Покупка квартиры по доверенности: 4 шага для полной безопасности

Наталия Пластинина

8 минут чтения

Представьте: вы выбрали квартиру для покупки и уже собираетесь подписать договор, а продавец говорит, что хозяин, вообще-то не он, но у него есть генеральная доверенность. Некоторые боятся таких сделок и разрывают предварительные договорённости. Другие не обращают на этот момент должного внимания и порой действительно становятся ответчиками в суде или жертвами мошенников. Но есть и те, кто не боится сделок по доверенности, но и не спешит слепо им доверять. Просто минимизирует риски. Разберёмся, чем так опасна покупка квартиры, если её продаёт доверенное лицо и как покупать квартиру, когда продавец действует по доверенности.

_{Многие собственник продают свои квартиры через доверенных лиц. Фото: freepik.com}

Если вы покупаете квартиру не у собственника, а у представителя, вам обязательно должны представить доверенность. Они бывают разные: генеральные и на одно действие, заверенные нотариально или по месту работы собственника. У доверенного лица хозяина жилья должна быть генеральная доверенность на продажу недвижимости.

Что такое генеральная доверенность?

По закону человек может передоверить бо́льшую часть своих полномочий. Например, всё, что касается сделок или решения вопросов в государственных органах. Можно доверить управлять своими финансами, водить свою машину, заключать договоры.

Конечно, есть часть дел, которые нельзя переложить на другого. Это касается личных обязанностей человека. Нельзя, например, передоверить свои личные права – права родителя, супруга. Всё, что касается имущества, можно перепоручить другому.

Чтобы часть дел за вас сделал другой человек, нужен документ – доверенность (ст. 185 ГК РФ). Её составляют в письменной форме. Чаще всего её нужно заверять специальным образом, но иногда такая формальность не требуется. Например, доверенность на управление автомобилем можно написать от руки и не заверять.

В некоторых случаях доверенность можно составить и заверить в тех организациях, куда её подаёте (например, в банк). О том, в каких случаях и как заверять доверенность мы писали в статье «Как правильно оформить доверенность: из России, за границей».

Для продажи квартиры нужна нотариально заверенная доверенность. В ней доверитель должен указать, что разрешает от его имени продавать свою недвижимость и совершать иные действия, ведь доверенное лицо должно будет не только подписать договор, но и подать документы в МФЦ на регистрацию в Росреестре. Ему предстоит также брать справки из УК и ресурсоснабжающих организаций об отсутствии долгов по оплате ЖКУ, передавать ключи, вывозить мебель. То есть делать много действий. Поэтому для продажи квартиры делают генеральную доверенность – с максимальным кругом полномочий.

Важно: раньше максимальный срок, на который её можно было выписать, был три года. Теперь это ограничение снято (ст. 186 ГК РФ). Человек вправе оформить доверенность хоть на 25, хоть на 50 лет. Главное, чтобы сам срок был указан в доверенности, а документ заверен нотариусом.

Какие существуют риски при покупке квартиры по доверенности?

Сделки, где есть доверенность, рисковые. С самой доверенностью могут возникнуть проблемы, при которых она не будет считаться действительной. Вот некоторые из них, каждый из которых способен привести к судебному спору.

Доверенность была отозвана ещё до подписания договора.
Доверенность заверена неуполномоченным лицом (например, и. о. нотариуса, у которого на тот момент не было полномочий замещать коллегу).
Собственник или доверенное лицо на момент заключения договора стали недееспособными.
Доверенность не давала лицу права определять сумму продажи, и доверитель считает, что квартира продана слишком дёшево.
Собственник жилья умер ещё до сделки.

В результате возникнет судебное разбирательство с признанием сделки недействительной. Квартиру вернут продавцу, а тот, в свою очередь, деньги покупателю. Всё было бы не так страшно, если бы у продавца эти деньги оставались нетронутыми. Если же он всё уже потратил, то и возвращать ему нечего. Вернее, пристав будет списывать каждый месяц по ползарплаты всю оставшуюся жизнь, пока полностью не взыщет весь долг. Получается, что больше всего рискует покупатель: он может остаться и без квартиры, и без денег (с теоретической возможностью их вернуть через пару десятилетий).

Всех этих тонкостей ни покупатель, ни риелтор могут не знать. Им предъявили оригинал доверенности — они считают, что полномочия на продажу объекта есть и смело идут в МФЦ. Между тем, наличие красивого бланка с печатью не гарантируют, что рисков нет. Они есть, но их можно минимизировать.

Как минимизировать риски?

Действовать придётся сразу по нескольким направлениям:

проверяем документы на квартиру;
проверяем действительность и полноту доверенности;
узнаём всё о собственнике от сторонних источников, в том числе от соседей, УК;
стараемся лично поговорить с хозяином квартиры.

Проверяем подлинность документов на квартиру

Если квартира вам приглянулась, и вы дали предварительное согласие её купить, запросите документы на недвижимость:

выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
документ, на основании которого возникло право собственности (например, договор купли-продажи или дарения, договор долевого участия в строительстве (ДДУ), свидетельство о праве на наследство).

Продавец может заказать выписку из ЕГРН через личный кабинет на «Госуслугах». Учтите: сейчас личные данные ЕГРН закрыты, поэтому выписку заказывает только продавец. Как проверить подлинность выписки и чем отличаются краткие и полные версии, мы писали в статьях:

_{Научится читать выписку из ЕГРН нетрудно. Фото: «Выберу.ру»}

В выписке вы смотрите графу «сведения о правах». Вас интересуют все данные о правообладателе, когда и на каком основании он стал собственником помещения.

Сверьте с тем, кто выдал доверенность. Совпадает? Тогда смотрите выписку дальше. О том, как и что проверять, мы писали в статьях:

Если с документами на квартиру всё в порядке, то следом проверяем доверенность.

Проверяем доверенность

Сначала запросите копию паспорта собственника. Это будет ваш первоисточник, с ним вы будете сверять остальную информацию. Сопоставьте ФИО собственника в паспорте, выписке из ЕГРН и доверенности. Учтите: бывают полные тёзки, поэтому важно учитывать и иные параметры – дату рождения, например.

Теперь изучаем доверенность. На последней странице находите данные нотариуса, который заверил документ.

_{Позвоните нотариусу, который заверил доверенность, и удостоверьтесь, что доверенность не аннулирована. Фото «Выберу.ру»}

В интернете узнаёте телефон или адрес, звоните, диктуете номер доверенности и просите уточнить, не была ли она отозвана. Эту информацию в нотариальной конторе скажут и по телефону.

Если собственник отозвал доверенность, то полномочия у доверенного лица уже закончились. Он не имеет права продавать квартиру доверителя. То, что оригинал доверенности у него на руках, не должно вас смущать. Так бывает – оригинал документа ещё существует, но он уже недействителен.

Изучаем условия сделки

Попросите продавца дать вам копию доверенности, чтобы изучить её не спеша дома, а лучше – с помощью юриста. Посмотрите, есть ли в документе такие полномочия доверенного лица, как самостоятельно:

выбирать покупателя;
определять цену сделки;
определять условия оплаты и передачи объекта;
принимать решение о продаже;
подписывать договор отчуждения.

Если всё это есть, то можете даже поторговаться. У доверенного лица есть право снижать цену. Итак, полноту полномочий проанализировали и даже поторговались о цене. Теперь самое время проверить семейное положение владельца недвижимости. Вам надо уточнить:

состоит ли собственник в браке;
приобреталась ли квартира во время брака или до него;
если ли согласие супруга на продажу квартиры;
есть ли брачный контракт и каковы его условия.

Запросите свидетельство о браке. Посмотрите дату возникновения права собственности на квартиру и сверьте с датой бракосочетания. Если квартира была приобретена до брака, то ни согласия, ни брачного договора для сделки запрашивать не нужно.

Жильё появилось у продавца уже после брака? Смотрите документ, на основании которого возникло право собственности. Если квартира получена по наследству или была подарена – согласия супруга на сделку не нужно.

В остальных случаях есть риск, что продажу оспорит несогласный муж/жена. Росреестр сделку зарегистрирует, но это не уменьшит риск. Поэтому лучше запросить согласие на продажу, если между супругами нет брачного договора о самостоятельном распоряжении имуществом.

Квартира может быть записана на одного из супругов, он же и выдаёт доверенность на её продажу. Но это не исключает риска, что второй супруг не затеет спор по поводу продажи имущества, нажитого в период брака. Срок исковой давности для иска о признании оспоримой сделки недействительной – 1 год (п. 2 ст. 181 ГК РФ), но начинается отсчёт срока со дня, когда второй супруг узнал о продаже квартиры без его согласия.

Выяснить, что ничего не мешает продаже объекта недвижимости, мало. Даже если квартиру продаёт доверенное лицо, нужно удостовериться, что с её хозяином всё в порядке.

Запрашиваем справки о здоровье владельца

О том, что доверенность не аннулирована, нотариус знает и расскажет. Но о том, что доверитель умер или суд признал его недееспособным, он может и не знать.

Но по закону действие доверенности прекращается, если тот, кто её выдал, умер или стал недееспособным (пп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ).

Поэтому не лишним будет удостовериться в добром здравии продавца, даже если он не может присутствовать на сделке.

_{Опасно покупать квартиру у доверенного лица, если её собственник находится в беспомощном состоянии. Фото: freepik.com}

Что следует сделать:

1. Проверить паспорт по базе МВД и убедиться, что с паспортом всё в порядке. Сейчас это можно сделать через сайт «Госуслуги». В строку поиска введите серию и номер паспорта, ФИО. База выдаст один из трех статусов:

«действительный» – если паспорт действительный и подлинный;
«недействительный» – если документ подлинный, но просроченный;
«данные не найдены» – если паспорт поддельный.

2. Взять справку из психоневрологического диспансера о вменяемости владельца.

Таким документом лучше обзавестись, если собственник – человек за 80, особенно, если он лежачий больной. Справку выдадут только самому престарелому продавцу. Если в справке будет значиться, что продавец обращался за медицинской помощью (например, злоупотреблял когда-то алкоголем или жаловался на провалы в памяти), проверять придётся ещё более тщательно.

3. Запросить справку из суда по месту жительства продавца. Это поможет проверить, не признан ли собственник жилья недееспособным. Для неподготовленного человека сделать это нелегко. Взять и проанализировать информацию с сайта суда по месту жительства доверителя — мало. Сейчас многие данные закрыты, и легко пропустить нужные сведения. Если опасаетесь, что доверитель стал недееспособным – запросите оба документа:

справку от психиатра, что собственник понимает значение своих действий;
справку из суда, что суд не рассматривал и не принимал решение о признании такого-то гражданина недееспособным.

4. Пообщайтесь с продавцом хотя бы дистанционно.

Попросите доверенное лицо организовать разговор с хозяином квартиры. Сейчас это можно сделать по мессенджерам, Zoom и другим программам связи. Теперь даже то, что хозяин переехал в Аргентину – не помеха для контактов.

Лучше, если это будет видеосвязь. Вы сможете посмотреть на человека и сделать свой вывод – здоров ли он психически, не угрожают ли ему, не избит ли он квартирными рейдерами и т. д.

_{Пятиминутный разговор по Zoom избавит вас от многих сомнений. Фото: freepik.com}

Кто-то стесняется спрашивать столько документов, боится, что его назовут перестраховщиком. Возможно. Если наступает такой момент, вспомните: в среднем люди полжизни тратят на то, чтобы накопить или расплатиться за купленное жильё. Разве такие усилия не стоят того, чтобы как следует проверить полномочия участника сделки?

Всё, о чём мы написали, минимизирует риски утраты купленной недвижимости, если возникнет судебный спор.

Вопросы и ответы

Как оформить куплю-продажу по доверенности?

Договор купли-продажи будет абсолютно таким же, как если бы его заключал сам собственник. Только в преамбуле договора и в последнем разделе будут данные того, кто договор подписывает: его ФИО, паспортные данные, информация о доверенности, на основании которой он действует.

Можно ли взять ипотеку по доверенности?

Ипотека – кредитный договор с залогом недвижимости. Это обычная сделка, её можно заключить как лично, так и через представителя. Никаких запретов нет. Но важно понимать, что и вторая сторона договора должна согласиться на это. Банки редко практикуют такую процедуру.