При приобретении квартиры на вторичном рынке недвижимости у предыдущего собственника покупатель подписывает договор купли-продажи. Если гражданин собирается купить квартиру в новостройке, когда дом находится на стадии возведения, ему придётся заключить договор долевого участия (ДДУ). Таким образом он присоединится к долевому строительству. В статье разберёмся, что это – ДДУ на квартиру, какие существуют тонкости и риски при подписании такого соглашения.
Что такое договор долевого участия (ДДУ)
Расшифровка ДДУ — договор долевого участия. ДДУ — это соглашение на покупку недвижимости в строящемся доме у застройщика. Будущий владелец вкладывает свои денежные средства (долю) в объект на этапе строительства жилого дома.
Долевое строительство — это возведение объекта с использованием привлечённых денег. Взамен дольщики получат жилплощадь после сдачи дома в эксплуатацию.
Помимо квартиры, по ДДУ можно купить нежилой вид имущества: кладовку, апартаменты, место в паркинге или помещение под бизнес.
Долевое строительство и участие в нём регулируются федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О защите прав потребителей».
Какие сведения должны содержаться в ДДУ
В договоре долевого строительства прописывают:
- строительный адрес объекта;
- кадастровый номер участка;
- площадь, предварительный номер квартиры, количество комнат, этаж;
- стоимость;
- размер платежей, если сумму вносят частями;
- срок сдачи дома;
- срок передачи ключей;
- гарантию: три года — на инженерное оборудование, пять лет — на квартиру (в эти сроки застройщик должен устранить дефекты за свой счёт);
- порядок предъявления претензий;
- способы оплаты: с использованием эскроу-счёта, после регистрации ДДУ;
- порядок расчёта в случае изменения площади квартиры;
- условия для переуступки прав;
- порядок расторжения ДДУ;
- размер неустойки.
Кроме того, в договоре должны указать паспортные данные дольщика, реквизиты девелопера и дату подписания ДДУ.
Процедура покупки квартиры по ДДУ
Процедура покупки жилья — многосоставная и требует скрупулёзности. Рассмотрим пошагово, как приобрести квартиру у застройщика.
Выбор квартиры и проверка застройщика
Нужно пройти следующие этапы:
- Выберите и проверьте девелопера. Компания должна быть юридически прозрачной. Прочитайте отзывы — испорченная репутация может указать на недобросовестность руководства компании и возможные проблемы в будущем.
- Подробно изучите проект объекта. Он не должен противоречить российскому законодательству, у него не должно быть противников, например, экоактивистов. Кроме того, девелопер обязан получить разрешение на строительство.
- Обратитесь к девелоперу, чтобы забронировать квартиру. Это можно сделать онлайн — на сайте компании. Если же есть сомнения и вопросы по планировке, лучше прийти в офис застройщика и обсудить спорные моменты с менеджером отдела продаж.
Оформление предварительных договорённостей
Перед составлением ДДУ заключают предварительный договор. Соглашение нужно, чтобы забронировать понравившуюся квартиру и прописать условия будущего ДДУ. На этом этапе покупатель платит задаток, аванс или обеспечительный платёж.
Задаток – это сумма, которую покупатель вносит продавцу в знак намерения купить объект. Его обращение регулируется ГК РФ. В случае прекращения предварительного договора деньги могут вернуть в зависимости от причины:
- по вине застройщика — сумма возвращается в двукратном размере;
- по вине покупателя — задаток не возвращается;
- по независящим от сторон причинам — задаток возвращается.
Аванс — это сумма, которую покупатель вносит застройщику в счёт оплаты объекта. Он не считается обеспечением исполнения договорённостей. Если договор о покупке не подпишут, то аванс возвращается покупателю. Для обеспечительного платежа правила обращения на случай неподписания ДДУ устанавливают стороны.
Подготовка документов для банка
Если квартиру планируют брать в ипотеку, то на этом этапе следует обратиться в банк и подать соответствующую заявку.
Часто в офисах застройщиков есть ипотечные брокеры или представители разных банков, которые готовы помочь в подборе наилучших условий для кредитования. Также можно обратиться в определённый банк лично или подать заявку самостоятельно онлайн.
Для подачи заявки документы не понадобятся. Однако банк потребует их, если заявка уже одобрена, а далее начинается процесс оформления сделки.
Как правило, кредитные организации просят представить стандартный пакет документов:
- анкету;
- копию паспорта;
- 2-НДФЛ;
- копию трудовой книжки, заверенную нотариусом;
- копию свидетельства о браке или его расторжении, если есть;
- согласие супруга/супруги на покупку недвижимости, заверенное нотариусом (понадобится копия его/её паспорта).
Также банки могут попросить дополнительно копии свидетельств о рождении или паспортов детей, если они есть, и другие документы/справки.
Если оформление квартиры планируется без привлечения кредитных средств, то документы для банка всё равно нужно собрать. Кредитная организация будет открывать эскроу-счёт, куда положит деньги дольщика до окончания строительства.
Если покупатель не состоит в браке, ему потребуется только паспорт. Если же он женат или замужем, то дополнительно понадобятся нотариально заверенное согласие второй половины на сделку, свидетельство о заключении брака, паспорта пары и брачный договор, если таковой имеется.
Анализ и согласование условий договора
Перед подписанием договора нужно попросить у застройщика:
- Доверенность, если ДДУ подписывает представитель, а не руководитель компании. Документ следует проверить через нотариуса.
- Разрешение властей на строительство.
Также нужно тщательно изучить ДДУ. Обычно застройщик даёт типовое соглашение всем дольщикам. В нём он излагает условия ДДУ в свою пользу. Попросите у менеджера компании проект ДДУ и составленный для вас договор. Возьмите их с собой и сравните. Даже если всё совпало, их рекомендуется изучить вместе с юристом.
Особенное внимание уделите следующим пунктам:
- окончательная стоимость квартиры;
- доля, которую вы приобретаете;
- срок передачи ключей — не путайте его со сроком сдачи дома администрации города и вводом в эксплуатацию;
- наличие и вид отделки.
Спорные пункты договора нужно обсудить с представителем компании и юристом. Если какие-то из пунктов категорически не устраивают, следует попросить их исключить или исправить. Обычно застройщики идут на это неохотно, но вряд ли им захочется терять клиента. В ином случае лучше вовсе не подписывать сомнительный ДДУ.
Подписание договора
Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе строительной компании. Перед этим проверяются доверенности и паспорта представителя застройщика и будущего дольщика, а также его супруга/супруги в случае наличия. Помимо ДДУ, дольщики подписывают заявление на регистрацию договора в Росреестре.
Регистрация ДДУ в Росреестре
Зарегистрировать сделку с недвижимостью можно:
- в отделении Росреестра;
- через МФЦ;
- через застройщика.
Часто договор долевого участия регистрирует именно застройщик. Для этого нужно собрать документы:
- заявление о регистрации, которое должны подписать представитель девелопера и дольщик;
- ДДУ;
- паспорта представителя строительной компании и дольщика;
- заверенное нотариусом согласие супруга/супруги дольщика, если он/она есть;
- документы законного представителя ребёнка, если в сделке участвуют деньги материнского капитала, то есть одним из дольщиков стал несовершеннолетний;
- договор залога права требования в пользу банка, если квартиру берут в ипотеку;
- документы от застройщика.
Строительная компания должна представить Росреестру:
- план объекта;
- разрешение на строительство;
- проектную документацию;
- документы на землю, на которой возводят объект, — на право аренды или собственности;
- страховку деятельности застройщика.
Договор должны зарегистрировать в течение семи рабочих дней. Срок считается со дня, следующего после подачи документов. Доказательством того, что ведомство приняло документы, служат уведомление и расписка об их получении.
Если застройщик будет подавать заявление о регистрации дистанционно, может потребоваться электронная подпись, заверенная у нотариуса. Об этом представитель компании сообщит на этапе подготовки документов.
Оплата стоимости недвижимости
Оплата по договору долевого участия производится только после регистрации ДДУ в Росреестре. Деньги переводят на эскроу-счёт, где они хранятся до передачи ключей дольщику. Если в сделке участвуют кредитные деньги, то вместе с первоначальным взносом их также переводят на безопасный эскроу.
Оформление налогового вычета
При покупке квартиры в новостройке можно оформить налоговый вычет. Максимальная сумма, с которой будет исчисляться имущественный налог, — 2 млн рублей. На вычет имеют право граждане, которые работают и платят налоги в России. Их доходы должны облагаться налогом в 13 или 15%.
Покупка квартиры в ипотеку по ДДУ
При покупке жилья в ипотеку заключают ДДУ и кредитный договор. В ДДУ прописывают, что в сделке участвуют кредитные средства. Также указывается, что квартира будет находиться в залоге у банка до момента погашения ипотеки.
После подписания кредитного договора дольщик вносит первоначальный взнос на специальный счёт. После регистрации ДДУ его вместе с кредитными средствами переводят на эскроу.
Переуступка прав по ДДУ
Переуступка — это перепродажа квартиры в строящемся доме. Продавцом выступает дольщик.
При этом заключают договор цессии. Для переуступки нужно получить письменное разрешение застройщика. Договор тоже регистрируют в Росреестре. Изменить условия прежнего ДДУ в этом случае невозможно. После сделки покупатель становится полноправным дольщиком.
Что делать, если застройщик нарушает условия ДДУ
Если застройщик затянул сроки передачи квартиры более чем на два месяца, дольщики имеют право на неустойку.
Обычно застройщик перестраховывается и предлагает дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе срока. Если подписать эту бумагу, то право на получение неустойки теряется. Застройщик не может давить на дольщика: подписать документ и согласиться на новые сроки передачи ключей — право, а не обязанность.
Получить неустойку можно напрямую у застройщика. Если он отказывает в выплате, то можно обратиться в суд.
Размер неустойки по ДДУ
Размер неустойки прописали в федеральном законе «Об участии в долевом строительстве…». Согласно документу, она начисляется в «размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».
Преимущества и недостатки ДДУ
У любой сделки с недвижимостью есть свои плюсы и минусы.
Плюсы ДДУ
У ДДУ существует несколько преимуществ:
- Права дольщиков защищают российские законы и ГК РФ.
- Все ДДУ регистрируют в Росреестре.
- За нарушение сроков застройщик несёт ответственность и платит неустойку.
- Есть законная возможность расторгнуть ДДУ и получить деньги обратно. Со сделкой на вторичном рынке недвижимости это можно сделать только через суд и по законным причинам, а не по желанию покупателя.
- Застройщик обязан устранить дефекты объекта в гарантийный срок.
- Стоимость недвижимости обычно ниже, чем в готовом доме.
Кроме того, деятельность строительных компаний жёстко контролируют, что не позволяет им обмануть дольщиков.
Минусы ДДУ
Как и у любого способа покупки недвижимости, у участия в долевом строительстве есть недостатки:
- Риск переноса срока сдачи объекта в эксплуатацию. За это застройщик должен заплатить неустойку, однако иногда это не покрывает расходов за вынужденную паузу.
- Риск банкротства застройщика. Деньги дольщика вернутся ему с эскроу-счёта, однако желаемой недвижимости у него не будет.
Перед тем как стать участником долевого строительства, следует взвесить все за и против. При этом нужно проверить не только надёжность и добросовестность девелопера, юридическую чистоту объекта, но и содержание ДДУ. Иногда именно в этом соглашении кроются будущие проблемы.
