИОМ, проведённое в 2022 году, показало, что 28% россиян не имеют жилья в собственности. Поэтому для многих покупка квартиры – острый вопрос. И не все стремятся к жилью в новостройках. Во многих городах строится не так много домов, некоторые покупают квартиру в определённых районах, где нет первичек. Расскажем подробнее о покупке недвижимости на вторичном рынке.

_{Подготовка к покупке квартиры на вторичном рынке. Фото: Выберу.ру}

Подготовка к покупке квартиры

Сделка с вторичной недвижимостью – всегда риск для покупателя. Если приобретаете жильё в новостройке, а не от собственника, можно быть уверенным в юридической чистоте, отсутствии несовершеннолетних владельцев, долгов по услугам ЖКХ. Поэтому фактически проверки будут минимальными в отличие от приобретения ненового жилья.

Определение требований к квартире

Чтобы безопасно приобрести квартиру на вторичном рынке, составьте её портрет и ответьте на следующие вопросы:

• жильё какой площади планируется покупать, сколько в нём должно быть комнат;
• какими должны быть дом, его этажность, придомовая территория;
• насколько критичны инфраструктура, близость станций метро, остановок общественного транспорта и в целом транспортная развязка;
• планируете покупать в ипотеку или за собственные средства;
• если есть материнский капитал, готов ли банк или собственник принять средства сертификата;
• готовы ли делать ремонт сразу после въезда или ищете жильё с отделкой, техникой, мебелью.

Изучение рынка недвижимости

Есть два варианта оценить состояние рынка недвижимости и узнать примерную стоимость нужного жилья:

1. Обратиться за помощью к риелтору. Достаточно высказать пожелания, чтобы он по заданным параметрам подобрал несколько вариантов и презентовал вам.
2. Мониторить рынок самостоятельно. Это сложнее, дольше, но поможет сэкономить, поскольку риелторы берут за услуги комиссию.

Изучить вторичный рынок помогут объявления о продаже жилья. С их помощью можно:

• определить средние цены на интересующее жильё;
• оценить количество предложений;
• узнать объём предложения – количество квартир, доступных к покупке в выбранном районе.

Выполнить проверку можно с помощью онлайн-досок объявлений: Авито, Циан и пр. Для облегчения поиска используйте фильтры: укажите район, параметры дома (этажность, материалы изготовления, год постройки), квартиры (площадь, количество комнат, планировка, отделка), особенности инфраструктуры, наличие парковки и др.

Выбор района

При выборе района важно определить, готовы ли вы переехать далеко от прежней локации, но в место с хорошей инфраструктурой, или ищете объект недалеко от предыдущего жилья. Что нужно знать при покупке квартиры:

• есть ли в выбранном районе необходимые вам объекты инфраструктуры: детские сады, школы, аптеки, поликлиники;
• как обстоят дела с транспортом – легко ли будет добираться на работу или учёбу;
• дорожная ситуация – если передвигаетесь на авто, полезно будет узнать о загруженности дорог;
• экология – расположение неподалёку промышленных предприятий;
• зоны отдыха – есть ли рядом парки, водохранилища, пруды и др.

Если ищете конкретную локацию, например, квартиру недалеко от офиса, удобно воспользоваться онлайн-картами. Они рассчитают, каким будет расстояние от жилья до работы, ближайшего супермаркета или станции метро.

_{Выбор подходящего района для покупки квартиры. Фото: Выберу.ру}

Просмотр квартиры

Осмотр жилья можно выполнить вдвоём с продавцом или при посредничестве риелтора. Естественно, во втором случае придётся дополнительно платить.

Как купить квартиру без риэлтора и не пропустить скрытые дефекты:

1. Составьте план осмотра. Лучше сделать его в форме таблицы, а во время осмотра отмечать параметры, которые вас устраивают или нет.
2. Договоритесь с владельцем на осмотр в дневное время – при дневном освещении скрыть недостатки обычно сложнее. В идеале можно встретиться дважды – в светлое время суток и вечером.
3. Предварительно осмотрите подъезд и придомовую территорию. Можно пообщаться с соседями – это позволит выяснить те нюансы, которые хозяин жилья вряд ли расскажет.
4. Оцените состояние общественных пространств. Проверьте лестничные клетки, лифты, площадки, тамбуры. Если дом построен позднее 2000 года, можно проверить сроки проведения капитального ремонта на платформе «Фонд развития территорий».
5. Проверьте все мелочи в квартире. В первую очередь обратите внимание на коммуникации: водопровод, канализацию, системы отопления, электроснабжения. Также важно оценить состояние балконов, окон. Обратите внимание на потолок – нет ли там потёков, особенно если это последний этаж. Закройте все окна и двери и, приложив небольшой листок бумаги к вентиляции, проверьте, втягивается ли он к решётке. Обращайте внимание на неприятные запахи – они могут говорить о забитой канализации, наличии плесени. Также необходимо проверить отделку: качество штукатурки, напольного покрытия и др.

При осмотре попросите у владельца разрешения делать фото и обязательно отмечайте все пункты в заранее составленном плане. Это важно, если предстоит проверить несколько квартир. Кроме того, с собой на встречу можно взять других специалистов, например, дизайнера, если сразу после въезда планируете пользоваться его услугами.

Торг

Искусство торга помогает в покупках, в том числе при приобретении недвижимости. Когда речь идёт о крупных суммах, продавцы обычно не склонны предлагать большие дисконты, но цену можно сбить легально.

За что реально получить скидку:

• первый и последний этажи размещения квартиры;
• малое количество солнечного света;
• объективно неудобная планировка;
• плохое состояние сантехники, электропроводки и других коммуникаций;
• внешние проблемы, например, отсутствие лифта в пятиэтажном доме, если квартира на 4 или 5 этаже.

Кроме того, скидку можно получить из-за юридических недостатков. Например, если один из собственников несовершеннолетний, в процедуре будут участвовать органы опеки, что увеличит срок до передачи объекта покупателю.

Проверка и подготовка документов

Один из самых важных этапов при заключении сделки купли-продажи жилья – подготовка документов. Это поможет избежать многих рисков, например, признания договора недействительным через суд. Документы при покупке квартиры можно проверить самостоятельно или доверить это специалистам.

Проверка права собственности продавца на квартиру

Перед покупкой квартиры нужно проверить право собственности и документы хозяина, другими словами – сверить ФИО и прочие данные в паспорте и, например, в свидетельстве. У несовершеннолетних владельцев подтверждающим документом будет свидетельство о рождении, но у детей старше 14 лет – паспорт. Причём паспорта могут быть и российскими, и заграничными, если хозяин квартиры – иностранный гражданин.

Правоустанавливающие документы указывают на то, каким образом собственник приобрёл жильё: купил, принял в дар, приватизировал.

1. При приватизации владение жильём подтверждает договор передачи квартиры в собственность.
2. Если объект покупался, это будет договор купли-продажи.
3. При получении в наследство – свидетельство о праве на наследство (по завещанию или по закону).
4. Для квартир в новостройках (в том числе ипотечных) таким документом выступает ДДУ с застройщиком.
5. Дополнительно могут встречаться договоры мены, дарения, ренты, решения суда по наделению человека правом собственности.

Документов может не быть на руках всего в двух ситуациях:

• человек пытается продать неприватизированную квартиру;
• бумаги ранее оформлены, но утеряны или украдены.

Владение объектом можно подтвердить с помощью выписки из ЕГРН – она не только указывает на владельца, но и, например, содержит сведения об обременениях: арестах, залоге. Лучше попросить у хозяина свежую выписку сроком не более 30 дней. С 2023 года посторонние люди не вправе получать выписки, где указаны ФИО и другие персональные данные владельцев.

Проверка на отсутствие обременений

Под обременением понимают, например, залог квартиры в банке или её арест из-за долгов собственника. Все сведения видны в выписке из ЕГРН – получить электронную выписку можно на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги и сервисы».

Кроме очевидных обременений, например, залога квартиры в банке или ареста, могут быть и скрытые. Например, собственники с правом пожизненного проживания, использование при покупке материнского капитала без выделения долей детям, зарегистрированные несовершеннолетние.

Какие ещё документы желательно проверить перед покупкой жилья

Как правильно купить квартиру и не ошибиться в документах:

• запросите у собственника выписку из домовой книги, которая покажет всех, кто зарегистрирован в жилье – собственник может получить её в своей управляющей компании или через МФЦ;
• проверьте отсутствие долгов по услугам ЖКХ;
• если квартира приобреталась в официальном браке, запросите согласие супруга/супруги;
• когда жильё покупалось в кредит, можно запросить справку из банка о закрытии займа;
• чтобы сделку не признали недействительной, продавцу необходимо подтвердить дееспособность справками из психоневрологического и наркодиспансера;
• при участии в сделке несовершеннолетних потребуется согласие органов опеки;
• если интересы владельца представляет доверенное лицо, проверьте доверенность – она должна быть нотариальной.

Если не уверены в том, что сможете качественно проверить юридическую чистоту документа, имеет смысл обратиться к юристам. Часто это помогает избежать рисков, связанных с мошенничеством и признанием сделки недействительной.

Согласование и заключение сделки

Если квартира понравилась, вы сошлись с продавцом в цене, можно приступать к заключению договора, которое происходит в несколько этапов.

Заключение предварительного договора

Предварительный договор (ПДКП) фиксирует намерения сторон продать и купить жильё, а также описывает основные (существенные) условия сделки. После его заключения обычно вносят аванс или задаток, который подтверждает, что стороны намерены довести сделку до конца.

Особенности предварительного договора:

• составляется в письменном виде, может быть заверен у нотариуса;
• должен содержать условия основного договора и описывать объект недвижимости;
• не нуждается в государственной регистрации;
• не даёт 100% гарантии получения квартиры – основной договор продавец может не подписать.

Расторгается такой договор только по соглашению сторон либо по одной из причин, которая указана в нём. Более того, может предусматривать штрафные санкции, например, если продавец сорвал сделку и нанёс ущерб покупателю.

Подписание основного договора и регистрация сделки

Перед сделкой ещё раз проверьте все документы, в том числе свежую выписку из ЕГРН, оплатите госпошлину. Договор составляется самостоятельно или при посредничестве нотариуса, риелтора или юриста. Кроме договора, необходимо составить и подписать акт приёма-передачи жилья. Документы составляются в трёх экземплярах: для покупателя, продавца и Росреестра.

_{Заключение договора и регистрация сделки. Фото: Выберу.ру}

Способы расчёта

Есть разные способы передать деньги собственнику: отдать наличными, перевести на счёт, оформить в банке аккредитив или арендовать банковскую ячейку.

Наличными

Наличные передаются из рук в руки. Срок оговаривают стороны – деньги можно отдать и до подписания договора, и после. Стороны могут привлечь свидетелей или обратиться к нотариусу, чтобы обезопасить себя. Факт оплаты легко подтвердить обычной распиской, но поскольку сумма крупная, лучше заверить её у нотариуса.

Посредством аккредитива

Это специальный счёт в банке. Покупатель размещает на нём средства, а при наступлении определённых условий (в основном речь о регистрации права собственности на нового владельца) сумма размораживается и переходит продавцу. За эту услугу банк берёт плату.

Через банковскую ячейку

Тот же аккредитив, но подойдёт, если хотите рассчитаться наличными. Покупатель кладёт деньги в банковскую ячейку, а когда наступают соответствующие условия, продавец обращается в банк с документами и забирает средства. В основном это происходит после регистрации сделки в Росреестре.

Оформление ипотеки

Если покупатель платит не собственными средствами, а заёмными, полученными в кредит, то деньги за жильё продавцу перечисляет банк. Отправной точкой также выступает регистрация сделки в Росреестре – после этого банк зачисляет деньги на счёт продавца в среднем в течение одного дня.

Регистрация перехода права собственности

Сведения о новом хозяине жилья должны быть внесены в ЕГРН – по-другому подтвердить свои права он не сможет. Занимается этой процедурой Росреестр, который проводит и государственную регистрацию, и кадастровый учёт всех объектов недвижимости.

Покупателю нужно подать заявление в Росреестр:

• в МФЦ;
• онлайн через «Госуслуги» или личный кабинет на портале Росреестра;
• для инвалидов, ветеранов доступен бесплатный вызов сотрудника на дом, остальные категории граждан могут пригласить его платно.

Для Росреестра нужен один экземпляр договора, документы покупателя и продавца. Также нужно оплатить госпошлину в сумме 2 тыс. руб. (некоторые категории граждан освобождены от оплаты). Срок регистрации – до 10 дней.

Передача документов и ключей от квартиры

Продавец квартиры или жилого дома должен не только передать покупателю ключи, но и пакет документов. У нового собственника на руках должны остаться:

• расписка в получении денег;
• один экземпляр договора;
• акт приёма-передачи.

Также можно запросить справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Получение налогового вычета

Если официально работаете и получаете белую зарплату, можно вернуть часть стоимости жилья за счёт налогового вычета. Причём неважно, приобретается квартира на вторичном или первичном рынке, за собственные средства или в ипотеку. Но при покупке недвижимости без ипотеки максимально можно вернуть 520 тыс. руб. – по 260 тыс. руб. каждому супругу.

Заявление можно направить вместе с декларацией или отдельно через личный кабинет на сайте ФНС, самостоятельно в отделении налоговой или по почте. Такая льгота предоставляется единожды. Но если при покупке одного жилья не исчерпался лимит в 260 тыс. руб. на человека, остаток можно использовать в следующий раз, когда будете покупать ещё одно жильё. Подоходный налог возвращается только за предыдущие 3 года.

Возможные риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Основные риски при покупке вторичного жилья:

1. Наличие неузаконенной перепланировки. Требуйте техпаспорт и сравнивайте планировку с реальной.
2. Занижение цены в договоре. Хозяева хотят занизить стоимость, чтобы не платить налог при продаже, но в случае признания сделки недействительной продавец возвращает ту сумму, которая указана в договоре, а не фактически уплаченную.
3. Долги по услугам ЖКХ. Требуйте документальное подтверждение отсутствия задолженности. Также можно обратиться к поставщикам и в УК лично.
4. Чужое имущество внутри квартиры. У мебели или бытовой техники могут оказаться совсем другие хозяева, поэтому каждую вещь описывайте в договоре.

Самый важный нюанс при покупке квартиры от собственника – оценить юридическую чистоту объекта, например, проверить согласие органов опеки при наличии несовершеннолетнего владельца. Также важно обезопасить себя от срыва сделки – заключить предварительный договор и выбрать безопасный метод расчёта.