Как проверить надежность застройщика перед покупкой квартиры?

_{Как выбрать застройщика, чтобы было красиво не только на картинке? Фото: freepik.com}

Проверяем застройщика и новостройку на ДОМ.РФ

Последние годы по всей стране работает Единая информационная система жилищного строительства. Это портал, на котором собраны все застройщики и все новостройки России. Его адрес всегда указывают даже в рекламе жилых комплексов — наш.дом.рф. Девелоперы обязаны загружать туда информацию о себе и своих объектах. Поэтому всем, кто хочет проверить застройщика и новостройку, первым делом нужно обратиться именно на этот сайт.

Как проверить застройщика на ДОМ.РФ

На главной странице нажимаем «Частным лицам» — «Единый реестр застройщиков». Сайт выдаёт список из более чем 4 500 компаний. Чтобы не листать его до утра, нажимаем кнопку «Фильтры». В верхней части экрана появляется маленькое окошко с надписью «Застройщик, ГК, Юр.адрес, ИНН, ОГРН». Щёлкаем туда и вводим что-либо из этого.

Заходим на страничку застройщика. На ней сразу отображается, принадлежит ли девелопер какой-то группе компаний. Если да, то можно перейти по ссылке на страницу всей группы и посмотреть информацию о ней. Кроме того, на странице застройщика на ДОМ.РФ может быть три кнопки про:

• строящиеся дома;
• сданные дома;
• проблемные дома.

В идеале, кнопок всего две — строящиеся и сданные дома. Если есть проблемные дома, надо задуматься и изучить, что пошло не так. Если нет сданных домов, надо понимать, что компания — совсем юная и неопытная, эдакий «кот в мешке». 

Внизу на странице застройщика есть информация об учредителях и бенефициарах, бухгалтерская, аудиторская и прочая документация. Бумаги желательно изучить со специалистами, а учредителей и бенефициаров — как минимум, просто поискать в интернете. Если есть какие-то громкие скандалы или серьёзные судебные разбирательства с их участием, это обязательно всплывёт.

Как проверить новостройку на ДОМ.РФ

На главной странице ДОМ.РФ нажимаем «Частным лицам» — «Проверка новостроек». Далее нужно ввести название или адрес жилого комплекса. Портал покажет:

• Сроки ввода дома в эксплуатацию и их соблюдение застройщиком, информацию о переносе плановых сроков возведения дома;
• Долю распроданности квартир и среднюю стоимость одного квадратного метра;
• Актуальные фотографии хода строительства и документацию;
• Способ обеспечения обязательств застройщика и т. д.

Самое главное, что нужно посмотреть по новостройке на ДОМ.РФ, чтобы проверить её — это проектная декларация. Вам в этом доме жить, поэтому этот документ надо смотреть внимательно. Куда выходят окна, сколько квартир на этаже, каких планировок больше всего и, следовательно, кто будет основным покупателем? Есть ли колясочная, своя котельная, хорошая детская площадка? В конце концов, какого цвета дом, из чего сделаны стены и какова толщина утеплителя? Всю это информацию можно узнать из проектной декларации. В неё могут частенько вносить изменения, поэтому следите за актуальной информацией.

Этапы проверки

С тем, как проверить застройщика и новостройку на ДОМ.РФ, мы разобрались. Конечно же, есть и другие способы оценить надёжность компании. Разберёмся пошагово.

Найдите сайт застройщика и изучите его

Для проверки застройщика, прежде всего, можно посмотреть то, что он сам о себе сообщает на сайте и в официальных сообществах в соцсетях. Обычно это яркая рекламная информация, среди которой:

• сведения о введённых в эксплуатацию объектах, в том числе тех, где ещё можно купить квартиру;
• данные о проектах, в строительстве которых можно принять долевое участие;
• регистрационные и учредительные документы компании;
• полученные награды;
• сведения о банках, в которых застройщик прошёл аккредитацию;
• данные о подрядчиках, которых компания привлекает для проведения работ.

Полезно посмотреть также и трансляции со строящихся объектов — крупные застройщики часто показывают их круглосуточно. 

Оценка финансовой устойчивости застройщика

С тех пор, как ввели эскроу-счета, девелоперы ведут всё строительство в кредит. Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир», отмечает:

Если раньше, до эпохи эскроу-счетов, покупателю желательно было проанализировать финансовое состояние компании, изучить, что пишет о нем деловая пресса, кто владеет акциями и т. д., то теперь эту работу за него проделывает банк. Если  кредитная линия девелоперу выделена, покупатель может до определенной степени «выдохнуть». Однако, к сожалению, и это не гарантирует на 100% от банкротства застройщика

Поэтому проанализировать бухгалтерскую отчётность застройщика всегда полезно. Она не является коммерческой тайной и регулярно выкладывается в системе ДОМ.РФ.

Узнайте сроки строительства и процесс готовности

Срок — всегда важный показатель, ведь пока квартиру не сдали, многие дольщики вынуждены снимать жильё, а потому каждый месяц ожидания влетает в копеечку. Сроки строительства указываются в договоре долевого участия. Но если что-то меняется, самая актуальная информация — всегда на портале ДОМ.РФ, за этим следит закон. Там же и данные о процессе готовности: каждый может посмотреть фотографии со стройки и примерно прикинуть, долго ли ждать.

Сравните цены застройщика со средними по рынку

«Дорого, да мило, дёшево, да гнило» — все знают эту народную мудрость, но ведь так хочется сэкономить. Тем более, что жильё — не огурцы по акции, и речь идёт о сбережении сотен тысяч, а то и миллионов рублей. Однако всегда стоит помнить не только древние пословицы, но и современные законы бизнеса.

Поэтому при том, что возведение примерно одинаковых домов в одном регионе обходится застройщикам в сопоставимые суммы, цены на квартиры могут быть разными. Надёжным, опытным девелоперам с хорошей репутацией незачем делать цены заметно ниже средних по рынку. Их квартиры либо продаются по средним ценам, либо даже дороже. Низкая цена — повод задуматься о надёжности компании.

Оцените предыдущие проекты застройщика

Очень важно не только посмотреть красивые картинки сданных домов и посмотреть хвалебные отзывы покупателей на сайте компании. Выбрать застройщика по его объектам помогают соцсети, форумы, СМИ, крупные интернет-площадки с отзывами. Чтобы проверить девелопера, нужно обратить внимание на следующее:

• какие объекты возводились;
• были ли они сданы в срок;
• есть ли жалобы от покупателей квартир;
• насколько ответственно и оперативно застройщик выполняет гарантийные обязательства.

Отрицательные отзывы, как правило, есть у всех, особенно, если компания крупная и клиентов миллионы. Но всегда важно смотреть, насколько массово люди выражают недовольство и насколько важно лично для вас то, о чём они переживают. Может быть, народ дружно горюет из-за убогой детской площадки, а ваши дети выросли, и вам нет дела до этой проблемы.

Проверьте судебную активность застройщика

Для проверки застройщика важно узнать, часто ли недовольные клиенты подают на него в суд за протекающую крышу. Данные о спорах с физлицами смотрим на сайте районного суда по месту регистрации застройщика, то есть по его юридическому адресу.

Если были заведены судебные дела, нужно проверить:

• дата рассмотрения;
• суть спора;
• решение, принятое судом;
• величину взысканной суммы.

Однако ещё больше нас интересуют хозяйственные споры и дела о банкротстве. Эти данные можно найти в картотеке арбитражных судов. Если девелопер часто фигурирует в качестве ответчика, значит, у его партнёров или кредиторов много претензий, а это потенциально опасно для компании и её клиентов.

Проверьте реестр проблемных застройщиков и объектов

Такие реестры в интернете можно найти через поиск. В некоторых регионах, например, в Московской области, есть свои картотеки. Желательно проверить, значится ли выбранный вами застройщик или дом в таких реестрах.

По каким документам можно проверить застройщика и новостройку?

Рассмотрим, какие документы важно проверить у застройщика и новостроек, и на что в них обратить внимание.

Документы о застройщике

Документы можно посмотреть на сайте застройщика, на портале ДОМ.РФ, на сторонних ресурсах (например, на сайте налоговой службы) или запросить в офисе продаж.

1. Свидетельство о государственной регистрации компании. Если её открыли до первого июля 2002 года, у застройщика на руках должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый госреестр юрлиц (то есть ОГРН).
2. Свежая выписка из ЕГРЮЛ. По ней сверяем информацию в проектной документации — например, идентичность учредителей. Важно: выписка должна быть свежая, не старее одного месяца.
3. Годовые отчёты, бухгалтерская отчётность. Если компания на рынке меньше трёх лет, то эти документы должны отражать всю её деятельность. Если больше — тогда понадобятся бумаги лишь за последние три года.
4. Аудиторские заключения. Они должны подтверждать, что застройщик занимается предпринимательской деятельностью последний год.
5. Устав юридического лица. В нём прописаны полномочия руководства строительной компании. Присмотритесь к разделу «Единоличный исполнительный орган» — именно там вы найдёте информацию о сроках и полномочиях руководителя.
6. Свидетельство о постановке на учёт в налоговой. Юрлица обязаны извещать орган обо всех своих действиях, потому документ точно должен быть у застройщика в свободном доступе.
7. Разрешения и лицензии. В них проверяем сроки, задачи и реквизиты — виды и номера документов, информацию о том, кем они выданы. 

Документы о новостройке

Чтобы проверить новостройку, нужно изучить комплект документов о ней. Они также доступны на сайтах застройщиков, на портале ДОМ.РФ и в офисах продаж.

1. Разрешение на строительство. Оно должно быть выдано именно на конкретный дом, который вас интересует. Бывает, застройщик занимается сразу несколькими объектами, расположенными в одном ЖК, а имеет разрешение только на один из них. Также сверьте сроки — они должны быть актуальны.
2. Договор аренды земельного участка или право собственности на него. Уточните, кто является арендодателем, а кто — арендатором, какие сроки указаны в договоре аренды и насколько они сопоставимы со строительством. Также можно сравнить информацию по плану и границам стройки, кадастровому номеру и адресу с данными в проектной декларации.
3. Проектная документация. Там вы отыщете практически любую информацию о новом жилом комплексе. Например, сколько квартир планируется в доме или для какого возраста построят детские площадки во дворе. Важно проверить по ней сроки строительства и передачи ключей и право на сам участок, который может как быть собственностью компании, так и находиться в аренде.
4. Заключение экспертизы. Она должна подтвердить, что проект соответствует действующим нормам.
5. Охранное обязательство. Оно должно быть, если на территории застройки или рядом с ней есть культурный или исторический объект. Обычно застройщик ручается за его сохранность, а порой обязуется сделать ремонт или реставрацию. 

Единая информационная система жилищного строительства ДОМ.РФ серьёзно упрощает проверку застройщиков и новостроек, поскольку все девелоперы выгружают туда документы о себе и объектах. Если у компании нет разрешения на строительство или положительного заключения экспертизы, она просто не сможет отправить проектную декларацию на ДОМ.РФ. А сделать это застройщик обязан по закону. Поэтому часть работы по проверке застройщика делает ДОМ.РФ, часть — банк, который выдаёт кредит на строительство. Покупателям остаётся лишь проверить отчётность, отзывы и репутацию компании, чтобы сделать выбор.