Как посуточно сдавать квартиру - советы от опытных арендодателей

Агальцова Ирина

5 минут чтения

В России набирает обороты рынок посуточной аренды жилья. Разберёмся, выгодно ли сдавать квартиру посуточно, изучим отзывы с форумов и расскажем об особенностях краткосрочной сдачи недвижимости.

Что такое посуточная аренда и выгодно ли это

Посуточная аренда — вариант, когда жильё сдаётся минимум на одни сутки. Такой способ аренды приближен к гостиничному типу обслуживания. Арендаторы заселяются и выезжают в определённое время, могут продлить срок проживания при условии, что квартира не арендована другими гостями.

При сдаче квартиры в краткосрочную аренду арендодатель обустраивает быт жильцов. Он представляет:

комплект посуды;
косметические принадлежности (мыло, шампунь);
свежие полотенца и постельное бельё.

Некоторые собственники жилья предлагают постояльцам халаты и одноразовые тапочки, чай, кофе, оставляют в квартире контактные данные служб по доставке еды. Это приближает уровень сервиса к гостиничному.

Начинающие арендодатели выполняют функции встречи и проводов гостей, подготовки помещения к заселению. Но это занимает много времени. Поэтому многие нанимают помощников, а квартиры оснащают специальными цифровыми замками, чтобы гости могли самостоятельно заезжать.

Посуточная сдача недвижимости может приносить доход в 1,5–4 раза больший, чем долгосрочная аренда. Например, средняя арендная стоимость однокомнатной квартиры в Москве составляет 70 тыс. рублей в месяц. При краткосрочной сдаче — 5 тыс. рублей в сутки или 150 тыс. рублей в месяц.

Добиться постоянной загрузки на 100% невозможно. Но, в зависимости от расположения и состояния квартиры, этот показатель может составлять 70–80% — от 105 до 120 тыс. рублей в месяц для рассмотренного выше примера.

Доход может быть ещё больше, если использовать методы динамического ценообразования: повышать цены на выходные, новогодние каникулы, во время проведения праздничных или деловых мероприятий.

Можно сдавать квартиру посуточно самостоятельно или передать в доверительное управление специализированной компании. Во втором случае все заботы по сдаче принимает на себя организация, но за её услуги приходится платить комиссию.

Субаренда что это и чем отличается от аренды

Субаренда квартир посуточно — повторная сдача взятого в аренду жилья. Владелец сдаёт её арендатору на длительное время, а арендатор пересдаёт субарендаторам на короткий срок. Чтобы заниматься таким бизнесом, требуется получить согласие владельца недвижимости.

При такой схеме собственник квартиры зарабатывает на арендной плате, а арендатор — на разнице между стоимостью аренды и доходом от субаренды. Рентабельность подобного бизнеса зависит от характеристик жилья и его расположения.

Можно ли договориться с собственником квартиры о субаренде

Получить согласие владельца квартиры на субаренду непросто. Во-первых, многие собственники до сих пор предпочитают сдавать квартиры по серой схеме, без уплаты налогов. Во-вторых, они переживают за сохранность своего имущества.

Специалисты, которые занимаются субарендой, рекомендуют предоставлять владельцам недвижимости двойной депозит. Он в экстренной ситуации сможет покрыть расходы на ремонт. Это стимулирует собственников соглашаться на пересдачу.

Как рассчитать прибыль от аренды

Чтобы рассчитать, сколько можно получать от посуточной сдачи жилья, нужно среднюю стоимость суток умножить на количество дней в месяце и средний процент загрузки, а затем из полученной величины вычесть все расходы.

Арендодатели несут следующие затраты:

квартплата;
оплата интернета;
уборка;
прачечные расходы;
косметические принадлежности;
моющие средства;
комиссия площадок по бронированию.

Пример. Владелец сдаёт однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге по ставке 4 тыс. рублей в сутки. Средняя загрузка составляет 75%. Собственник оплачивает квартплату — 6 тыс. рублей в месяц, прачечные услуги — 1 тыс. рублей, интернет — 600 рублей, уборку — 5 тыс. рублей, расходники — 1 тыс. рублей.

Доход за месяц составит: 4 000 × 30 × 75% = 90 000 рублей

Доход за минусом расходов: 90 000 – 6 000 – 1 000 – 600 – 5 000 – 1 000 = 76 400 рублей

Комиссия площадок бывает разной, заложим 10% от дохода (9 тыс. рублей). Тогда чистая прибыль от аренды будет составлять 67 400 рублей.

Плюс к этому владельцу стоит откладывать определённую часть дохода в резервный фонд — на тот случай, если понадобится провести небольшой косметический ремонт или починить сломавшуюся мебель, технику.

Выбираем квартиру для краткосрочной аренды

Не каждая квартира может приносить прибыль от посуточной аренды. Одно дело, если вы сдаёте уютную студию недалеко от центра Москвы, Санкт-Петербурга или Казани. Другое — если предлагаете убитую трёшку где-нибудь на окраине Шатуры.

Месторасположение квартиры

Чаще всего к услугам аренды жилья прибегают туристы и командировочные люди. Поэтому лучше всего сдаются квартиры, расположенные рядом с местами притяжения: достопримечательностями, бизнес-центрами, крупными предприятиями.

Ещё один вариант — недвижимость, которая имеет удобную транспортную доступность: находится рядом с метро или остановками общественного транспорта. Если такое жильё располагается в спальном районе, спрос на него будут формировать те, кто хочет сэкономить на аренде и снять помещение дешевле, чем в центре.

Размер квартиры и её тип

Самые востребованные на рынке арендных квартир — однушки и студии. Они пользуются спросом среди одиночек, приезжающих в командировки, и семейных пар.

_{Квартира для посуточной аренды. Фото: нейросеть}

Однако, если в каком-либо районе не хватает просторных квартир для больших семей, можно сделать ставку на это. Если такое жильё находится в туристическом городе, оно будет пользоваться спросом среди компаний и семейных путешественников.

Например, большие квартиры востребованы в таких курортных городах, как Сочи или Геленджик. В них туристы приезжают на отдых семьями. Проживание в гостинице стоит дорого, а аренда жилья позволяет сэкономить.

Наличие и качество ремонта, обстановка квартиры

В эффективной сдаче посуточного жилья важную роль играют ремонт и оснащение квартиры. Если на долгосрок можно сдать недвижимость с минимальным набором удобств, то краткосрочная аренда предполагает определённый уровень комфорта. Всё же на отдыхе или в командировке люди хотят проживать в хороших условиях.

Квартира должна быть оснащена следующей мебелью и техникой:

двуспальная кровать и дополнительное место (диван, удобная раскладушка);
шкаф для одежды;
стол и стулья;
кухонный гарнитур;
телевизор;
холодильник;
плита;
стиральная машина;
электрочайник;
утюг;
фен.

Большинство сервисов по аренде жилья позволяют пользователям выбирать недвижимость при помощи фильтров. Чем больше пунктов из таких списков есть в квартире, тем проще её сдать.

Как искать арендаторов

Самый распространённый способ поиска арендаторов — размещение объявлений на специализированных сервисах: Суточно.ру, ТВИЛ, Яндекс Недвижимость, ЦИАН, Авито и других.

Перед тем как посуточно сдавать квартиру, нужно сделать красивые фотографии, которые вы сможете разместить на соответствующих площадках. Они должны привлекать внимание и выделяться среди конкурентов. Для этого можно использовать яркие акценты: текстиль, декор, необычные предметы интерьера.

Как законно сдавать квартиру краткосрочно

Закон не запрещает сдавать в аренду жилую недвижимость. Вопросы сдачи жилья регулирует ГК РФ, глава 35. Во избежание проблем арендодатель должен оплачивать налоги и следить за тем, чтобы жильцы не мешали соседям.

Оплачивать налоги можно тремя способами:

Как частное лицо. Нужно оплачивать НДФЛ в размере 13% от общего дохода.
Как самозанятый. В этом случае ставка составляет 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6% от доходов, которые поступили от юридических лиц.
Как индивидуальный предприниматель. Здесь ставка будет зависеть от выбранного режима налогообложения.

Один из самых выгодных вариантов — оформить самозанятость. Но имейте в виду, что самозанятые не могут сдавать в аренду коммерческую недвижимость (к которой относятся апартаменты), нанимать сотрудников.

Заключаем договор на краткосрочную аренду

Заключение договора краткосрочного найма — обязательная процедура при сдаче жилья. Такой документ подтверждает доходы, а также может пригодиться в различных спорных ситуациях.

В договор должны быть включены следующие пункты:

размер и порядок внесения оплаты;
наличие залога и порядок его возврата;
срок действия и условия пролонгации договора.

Договор оформляют в двух экземплярах: по одному каждой стороне соглашения. Он не подлежит официальной регистрации.

Договор при субаренде

При субаренде договор с жильцами заключает арендатор. По содержанию он похож на обычный договор краткосрочного найма. Но его срок не может превышать период действия первоначального договора аренды.

Как сохранить состояние квартиры: советы бывалых

Самые полезные и популярные советы бывалых, как сдать квартиру посуточно:

Чтобы подстраховаться и защитить себя от кражи и поломок мебели или техники, рекомендуется брать с арендаторов залог.
С арендаторами необходимо заключать обстоятельный договор и подписывать акт приёма-передачи с указанием всего находящегося в квартире имущества.
В квартире следует установить датчики температуры, влажности и шума.

Кроме того, следует внимательно подходить к выбору арендаторов. Некоторые сервисы позволяют отбирать только гостей с хорошими отзывами или подтверждёнными документами.