Может ли хозяин квартиры войти без разрешения арендаторов?

_{Вправе ли хозяин квартиры постоянно проверять, как там живут квартиранты? Фото: нейросеть}

Когда вы сдаёте квартиру, она, бесспорно, всё ещё ваша. Но насколько вы свободны в распоряжении ею? Многих собственников волнуют вопросы: имеют ли они право зайти в своё жильё без разрешения арендаторов? Разберёмся, что говорит закон, есть ли исключения из правил. Что будет, если их нарушить и как сохранить хорошие отношения с жильцами?

Права собственника

Закон охраняет интересы собственника (ст. 35 Конституции). Тот имеет полное право распоряжаться своим имуществом: продавать, дарить, перестраивать (с соблюдением правил и норм), а также сдавать в аренду (ст. 209 ГК РФ).

В последнем случае квартира остаётся его, объём прав не уменьшается. Но чужие люди тоже получают на неё права, правда, сильно усечённые.

Права арендатора

Когда квартира сдана в аренду, у арендаторов возникает право на пользование этим жильём. Это регулируется статьёй 671 ГК РФ, которая подчёркивает: арендаторы могут использовать помещение по своему усмотрению, пока не нарушают условия договора.

По сути, на время действия договора жилец становится «временным хозяином» помещения, но с уменьшенными полномочиями пользования.

Напомним про базовое право на неприкосновенность жилища, прописанное в ст. 25 Конституции:

Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нём лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения

Не стоит забывать и про неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну (ст. 23 Конституции). Это означает, что хозяйка не вправе копаться в вещах квартирантов или проверять, на какие сайты те выходят через домашний вайфай.

Когда можно войти без разрешения? Исключения из правил

Один из самых спорных вопросов — может ли владелец зайти в сдаваемую квартиру без разрешения жильцов? Исключения, конечно, есть. Хозяин может войти в помещение без согласия или в отсутствие жильцов, если:

1. Возникла угроза сохранности помещения и имущества (например, начался пожар в самой квартире или у соседей).
2. Необходимо провести срочный ремонт. Допустим, возникла аварийная ситуация, требующая немедленного устранения (яркий пример – прорвало трубу, батарею).
3. Имеются подозрения, что внутри происходит преступление. Как вариант: звонит соседка и сообщает, что слышала странные крики за стеной или даже выстрелы, а вы не смогли дозвониться до арендаторов.
4. Чрезвычайные случаи, например: в случае возникновения утечки газа или затопления, угрожающего соседям. В таких случаях закон на стороне собственника.

Собственники и арендаторы встречаются разные и не всегда одни доверяют другим. Есть те, кто не против, если вы зайдёте в их отсутствие даже и без особой причины. Например, чтобы взять коврик с антресолей.

В этом случае достаточно созвониться и получить согласие жильцов на разовое посещение. Ваша совесть в этом случае будет чиста, а правила хорошего тона соблюдены.

Но многие не терпят вмешательства в личное пространство. Для них внезапное появление хозяина на пороге без предварительного звонка – неприятное событие. Но и они могут воспринять ваш визит терпимо, если вы объясните своё поведение чрезвычайными обстоятельствами (см. список выше).

_{Поводов для внезапного визита множество: жалобы соседей, подозрения в нарушении условий договора. Фото: нейросеть}

Что будет, если нарушить правило?

Многие собственники всё же игнорируют правила хорошего тона и продолжают самовольничать в отсутствие квартирантов. Вход в свою же квартиру, но без согласия арендаторов, может повлечь ряд последствий:

1. Конфликт с арендаторами. Они расценят действия владельца квартиры как нарушение своих прав на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ). Это может стать основанием для претензий со стороны арендаторов.
2. Досрочное расторжение договора. Если арендаторы посчитают действия собственника грубым нарушением их прав, они могут досрочно расторгнуть договора.
3. Требование о возмещении морального вреда. В случае, если действия хозяина причинили арендаторам моральный или материальный ущерб (например, повреждены вещи или нарушено право на частную жизнь), арендаторы могут потребовать компенсацию через суд.
4. Уголовное дело по ст. 158 УК РФ, если жильцы заявят, что у них пропали ценные вещи. При этом тот факт, что человек всего лишь вошёл в помещение в отсутствие хозяина вещи не доказывает, что именно он её и взял. Полиция будет расследовать это дело в общем порядке, исследовать все доказательства. Априори никто не обвинит арендодателя в краже без веских аргументов.

Однако привлечь собственника к административной или уголовной ответственности просто за то, что тот вломился в помещение, не получится. Всё же квартира остаётся в его собственности, и он в любой момент вправе туда войти.

Как оставить за собой право входить в квартиру в любое время?

Многие собственники всё же хотели бы оставить за собой право входить в квартиру в любое время. На всякий случай. Для этого достаточно внести нужное условие в договор. Тогда у жильца, его подписавшего, не будет права обвинять хозяина в нарушении личного пространства.

О том, какие положения лучше включить в договор аренды, чтобы обезопасить себя от невосполнимого ущерба от действий неаккуратных арендаторов мы писали в статье: «Как сдать квартиру в аренду, чтобы жильцы не испортили имущество».

Риски посещений в отсутствие жильцов

Несмотря на зафиксированные условия договора о беспрепятственных визитах, не спешите ими пользоваться. Да, вы оставили за собой право входить без разрешения и скрепили соглашение подписями. Однако есть несомненные риски для собственника:

• вас могут обвинить в пропаже дорогой вещи, ведь на момент вашего посещения её владельца не было;
• вы можете застать обстановку, которую не должны были видеть (например, грязное бельё, разбросанные вещи);
• вы можете потревожить человека (например, тот спит после ночной смены, отключает днём телефон и не слышит ваших звонков).

Вряд ли ваш внезапный визит стоит того, чтобы портить отношения с квартирантами или, что ещё хуже, потом тратить время и нервы на дачу объяснений в полиции.

Как избежать конфликтов?

Чтобы не портить отношения с жильцами, всегда предупреждайте их о своём визите. Даже если вы хотите просто проверить состояние квартиры, лучше заранее договориться о времени. Это не только уважительно, но и помогает избежать недоразумений.

Если арендаторы откажутся пускать вас в квартиру без веской причины, постарайтесь решить вопрос мирно. Если не удалось достигнуть договорённости, можно обратиться в суд, но это крайняя мера.