Перепланировка квартиры: с чего начать и как оформить?

Этапы перепланировки

Процесс перепланировки включает несколько последовательных этапов. Рассмотрим процедуру пошагово.

Решаем, что согласование точно необходимо

В соответствии с ЖК РФ, перепланировка — это изменения, вносимые в конфигурацию и площадь помещений, переделка внутренней планировки жилья. Результаты таких работ требуют внесения корректив в ЕГРН.

Если работы не влекут изменений характеристик помещения, не влияют на конструктивные элементы здания, они относятся к ремонту, а не к перепланировке. Согласовывать их не требуется.

Без разрешений можно:

• произвести косметический ремонт;
• обновить двери и окна без изменения размеров проёмов;
• заменить трубы, если их размеры останутся такими же;
• поменять электрическую проводку;
• поставить электрическую плиту в другое место.

Более серьёзные работы требуют согласования, а иногда и вовсе запрещены законом. Изменения, которые можно и нельзя вносить в рамках перепланировки, прописаны в региональных нормативных актах. Например, в Москве они указаны в постановлении правительства № 508-ПП.

В соответствии с этим документом по согласованию можно производить:

• объединение и разделение комнат;
• перенос кухни;
• организацию проёмов в межкомнатных перегородках;
• заделку проёмов в несущих стенах и перекрытиях;
• другие работы.

Однако собственникам жилья запрещается изменять сечение каналов вентиляционной системы, переносить радиаторы отопления, подключённые к общедомовой системе водоснабжения, устраивать полы с подогревом от общедомового отопления и т. д.

Обращаемся к специалистам для изготовления проекта перепланировки

Если разрешено делать задуманные работы, нужно получить разрешение на перепланировку квартиры. Для этого понадобится проект. Он представляет собой документ, в котором отражены все планируемые изменения.

За проектом нужно обратиться в специализированную компанию, входящую в состав саморегулируемой организации (СРО). Проверить, является ли организация членом СРО, можно онлайн.

Проектная организация предоставляет заявителям также техническое заключение о возможности и безопасности работ по перепланировке. Срок разработки документов составляет от 5 до 30 суток. Услуга предоставляется платно.

У москвичей есть возможность получить проект бесплатно. Для этого нужно выбрать одно из типовых решений по перепланировке, разработанных для домов массовых серий, и указать его номер при подаче заявления. Варианты типовых решений доступны в каталоге.

При подаче заявления на проведение типовой перепланировки в Москве Мосжилинспекция самостоятельно организует бесплатное изготовление технического заключения. Заявителю лишь требуется обеспечить доступ в квартиру для специалистов, проводящих обследование.

Собираем и подаём документы на перепланировку

На этом этапе нужно получить разрешение административных органов на осуществление перепланировки. Необходимо подготовить пакет документов и подать его в жилищную инспекцию через МФЦ или региональный портал государственных услуг.

Возможные варианты подачи документов зависят от правил в регионе. Например, в Москве их можно отправить через портал mos.ru. Для этого в меню услуг нужно найти раздел «Жильё, недвижимость, земля», вкладка «Перепланировка».

После подачи документов необходимо дождаться ответа. Он должен поступить в течение 45 суток. Но обычно процедура проходит быстрее.

Работаем со строителями

Получив разрешение от жилищной инспекции, можете приступать к строительным работам. При этом обязательно нужно следить за тем, чтобы бригада выполняла их в соответствии с утверждённым проектом. В противном случае принимающая комиссия может заставить всё переделывать.

_{Перепланировка квартиры. Фото: нейросеть}

Положительное решение о согласовании перепланировки действует на протяжении 12 месяцев. За это время необходимо осуществить все работы и перейти к заключительному этапу процедуры.

Выполняем приёмку и регистрируем изменения

Когда все работы будут завершены, владелец квартиры должен уведомить об этом жилищную инспекцию. Она назначит дату приёмки перепланировки. В назначенный день инспектор придёт и проведёт осмотр.

По результату осмотра будет составлен акт о выполненной перепланировке. Один экземпляр вручат собственнику, второй — останется в архиве, ещё два — жилищная инспекция самостоятельно направит в БТИ и Росреестр для регистрации изменений.

Какие документы нужны для перепланировки

Для подачи заявления в жилищную инспекцию необходимо представить следующий перечень бумаг:

• запрос;
• документы, которые подтверждают право владения жильём: дарственная, договор купли-продажи;
• учётно-техническая документация (техпаспорт с поэтажным планом и экспликацией);
• письменное согласие всех членов семьи собственника;
• проект перепланировки (если перепланировку делают в Москве по типовому проекту, достаточно указать его номер).

Могут также понадобиться дополнительные документы. Например, если работы по перепланировке касаются мест общего пользования или планируется переустройство в строении, имеющем культурную ценность.

Перечень документов лучше заранее уточнить в жилищной комиссии вашего региона. В некоторых субъектах РФ не нужно представлять учётно-техническую документацию, поскольку органы власти получают её самостоятельно.

Стоимость документов

Разработка проекта перепланировки — платная услуга. Её стоимость зависит от региона и политики ценообразования компании. Она может составлять от 20 до 100 тыс. рублей. Чтобы сэкономить, узнайте цены у разных проектировщиков.

Что такое упрощённая процедура согласования перепланировок

Упрощённый порядок узаконивания уже выполненных перепланировок должен появиться в России в 2025 году. Если в силу вступят планируемые поправки в ЖК РФ, официально согласовать произведённые ранее работы станет легче:

1. Не нужно будет обращаться в суд. Для оформления перепланировки квартиры достаточно будет подать документы через портал государственных услуг и передать данные в кадастр.
2. Сократятся список документов и сроки согласований. Сегодня из-за сложной процедуры и большого перечня бумаг на узаконивание переделки уходит до 18 месяцев. С введением изменений сроки должны будут сократиться.

Когда упрощённая процедура заработает, неизвестно. Её должны были согласовать к 1 января 2025 года. Но на момент написания статьи поправки приняты не были.

Что будет за незаконную перепланировку

Если будет выявлена незаконная перепланировка, жилищная инспекция может выдвинуть требование — узаконить переделку или вернуть жильё в первоначальное состояние. Также собственнику будет выписан штраф. В соответствии с ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, размер взыскания составляет:

• от 2 до 2,5 тыс. рублей для физических лиц (с увеличением в 2 раза при повторном нарушении);
• от 4 до 5 тыс. рублей для должностных лиц;
• от 40 до 50 тыс. рублей для организаций.

Если проигнорировать требования жилищной инспекции, на нарушителя могут подать в суд. По его решению квартиру могут конфисковать и продать с торгов, чтобы новый владелец устранил опасность.

Дополнительные проблемы могут возникнуть и у тех, кто приобрёл квартиру в ипотеку. Кредитная организация может выставить собственнику штраф, обязать узаконить переделку и даже отозвать кредит.

Как проходит согласование перепланировки в новостройках

Процесс согласования перепланировок — стандартный. Но если речь идёт о новостройках, есть особенности.

Перепланировка без стен

На рынке нового жилья предлагаются квартиры свободной планировки. Нередко это привлекает покупателей возможностью расположить стены по собственному желанию и сделать помещения под себя.

Но на практике это не так. Чтобы получить разрешение на строительство, застройщик обязан разработать и предоставить планы всех помещений, как минимум — санузлов, кухонь и жилых зон.

Поэтому, приобретая жильё свободной планировки, покупатель берёт дополнительное обязательство — установить стены в соответствии с проектом застройщика. В противном случае нужно согласовывать переделку по стандартной схеме.

Перепланировка при ипотеке

Некоторые банки категорически запрещают делать в ипотечном жилье перепланировки до момента выплаты всей задолженности. Если же в договоре нет прямого запрета на переделку, её всё равно нужно предварительно согласовать с кредитным учреждением. Без этого вам не выдадут разрешение на проведение работ.

Согласование до получения права собственности

Возможность получения разрешения на переделку до момента оформления собственности на квартиру зависит от регионального законодательства. Например, в Москве это допускается. Чтобы пройти согласование, в жилинспекцию представляются договор долевого участия и акт приёма-передачи. Уточняйте информацию в администрации своего субъекта РФ.