Покупка и продажа квартир сопровождаются подписанием договора. При заключении сделок с недвижимостью, оформлении договора купли-продажи есть моменты, которые должны быть указаны в документе. Также существуют действия, без которых договор может быть признан незаключённым. Разберёмся в особенностях сделок по приобретению недвижимости. Рассмотрим, что это такое — ДКП в недвижимости, при покупке квартиры, кто составляет договор купли-продажи — продавец или покупатель. Расскажем про важные детали сделки: как передать деньги, ключи и прочее.
Стороны сделки купли-продажи квартиры
В процессе продажи и покупки недвижимости участвуют несколько сторон. Согласно договору купли-продажи (ДКП) недвижимого имущества, продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другую недвижимость (ГК РФ статья 549), а покупатель — заплатить за покупку.
Стороны сделки:
- Продавец. Это владелец недвижимости, продаваемое жильё находится у него в собственности.
- Покупатель. Он планирует стать новым собственником продаваемой квартиры.
Сделка оформляется между физическими, юридическими лицами или физлицом и юрлицом. Продавцов и покупателей в одном договоре может быть указано несколько. Также участвовать в купле-продаже могут несовершеннолетние.
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме. Это документ, который подписывают стороны. Несоблюдение формы договора может привести к тому, что он будет признан недействительным (ст. 550 ГК РФ).
Строгой правовой формы нет, но договор должен содержать ряд обязательных полей: данные о предмете сделки, продавце, покупателе, сути, стоимости продаваемого объекта и т. д. Примерный образец можно скачать по ссылке.
Договор, который заключён и подписан сторонами, заверять у нотариуса не нужно. Это необходимо только в ряде случаев, например, когда купля-продажа проводится опекуном несовершеннолетнего или недееспособного, частично дееспособного лица, а также с отчуждением доли в праве общей собственности.
Этапы сделки купли-продажи
Перед тем как оформить куплю-продажу квартиры, необходимо подобрать объект недвижимости и провести предварительные переговоры между продавцом и покупателем. Стороны согласуют условия, договариваются о цене, способе расчётов, сумме авансового платежа или залога, сроках, порядке передачи квартиры новому владельцу. Если переговоры прошли успешно, начинается этап сбора и подготовки документов.
Подготовка документов
Перед подписанием договора осуществляется сбор пакета документов. Для сделки понадобятся:
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру (обычно требуется, чтобы выписка была получена не позднее 30 дней до сделки);
- основания появления права собственности: договор дарения, купли-продажи, приватизации, свидетельство о вступлении в наследство и т. п.;
- технический паспорт из БТИ;
- нотариальное согласие супруга/супруги на куплю и продажу, если это совместно нажитое имущество;
- разрешение органов опеки и попечительства, если в числе собственников есть несовершеннолетние;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- нотариально заверенная доверенность, если собственник или покупатель лично не присутствует на сделке.
Заключение ПДКП и договора купли-продажи
Перед заключением ДКП сторонами составляется предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Это соглашение о намерениях заключить основной договор. При подписании ПДКП не происходит перехода права собственности, покупатель не становится владельцем новой квартиры, а продавец не получает оплаты. Фактически это объявление намерений, которые фиксируются на бумаге. Если одна из сторон откажется подписывать основной договор, вторая — имеет право обратиться в суд и заключить сделку по решению суда.
Предварительные договоры не регистрируются в Росреестре, не заверяются у нотариуса. Если документ составлен в письменном виде с учётом требований статьи 429 ГК РФ, то он имеет полную юридическую силу. В ПДКП обычно указывается срок его действия, после предварительного заключается основной ДКП. Когда срок действия ПДКП не указан, он принимается равным одному году.
Подписание договора и расчёт
Когда все стороны готовы, подписывается основной договор купли-продажи. Его может составить как продавец, так и покупатель. Подписание осуществляется двумя сторонами в присутствии юриста, риелтора, в МФЦ или у нотариуса.
Нотариус или сотрудники МФЦ передадут подписанный договор на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. После этого осуществляется окончательный расчёт. Он может быть наличным или безналичным — деньги переводятся на счёт продавца.
Передача ключей покупателю
Перед вручением ключей подписывается передаточный акт. После его подписания можно передавать ключи. Покупатель становится полноправным владельцем квартиры после регистрации договора в Росреестре.
Заключение договора купли-продажи квартиры
Заключать ДКП можно после того, как стороны пришли к соглашению: одни хотят продать, а другие — купить квартиру за согласованную стоимость. Документ действителен, если составлен в письменной форме и подписан сторонами.
Информация, содержащаяся в договоре
В ДКП обязательно указать существенные условия:
- Предмет купли-продажи. Данные, которые позволят точно установить, какая недвижимость продаётся: её адрес, технические характеристики, расположение, включение в состав другой недвижимости. Если определение предмета в ДКП отсутствует, документ считается не согласованным сторонами и незаключённым (ст. 554 ГК РФ).
- Стоимость недвижимости. Если в ДКП отсутствует указание цены, он считается незаключённым. Когда цена указана за единицу площади квартиры, то общая стоимость определяется с учётом передаваемого покупателю фактического размера недвижимости (ст. 555 ГК РФ). Этот параметр должен быть внесён в пункт с описанием предмета договора.
- Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования квартирой после её продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Документы для оформления договора купли-продажи
Для подписания ДКП понадобятся паспорта сторон сделки, предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке или авансе, если они предусмотрены. При наличном расчёте составляется расписка.
На какие моменты обратить внимание при составлении договора
При составлении договора важно:
- заключить ДКП в письменной форме;
- внести существенные условия, предусмотренные параграфом 7 ГК РФ;
- указать моменты, которые считаются существенными;
- заверить документ у нотариуса, если в сделке участвуют несовершеннолетние, недееспособные, выделяются доли и т. п.;
- проверить квартиру на отсутствие обременений;
- предусмотреть, чтобы процесс передачи денег при покупке был максимально безопасным и удобным для всех сторон;
- внести информацию о том, как и в какие сроки недвижимость передаётся покупателю.
Стоимость оформления договора
Финансовая нагрузка при оформлении сделки купли-продажи ложится на все стороны. Рассмотрим, какими будут обязательные и сопутствующие расходы.
Госпошлина
За регистрацию права собственности на квартиру покупатель, являющийся физическим лицом, должен заплатить 2 тысячи рублей. Юридические лица вносят 22 тысячи рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
Нотариальная заверка сделки
Услуги нотариуса оплачивает тот, кому необходимо заверить документ. Например, согласие супруга/супруги на продажу оплачивает продавец, а на покупку — покупатель. Стоимость нотариальной заверки документа зависит от региона и нотариуса, к которому обращается клиент. Средняя цена — от 1,5 до 5 тысяч рублей.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи при цене недвижимости до 1 млн рублей в среднем будет стоить от 0,5% суммы договора, но не менее 1,5 тыс. рублей, при цене квартиры более миллиона — от 0,3%, но не менее 5 тыс. рублей.
Услуги риелтора
Услуги риелтора оплачиваются сторонами по договорённости. Чаще всего оплату делят 50 на 50, но её может взять на себя полностью тот, кто обратился к специалисту. Стоимость услуг частных риелторов или агентств недвижимости обычно составляет от 1 до 5% от суммы сделки, в среднем — от 20 до 100 тысяч рублей.
Составление акта приёма-передачи квартиры
Передаточный акт — не менее важный документ, чем договор купли-продажи. Он подтверждает факт передачи квартиры продавцом покупателю.
Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после того, как стороны подпишут акт приёма-передачи (ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта считается отказом от исполнения своих обязанностей — передать или принять имущество.
Документ составляется в простой письменной форме. В нём рекомендуется зафиксировать состояние недвижимости, указать недостатки жилья, чтобы покупатель не смог предъявлять необоснованные требования либо имел право обратиться в суд и признать сделку недействительной, если квартира не соответствует описанию в ДКП.
Обязательная информация в акте приёма-передачи:
- дата и место составления;
- персональные данные сторон (ФИО, паспортные данные);
- точный адрес передаваемого объекта;
- показания приборов учёта (электрический, водяной, газовый счётчики);
- описание состояния недвижимости.
В акт вносятся все обнаруженные или скрытые недостатки, если о них сообщает продавец, с указанием, кто будет их устранять. Продавец может компенсировать ремонт, выплатив покупателю определённую сумму, либо устранить недостатки самостоятельно.
После подписания акта взыскать с продавца компенсацию за недостатки, не указанные в документе, будет сложно. Поэтому к составлению акта необходимо подойти с максимальной ответственностью.
Подписание акта осуществляется в квартире одновременно с передачей ключей после того, как продавец освободил недвижимость. Это позволит убедиться, что объект полностью соответствует описанию, внесённому в договор.
Способы подачи документов для регистрации
Любой переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Собственник становится полноправным владельцем только после того, как государство получит сведения о сделке и соответствующая организация внесёт их в свою базу — ЕГРН. Ответственность за поддержание ЕГРН в актуальном состоянии несёт Росреестр.
Подать заявление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество могут:
- физические лица;
- индивидуальные предприниматели;
- юридические лица.
Существует несколько способов подачи документов на регистрацию лично или через представителя:
- территориальные отделения Росреестра;
- МФЦ;
- Почта России — документы направляются почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описанием вложения в Росреестр;
- нотариус.
Упростить процесс регистрации и снять необходимость посещения отделений помогут электронные сервисы Росреестра и портала госуслуг.
Подать документы на сайте Росреестра можно в разделе «Электронные услуги и сервисы».
Раздел «Электронные услуги и сервисы» на сайте Росреестра. Фото: Выберу.ру
Для подачи заявления на единую процедуру по регистрации права собственности через «Госуслуги» необходимо в разделе «Ведомства» выбрать «Росреестр», услугу «Кадастровый учёт и регистрация прав на недвижимость».
Раздел «Ведомства» на портале «Госуслуги». Фото: Выберу.ру
Услуга позволяет зарегистрировать документы онлайн за несколько минут. Для её получения требуются подтверждённая учётная запись на портале «Госуслуги» и квалифицированная электронная подпись.
Сроки оформления договора купли-продажи
Сроки государственной регистрации прав с момента приёма заявления и пакета документов, необходимых для оказания услуги, зависят от варианта, которым воспользовался заявитель (ст. 16 Федерального закона 218‑ФЗ):
- 7 рабочих дней — при обращении в Росреестр;
- 9 рабочих дней — если документы поданы в многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
Дата государственной регистрации прав — день внесения записи о соответствующем праве в ЕГРН.
Признание договора купли-продажи недействительным
Согласно 166 статье Гражданского кодекса РФ, сделка может быть оспоримой либо ничтожной, когда обращение в суд не требуется.
Договор купли-продажи признаётся ничтожным, если при его заключении:
- нарушено законодательство;
- присутствуют признаки мнимости или притворности (например, заключением ДКП прикрывается дарение недвижимости);
- подписи поставили граждане, признанные недееспособными или являющиеся несовершеннолетними, без участия опекунов;
- применялись насилие, угрозы, введение в заблуждение, одна из сторон была в неадекватном состоянии: под действием алкоголя, запрещённых веществ и т. п.;
- продавалась квартира, на которую наложено обременение, например, недвижимость под арестом.
Недействительная сделка не имеет юридических последствий. Она является таковой с момента совершения и требует возврата другой стороне всего, что получено: денег квартиры.
Оспариваются сделки исключительно в суде. Только после его решения договор расторгается. Оспорить сделку может одна из сторон или третье лицо. Например, если квартира продана супругом, а супруга об этом не знала, то она может обратиться в суд, поскольку её права нарушены. Либо обращение составляет опекун, если договор подписан недееспособным человеком, который не осознавал, что и зачем делает.
Расторжение договора
Расторжение договора возможно по соглашению сторон или через суд.
Если стороны приняли решение не заключать сделку, её можно расторгнуть в любой момент до регистрации права собственности в Росреестре. Если деньги уже переданы, подписывается соглашение о расторжении ДКП, где указываются порядок и сроки возврата средств. После регистрации и внесения записи в ЕГРН расторжение возможно только через суд.
Когда одна из сторон хочет расторгнуть договор, то основанием для прекращения его действия могут стать:
- нарушение условий ДКП: внесение неполной стоимости квартиры, несоответствие объекта его описанию в договоре, нарушение прав третьих лиц и пр.;
- отказ от государственной регистрации права собственности на квартиру;
- нарушение закона.
Одностороннее расторжение осуществляется через суд. Потребуется подтверждение, что при заключении сделки были нарушены интересы одной из сторон или не соблюдено законодательство.
Внесение изменений в договор купли-продажи
Принцип, по которому заключается договор, — неизменность. Это позволяет обеспечить стабильность гражданско-правовых отношений. По ДКП одна сторона передаёт недвижимость другой, которая в свою очередь уплачивает определённую сумму. ДКП действует до момента его исполнения всеми сторонами.
Пока договор не исполнен, стороны имеют право заключить дополнительное соглашение об изменении условий. Оно заключается в той же форме, что и договор, и является его неотъемлемой частью. Если договор нотариально заверен, то и соглашение требует заверки.
Менять условия ДКП после регистрации перехода права собственности в ЕГРН нельзя, поскольку договор уже считается исполненным и сделка прекратила действие.