Что такое кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость – это сумма, за которую приобретают или продают недвижимость. При этом у любой квартиры, капитальной постройки или земельного участка есть и вторая цена. Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость, почему её важно знать и чем она отличается от рыночной.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость квартиры – это финансовая оценка, которую даёт государство. В неё не входит цена земли, на которой построен многоквартирный дом. Но если надо оценить ИЖС, дачные коттеджи, учитывается и стоимость земельных участков. Процедура проводится государственными бюджетными учреждениями (ГБУ) в соответствии с законом № 237-ФЗ. В каждом регионе действуют свои организации с собственными методиками.

Кадастровая стоимость – это усреднённая цена для группы объектов по региону или району на конкретную дату. Оценку по кадастру проводят раз в 4 года, а в городах федерального значения (Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе) – раз в 2 года. Это значит, что кадастровая стоимость не меняется в течение определённого периода.

Ставки по ипотеке на сегодня

Принцип расчёта кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость зависит от факторов, которые касаются здания без учёта состояния конкретных квартир. Также на её размер влияют региональные условия. Например, цена по кадастру в городах выше, чем в сельской местности. При определении учитываются следующие данные:

1. Год постройки и серия дома, материалы, степень износа.
2. Инженерные коммуникации и неотъемлемое внутреннее оборудование.
3. Местоположение объекта: район, населённый пункт, развитие экономики в регионе.
4. Площадь недвижимости.

Процедура оценки проводится бесплатно, в соответствии с разработанным регламентом. Этапы:

1. Анонсирование в официальных СМИ, интернете.
2. Сбор сведений об объекте и других необходимых факторах сотрудниками ГБУ.
3. Формирование отчёта и его публикация в открытых источниках.

_{Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки. Фото: Выберу.ру}

После оценки в течение 30 дней собственники могут сообщить в Росреестр об ошибках через «Госуслуги». Например, если неправильно указан метраж конкретной жилплощади, он больше реального, размер налогооблагаемой базы увеличится.

Влияние кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость необходима для расчёта налоговых выплат, которыми облагается любая недвижимость. Также от её размера может зависеть оплата услуг нотариуса при сделках. Рассмотрим подробнее, какой процент от кадастровой цены уплачивается в каждом случае.

Налоги на имущество и доходы

1. Имущественный налог обязан ежегодно платить каждый собственник недвижимости. Расчёт производится от кадастровой стоимости, установленной на год уплаты налога. Процент:

• 0,1% – для домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, хозпостроек;
• 2% – для объектов дороже 300 млн руб.;
• 0,5 – для остальной недвижимости.

2. Земельный налог выплачивается так же, как и имущественный. Расчёты зависят от региона, ставки – от 0,3 до 1,5%.
3. Размер платы за аренду земли у государства также основан на кадастровой стоимости.
4. Налог выплачивается при продаже квартиры, если срок владения – меньше 5 лет, а стоимость идентична кадастровой. В этом случае нужно платить 13% на доходы физлиц для налоговых резидентов РФ, 30% – для нерезидентов.
5. При дарении выгодоприобретатель отчисляет государству 13% от кадастровой стоимости, если не находится в близком родстве с дарителем. Для нерезидентов ставка – 30%.

Нотариальные расходы на сделки

Нотариальное заверение требуется для ряда сделок с недвижимостью. Например, при продаже долей в долевой собственности. При этом за услуги нотариус взимает обычно 0,5% от реальной суммы сделки. Кадастровую стоимость берут в расчёт, если она выше рыночной.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость можно оспорить, если собственник считает, что её рассчитали неверно. Например, если изменилась экономическая ситуация в регионе, жильё пострадало по каким-то причинам, а рыночная цена стала ниже кадастровой. В этом случае нужно:

1. Провести независимую оценку реальной стоимости. Обращаться необходимо только в организации, которые входят в официальный реестр саморегулируемых организаций (СРО). Нужно заключить договор, примерную форму можно скачать здесь.

_{Реестры СРО на официальном сайте Росреестра. Фото: Выберу.ру}

2. Решить вопрос в досудебном порядке. Обратиться лично или через МФЦ в территориальное управление Росреестра, подать заявление на переоценку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В нём необходимо указать причину, по которой кадастровая цена должна измениться. В течение месяца комиссия примет решение о том, ошибочна оценка или нет.
3. Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости, можно подать иск в суд. Судебное решение выносится в течение 2 месяцев.

Документы, которые потребуются и для комиссии, и для суда:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, подтверждающих право собственности, например, договор дарения или купли-продажи;
• справка с отчётом об оценке;
• иные документы, например, доверенность, если подачей занимается представитель владельца.

Что такое рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это цена, по которой заключаются сделки купли-продажи. Её рассчитывает продавец, но она должна быть реальной, конкурентоспособной. Цена не должна мешать реализации квартиры за средний срок с момента выставления на продажу до подписания договора – около двух месяцев для городов с высоким спросом. Если квартира не продаётся месяцами или даже годами, установленная собственником стоимость не соответствует рынку. Расскажем, как правильно её определить.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости

На рыночную цену влияет гораздо больше факторов, чем на кадастровую стоимость. Их можно разделить на группы.

1. Общие. К ним относятся:

• соотношение спроса и предложения;
• регион, характеристики дома, год постройки и другие параметры, которые используются при кадастровой оценке.

2. Существенные. Сюда входят запросы, по которым пользователи фильтруют объявления о продаже:

• общая площадь, количество комнат и их квадратные метры, планировка;
• инфраструктура района;
• этаж, наличие лифта;
• состояние, ремонт и пр.

3. Второстепенные. Здесь учитываются:

• наличие балкона или лоджии;
• высота потолков;
• другие индивидуальные характеристики, которые важны конкретному покупателю.

Как рассчитывается рыночная стоимость

Есть несколько способов, с помощью которых рассчитывается рыночная стоимость:

1. Сравнительный. Необходимо оценить, в пределах каких сумм торгуются сходные лоты на рынке. Для этого нужно провести мониторинг.
2. Доходный. Продавец учитывает желаемую прибыль при реализации. Но не стоит слишком завышать цены. Если объект не продаётся долгое время, нужно корректировать суммы с учётом спроса.
3. Затратный. Здесь необходимо учесть, сколько покупатель потратит на строительство сходного объекта или на его восстановление. Если цена продажи выше, объект не будет пользоваться спросом.

Оценку можно провести своими силами, с помощью риелторов или оценщиков. Также на специализированных сайтах есть калькуляторы рыночной цены. Например, на сайте «Домклик». Там же можно проследить динамику изменения цен.

В некоторых случаях оценку рыночной стоимости должен провести профессионал:

1. Оформление ипотеки. Оценка нужна банку, чтобы понимать, какова реальная цена залоговой недвижимости.
2. Раздел имущества. Если супруги не могут урегулировать имущественные споры при разводе и обращаются в суд.
3. Выделение долей в натуре. Например, при привлечении материнского капитала при покупке недвижимости.
4. Приватизация муниципального жилья.
5. Процедура банкротства. Когда арбитражному управляющему необходимо оценить конкурсную массу.
6. Оспаривание кадастровой стоимости собственником. Например, если выясняется, что застройщик использовал более дешёвый материал, чем указал в проектной документации.
7. Сделки с участием малолетних детей, чтобы соблюсти их права.

Ставки по ипотеке на сегодня

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость квартиры – это непостоянная величина, на которую влияют различные факторы. В первую очередь она зависит от конъюнктуры рынка, спроса, предложения и общего благосостояния населения. Стоимость устанавливается индивидуально для каждого объекта.

Кадастровая оценка проводится массово для группы сходных объектов, это регламентированная процедура. Также есть и другие отличия:

1. Кадастровую стоимость устанавливает государство, она определяется ГБУ. Рыночную цену рассчитывают собственник или независимые оценщики, риелторы.
2. Рыночная стоимость необходима для сделок с недвижимостью, чтобы не продешевить или не завысить сумму продажи. Кадастровая нужна для расчёта налогов и госпошлин.
3. Сроки изменения рыночной цены зависят от экономических условий и состояния объекта недвижимости. Кадастровая переоценка проводится массово раз в 2–4 года в установленные государством сроки.
4. Для расчёта кадастровой стоимости не требуется оценка состояния конкретной квартиры, а для рыночной – это важный фактор.

Равная по размерам жилплощадь в пределах дома или района стоит одинаково по кадастру. При этом разница в рыночной цене формируется с учётом индивидуальных характеристик.

Почему кадастровая стоимость может быть ниже рыночной

Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, потому что цена на объекты не учитывает их индивидуальных характеристик.

Например, в одном доме есть две одинаковые по площади квартиры. Первая находится на первом этаже, ремонт в ней не делался с момента постройки, окна выходят на северную сторону, за стенкой – неблагополучная семья. Вторая квартира – на четвёртом этаже, в ней свежий капитальный ремонт, обновлены коммуникации, есть просторная лоджия с хранением, спокойные соседи. В этом случае по кадастру цена у обеих квартир будет одинаковой, но рыночная у первой к ней максимально приближена или даже ниже. Второй объект по рынку оценивается выше.

Бывает, что кадастровая стоимость превосходит рыночную в силу определённых обстоятельств. Например, произошло разрушение в результате пожара или затопления, и реальная цена недвижимости на рынке упала. В этом случае собственник может подать заявление на переоценку кадастровой стоимости, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу.

Выгодные вклады

На 3 месяца

26%

На 6 месяцев

25%

На 1 год

25%

Вклады с высокими ставками

Проверили ставки в 25 банках

Подобрать бесплатно