Как рассчитывается налог с продажи квартир

Деньги, полученные после продажи квартиры, государство считает доходом и требует, чтобы с них был уплачен НДФЛ. Рассмотрим, как не платить налог с продажи квартиры и другой недвижимости. Разберёмся, через сколько лет можно продать квартиру без налога, какие льготы существуют и можно ли законным способом уменьшить размер налога на доход физических лиц (НДФЛ).

В каких случаях необходимо платить налог с продажи квартиры

Доходы, полученные владельцами после продажи недвижимого имущества стоимостью более миллиона рублей, должны быть учтены при уплате НДФЛ в размере:

• 13% — для резидентов и нерезидентов РФ, проживающих в Российской Федерации больше 183 дней в году;
• 30% — для тех, кто живёт в РФ меньше 183 дней в году (статья 207 НК РФ).

С 2025 года в РФ вводят новые правила расчёта налога на доходы физических лиц (176‑ФЗ). Изменения касаются и продажи недвижимости. Раньше расчёт НДФЛ при продаже квартиры осуществлялся по одной ставке — 13 или 30 процентов.

Владельцы недвижимости, у которых квартира находилась в собственности меньше минимального срока (три года или пять лет в зависимости от ситуации), должны самостоятельно составить налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ) и заплатить налоги.

Внести необходимую сумму при продаже квартиры можно на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС):

_{Как внести необходимую сумму при продаже квартиры на сайте ФНС. Фото: Выберу.ру}

Сервис позволяет выбрать плательщика, вид налога или пошлины, способ их уплаты и перевести деньги онлайн.

В каких случаях продажа квартиры не облагается налогом

Владельцы проданной квартиры освобождаются от уплаты налогов в нескольких ситуациях:

1. Цена продажи — менее одного миллиона рублей.
2. Минимальный срок нахождения квартиры в собственности истёк.
3. Продажа осуществляется семьёй с двумя детьми и более.

Также выплата налога не производится, если продажа квартиры осуществлена по цене не выше или равной той, по которой она была куплена. При этом сумма по договору купли-продажи — не менее 70% стоимости по кадастру.

Ставки по ипотеке на сегодня

Минимальные сроки владения

Получить полное освобождение от подачи декларации и уплаты налога можно, если квартира была в собственности минимум три года. Права собственности на квартиру должны быть получены в результате:

• наследования;
• вступления в действие договора дарения от близких родственников;
• приватизации;
• оформления договора пожизненного содержания (ренты).

Также минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога при продаже будет равен трём годам, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности или совместной собственности супругов и является единственным жильём. Правило работает и в случае, если у продавца две квартиры, но вторая куплена в течение 90 календарных дней до продажи и того момента, когда было зарегистрировано право перехода собственности на проданное жилое помещение (пп. 4 п. 3 ст. 317.1 НК РФ).

Во всех остальных случаях период составляет 5 лет.

Если семья с двумя и более детьми

Семьи с детьми, которым квартира принадлежит на правах собственности, освобождаются от уплаты НДФЛ при её продаже. Соответствующие поправки в статью 217.1 п. 2.1 НК РФ внесены Федеральным законом № 382‑ФЗ. Изменения позволяют не платить налог при соблюдении ряда условий:

1. Новая квартира куплена в год продажи старой или до 30 апреля следующего года. Если недвижимость покупают по договору долевого участия (ДДУ), налог должен быть полностью оплачен.
2. Налогоплательщик или его супруг/супруга, между которыми заключён брак, — родители не менее двух детей в возрасте до 18 лет или до 24 лет, если дети учатся очно или налогоплательщик — один из детей.
3. Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость выше, чем у старой квартиры.
4. Кадастровая цена проданной квартиры — не более 50 млн рублей.
5. Налогоплательщику, его супруге/супругу, детям, не достигшим 18 лет, не принадлежит более 50% другой жилой недвижимости общей площадью больше, чем приобретаемая квартира.

Платить налог не нужно, если одновременно соблюдены все условия.

Уплата налога при продаже единственного жилья

При продаже единственного жилья действует безналоговый льготный период владения — 3 года, а не 5 лет, как для другого жилья. Но если срок нахождения квартиры в собственности — менее 3 лет, продажа облагается налогом в общем порядке.

Единственным признаётся жильё, если на момент его продажи у собственника не было другого жилого помещения, включая доли и совместную собственность супругов. Но есть исключение. Продавец может владеть ещё одной квартирой и сохранить льготу, если он купил второе жильё в срок не более 90 дней до момента, когда продал свою недвижимость.

Единственное жильё в совместной собственности супругов

Совместной собственностью супругов считается квартира, купленная после вступления в брак. Если больше никакой жилой недвижимости у супругов нет, она считается единственным жильём, находящимся в совместной собственности. Её можно продать и не платить налоги уже через 3 года после регистрации права собственности. Но когда одному из супругов дарят квартиру или он вступает в наследство, ситуация меняется.

Пример

Михаил и Ольга заключили брак и купили квартиру в 2020 году. Через 2 года Михаил получил в наследство бабушкину квартиру. В 2024, через 4 года владения совместным имуществом, пара решила продать купленную квартиру.

Срок нахождения в собственности единственной квартиры Ольги — 4 года. Наследство, полученное мужем, — его собственность, поэтому эта квартира не учитывается в имуществе, принадлежащем девушке. Значит, Ольга не подаёт налоговую декларацию и не платит НДФЛ.

У Михаила две квартиры в собственности. Срок нахождения совместной квартиры в собственности — 4 года. Поскольку для него это не единственное жильё, чтобы провести оформление без уплаты налогов, срок продажи их совместного имущества должен составлять 5 лет. Михаил обязан оформить налоговую декларацию и заплатить налог за продажу своей доли в совместно нажитом имуществе.

Сроки для отправки декларации и оплаты налога

При получении дохода от продажи квартиры оформляется налоговая декларация. Она должна быть представлена в налоговый орган по месту жительства плательщика в срок до 30 апреля следующего года. Декларация по налогу на доходы физических лиц оформляется по форме 3‑НДФЛ.

_{Информация о сроках предоставления декларации на сайте ФНС. Фото: Выберу.ру}

До 15 июля этого же года продавцу необходимо рассчитать и заплатить налог.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

С какой суммы платится налог с продажи квартиры, зависит от нескольких параметров:

• цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи;
• стоимость квартиры согласно кадастру;
• размер вычета или стоимость продаваемой квартиры при её покупке.

Рассчитывают налог по следующей формуле:

Согласно формуле, суммы продажи можно уменьшить на стандартный налоговый вычет, который равен одному миллиону рублей, или на стоимость продаваемой квартиры при её покупке.

Не стоит специально вносить в договор заниженную цену продажи, чтобы показать низкую прибыль. Налоговая сравнивает стоимость с кадастровой ценой. Если доход от продажи ниже 70 процентов от кадастровой цены, не будут учитываться цифры, указанные в договоре. Для расчёта налога доход налогоплательщика приравняют к кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, продаётся квартира за 5 млн рублей. Рассчитаем налог со стандартным вычетом:

(5 млн рублей — 1 млн рублей) × 13% = 520 т. р.

Если у налогоплательщика есть договор купли-продажи продаваемой недвижимости с подтверждением цены, по которой она была приобретена, платёжные документы, то в формуле можно учесть расходы на её покупку.

Например, квартира была куплена за 3 млн рублей, а продаётся за 5 млн рублей:

(5 млн рублей — 3 млн рублей) × 13% = 260 т. р.

Ставки по ипотеке на сегодня

Как снизить налоговую нагрузку

Российское законодательство предусматривает льготы, которые позволяют не платить налоги при продаже квартиры в следующих случаях:

1. Истёк минимальный срок владения. Это три года или пять лет в зависимости от ситуации.
2. Квартира продана дешевле, чем куплена, или по такой же цене. Сумма продажи не должна быть меньше 70% от её кадастровой стоимости.
3. Налогоплательщик имеет двух и более несовершеннолетних детей, либо налогоплательщиком является один из этих детей.

Снизить налог можно следующим образом:

• применить стандартный налоговый вычет;
• учесть стоимость покупки продаваемого жилья.

Налогоплательщик имеет право самостоятельно решать, какой вариант снижения налогов ему выгодно использовать, и заявить о нём в налоговой декларации.

Штрафы при неуплате налога с продажи жилья

За нарушение действующего законодательства предусмотрены штрафы:

• если не представлена декларация 3‑НДФЛ — 5% от суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки;
• если не уплачен НДФЛ в установленные сроки — 20% от суммы начисленного налога.

Дополнительно при образовании задолженности начисляется пеня за каждый просроченный день.

Чтобы не платить штрафы, достаточно своевременно отчитаться о доходах и уплатить налог в бюджет РФ. Проще всего это сделать онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц» на официальном сайте ФНС:

_{Вход в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Фото: Выберу.ру}

Декларацию можно подать онлайн, отнести в налоговую инспекцию или МФЦ, направить Почтой России с описью вложения. Также можно осуществить передачу через представителей налогоплательщика с нотариально заверенной доверенностью.

Онлайн-заявка на дебетовую карту во все банки

Заполните заявку

Заполните онлайн-заявку и получите список предложений по вашим условиям

Заполнить заявку