Как оформить сделку купли-продажи квартиры через нотариуса

_{По закону лишь некоторые сделки надо заверять у нотариуса. Фото: freepik.com}

Зачем нужен нотариус во время сделки с недвижимостью

Покупка квартиры для большинства людей – важная сделка, а порой и единственная за всю жизнь. Это дорогое имущество, за которое многие выплачивают кредиты полжизни. Естественно, каждого пугает, что сделку могут оспорить и признать в суде недействительной.

Уменьшить риск поможет оформление сделки у нотариуса. Нотариус проводит полную проверку условий сделки, полномочий сторон, сам составляет договор и заверяет. В некоторых случаях закон прямо обязывает заверять договор купли-продажи у него.

Когда нужно заверять договор нотариально?

По закону продавец и покупатель могут заключить договор и без участия нотариуса: прийти в МФЦ с готовым составленным документом, подписать его, рассчитаться и подать все документы на регистрацию в Росреестр.

По закону заверять сделку купли-продажи у нотариуса обязательно нужно (ст. 163 ГК РФ), когда:

• среди собственников есть несовершеннолетние дети;
• продаётся доля в квартире (если все доли продаются одновременно одному и тому же покупателю, то можно обойтись без нотариуса);
• если собственник недееспособный, а сделку совершает опекун;
• заключается договор ренты или дарения (не купли-продажи), п. 3 ст. 574, 584 ГК РФ.

В остальных случаях обращение к нотариусу – добрая воля участников договора. Чтобы визит был успешным и оставил только приятные впечатления, нужно уделить внимание выбору нотариуса.

Выбираем нотариуса

Заверять договор купли-продажи можно у любого нотариуса, а не только по месту своей прописки или нахождению квартиры. Поэтому вы вольны обратиться к любому специалисту, в зависимости от ваших симпатий. Учитывайте:

• место расположения нотариуса;
• его загруженность;
• выезжает ли он заверять сделки на дом (это может понадобиться, если продавец, например, — лежачий больной);
• расценки нотариуса;
• отзывы клиентов, общие симпатии к человеку.

Например, многие риелторы и юристы предпочитают обращаться к одному и тому же нотариусу. Свой выбор они объясняют так: тот быстро ориентируется в сделках, не затягивает процедуру, не сноб и не груб с клиентами.

Что делает нотариус, заверяя сделку по купле-продаже квартиры?

Когда вы обращаетесь к нотариусу, он не просто ставит подпись и печать на многостраничном договоре и берёт за это немаленькие деньги. Нотариус:

1. Проверяет, действительны ли паспорта сторон. Для этого он пользуется базами МВД, «Госуслугами».
2. Проверяет право собственности продавца. Нотариус не просто изучает выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), но анализирует и документ, на основании которого право собственности возникло. Например, предыдущий договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство.
3. Проверяет, не заложен ли объект продажи, нет ли вокруг него споров в судах и т. д. То есть приходит к вывожу, что продавец может его продавать.
4. Убеждается, что все жильцы выписаны из помещения. Если в нём остаются зарегистрированные лица, разъясняет покупателю его права и обязанности, объясняет, на что имеют право прописанные в квартире люди, у которых нет прав собственности не неё.
5. Отслеживает, не проходит ли продавец процесс признания банкротом. В противном случае его сделки могут быть оспорены кредиторами и арбитражным управляющим, квартиру вернут в конкурсную массу, а покупатель останется без жилья.
6. Проверяет дееспособность обеих сторон сделки, а также их свободное волеизъявление: понимают ли они, что делают и каковы будут последствия их действий.
7. Разъясняет все нюансы сделки, отвечает на вопросы.
8. Проверяет семейное положение продавца. Если тот в браке, то запрашивает согласие супруга или наличие брачного контракта. Ни согласие, ни брачный договор не нужен, если недвижимость была приобретена до брака, получена по наследству или в дар, по безвозмездной сделке. В остальных случаях есть риск, что второй супруг сделку оспорит, а значит и квартиру можно будет вернуть. Обычно нотариус не заверяет сделки, если супруг не уведомлен о продаже недвижимости. Читайте также по этой теме статью: «Квартира в беде. Как незнакомый человек может отсудить недвижимость через 6 лет после сделки?».
9. Проверяет, если ли согласие органа опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетние дети. Само согласие продавец запрашивает и получает заранее.
10. Составляет договор купли-продажи. Как правило, у нотариуса уже есть типовые заготовки, которые он дорабатывает под конкретные параметры сделки. Например, вписывает в текст особые условия оплаты.
11. Принимает деньги в депозит по просьбе сторон. Фактически здесь он выступает как посредник в передаче денег. Покупатель их вносит нотариусу в момент подписания договора и получения ключей от квартиры. Но продавец получает их только после регистрации сделки.
12. Присутствует при подписании договору купли-продажи. Заверяет оригинал договора своей подписью и печатью.
13. Подаёт документ на регистрацию в Росреестр электронно, заверив его своей ЭЦП.

Процесс купли-продажи через нотариуса

Не думайте, что вы всё сможете сделать в один день. Как правило, нужен предварительный визит, во время которого вы поясните нотариусу, какой договор хотите заключить (купли-продажи, ренты, дарения и пр.). Нотариус выяснит семейное положение, перечислит документы, которые вы должны принести, а какие справки он сможет собрать и сам.

Скорее всего, нотариус попросит вас оставить копии заранее, чтобы подготовить сделку.

Вы договоритесь на определённый день и час. В это время все участники сделки собираются, приносят оригиналы документов. Нотариус всё ещё раз проверяет, разъясняет. Стороны подписывают документы, производят расчёт (или помещают деньги в депозит). Нотариус отправляет документы на регистрацию в Росреестр и принимает оплату за свои услуги.

Документы для оформления договора купли-продажи у нотариуса

Сейчас налажены многие межведомственные связи, и нотариус может самостоятельно получить большинство нужных справок и документов. Естественно, что оригиналы документов стороны приносят с собой.

Вот что должен принести сам продавец:

• паспорта всех собственников (если их несколько);
• доверенность, если договор подписывает не хозяин квартиры;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• документ, на основании которого продавец владеет квартирой;
• согласие органов опеки и попечительства (если среди собственников есть дети);
• свидетельство о браке;
• брачный контракт (если есть) и/или согласие супруга на продажу.

Покупатель приносит только паспорт и деньги.

Стоимость услуг нотариуса

Как видим, нотариус, заверяя сделку, проверяет много факторов. Такая проверка уменьшает риски споров вокруг квартиры и увеличивает гарантии для покупателя. Каждый был бы не против получить дополнительную гарантию «чистоты сделки», если бы не одно «но» - цена.

Услуги нотариуса недёшевы. Они складываются из:

• нотариального тарифа (федеральный тариф);
• стоимости «услуг правового и технического характера» (региональный тариф).

Нотариальный федеральный тариф устанавливается в Налоговом кодексе и «Основах законодательства о нотариате». Он состоит из двух частей – твёрдой суммы и процента от суммы сделки.

Например, при продаже квартиры стоимостью от 1 до 10 млн рублей постороннему лицу тариф составит 7 000 рублей плюс 0,2% от суммы свыше 1 млн.

Пример расчёта: Валера продаёт квартиру Михаилу за 8 млн рублей. Федеральный тариф составит: 7 000 + 14 000 (7 млн*0,02)=21 000 рублей

Тариф ниже, если продаёте недвижимость родственнику. При той же стоимости квартиры тариф составит 3 000 рублей плюс 0,2%. В нашем примере общая сумма тарифа будет: 3 000+14 000= 17 000 рублей.

Законом установлены максимумы тарифа: при продаже недвижимости родственникам – 50 000 рублей. При продаже незнакомым лицам тариф не может превысить 100 000 рублей.

Прайс на услуги правового и технического характера. Сюда входит услуга запросов, разработка проекта договора, его прошивка, копирование документов и т. д. Ещё эту часть платы называют региональным тарифом. Но это лишь условно. Законом эта составляющая стоимости услуг нотариуса не ограничивается, каждый нотариус разрабатывает прейскурант сам. Но региональная нотариальная палата утверждает лимиты для нотариусов своего региона. То есть нотариус вправе разработать свой прайс, но поставить цену выше, чем установила региональная палата, не может.

Так, например, за удостоверение договора купли-продажи не родственнику максимальный региональный тариф для московских нотариусов установили в размере 8 700 плюс 2 000 рублей за каждый объект, начиная со второго (если продается сразу несколько объектов), максимально – не больше 12 700 рублей.

Пример: региональный тариф за удостоверение договора продажи квартиры ценой 8 млн рублей составит 8 700 рублей

Итого участники сделки должны заплатить нотариусу за услуги: 21 000+8 700=29 700 рублей

Как видим, сумма немаленькая. Плюс ещё нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре. Для граждан сумма госпошлины составит 4 000 рублей, если цена объекта не превышает 20 млн рублей.

Кто оплачивает услуги нотариуса: продавец или покупатель?

Госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре, как правило, оплачивает покупатель. Но никаких правил распределения расходов нет. Непременно возникает вопрос: кто будет оплачивать услуги нотариуса.

Полагаем, что стороны должны заранее договориться об этом. Возможно, продавец согласен сделать скидку, чтобы покупатель смог потратить эти деньги на нотариуса.

_{Проверка договора у нотариуса существенно снижает риск признания сделки недействительной. Фото: freepik.com}

Какие могут быть риски при сделках с недвижимостью без нотариуса?

Если вы обязаны были заверить сделку у нотариуса, но не сделали этого – Росреестр не зарегистрирует сделку. Она попросту не состоится, а состоявшаяся случайным образом всё равно будет ничтожной (недействительной, п. 3 ст. 163 ГК РФ). Когда сделку заверять у нотариуса не обязательно, стороны лишь рискуют, что в дальнейшем возникнет спор, и договор признают недействительным в суде (ст. 166 ГК РФ).

Риски покупателя

Покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. По закону (п. 2 ст. 167 ГК РФ), если сделку признают недействительной, каждый участник должен вернуть друг другу всё полученное. То есть покупатель возвращает продавцу квартиру, а тот – деньги покупателю.

Опасность кроется в том, что денег у продавца уже может и не быть. Суд велит их взыскать, а потом пристав списывает их с зарплаты или пенсии много-много лет. Фактически же покупатель уже не накопит ту же сумму и на неё не купить другое жильё.

Риски для продавца

Продавец рискует меньше. По недействительной сделке он опять будет владеть квартирой, но обязан будет вернуть деньги покупателю. Если он их уже потратил, он просто будет выплачивать долг годами и десятилетиями по исполнительному листу.

Какую ответственность несёт нотариус за сделки с недвижимостью?

Нотариус несёт ответственность за то, что что-то недосмотрел, когда удостоверял сделку. Если суд признал нотариально заверенный договор недействительным, пострадавший вправе взыскать весь ущерб с нотариуса.

Каждый нотариус по закону обязан страховать свою ответственность. Возмещение ущерба производится как раз из страхового покрытия, а если его не хватит – из личного имущества нотариуса. Если и его не хватит – то из средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты (ст. 17 «Основ законодательства РФ о нотариате»).

Минимальная сумма страховки для городского нотариуса – 2 млн рублей, сельского – 1,5 млн рублей. Полагаем, что уже сейчас этой суммы недостаточно для покрытия ущерба, ведь самая маленькая квартиры уже сейчас стоит больше 2 млн рублей.

Но это – минимум страхового покрытия. Нотариус может заключить договор страхования и на бо́льшую сумму. Законом это не запрещено.

Конечно, все риски никакой нотариус не сможет ликвидировать. Но, по крайней мере, он досконально проверит полномочия продавца и обратит особое внимание на историю продаваемой квартиры. Те риски, что останутся, будут уже минимальными.

Тем не менее, нотариус в сделках, которые не подлежат обязательному удостоверению, не особо нужен. Он проводит те же действия, что и любой юрист, проверяющий сделку. И тут возможны ошибки, невнимательность, человеческий фактор. Более того, многие специалисты не проверяют всю цепочку перехода прав на квартиру, а ограничиваются только историей последней сделки. Однако в судебной практике немало случаев, когда оспаривали какую-то старую сделку, а потом по цепочке и все, которые заключили уже после неё. И заверка договора нотариусом не спасала.

Получается, что гарантию чистой сделки нотариус не даёт. Ну, максимум, на что можно рассчитывать – на страховку, за счёт которой он покроет убытки (или их часть) в случае, если заверенную сделку суд признает недействительной.