Жилые здания, находящиеся в аварийном состоянии, представляют опасность для жильцов. Поэтому они должны быть расселены. Разберёмся, что делать дальше собственникам, если дом признан аварийным. Рассмотрим, на какую компенсацию можно рассчитывать за аварийное жильё, которое находится в собственности.
В каких ситуациях дом признаётся аварийным
Понятие аварийное состояние приводится в СП 13−102−2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В соответствии с документом такое состояние характеризуется повреждениями и деформациями, которые свидетельствуют об опасности обрушения.
Говоря простым языком, аварийным жильём признаются строения, которые непригодны для проживания по техническим причинам. Такие здания подлежат реконструкции или сносу. Основания, по которым здание могут признать аварийным, прописаны в постановлении правительства РФ № 47 от 28.01.2006.
Закон разграничивает понятия аварийного и ветхого жилья. Аварийное — непригодно для проживания. А ветхое — находится в изношенном состоянии, но в нём можно ещё жить какое-то время.
Признать дом аварийным можно по инициативе:
- муниципалитета, отвечающего за жилищный фонд на конкретной территории;
- представителей Роспотребнадзора;
- сотрудников МЧС;
- жильцов, проживающих в здании.
Решение принимает межведомственная комиссия, которая проводит оценку эксплуатационных характеристик строения и оценивает степень его повреждения.
Что будет с собственниками квартир, если дом признают аварийным
После того как строение признают аварийным, жильцам рассылают уведомления. В них говорится, что собственники имеют право самостоятельно реконструировать жильё либо снести здание и построить новое.
Обычно это предложение остаётся без ответа. Поэтому по окончании срока, обозначенного в бумаге, администрация начинает принимать меры по решению вопроса самостоятельно.
Аварийное здание включают в очередь на расселение. При экстренной ситуации выселение производят быстро. Но в большинстве случаев из-за отсутствия подходящего жилищного фонда процедура затягивается.
Первыми расселяют тех, у кого отсутствует другая жилая недвижимость. Претендентам предлагают три варианта квартир для переезда. Если отказаться ото всех, жильё предоставят по усмотрению администрации.
Если не переезжать из здания, власти подадут в суд. Тогда выселение будет происходить в судебном порядке. Покинуть аварийное жильё придётся в любом случае.
Квартиры, в которые осуществляется расселение, должны соответствовать следующим требованиям:
- площадь нового помещения не меньше старого;
- жильё находится в том же городе (посёлке и т. д.) или в другом при согласии собственников;
- квартира не является коммунальной;
- помещения имеют косметический ремонт: отделку стен, потолка, напольное покрытие.
Людей расселяют в жильё, которое имеется в наличии. Если новая квартира больше старой, администрация не имеет права требовать доплату. Если же жильцы сами хотят увеличить площадь, они могут выбрать подходящую квартиру и доплатить разницу в стоимости.
Можно ли жить в аварийном доме
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, помещения, находящиеся в аварийном состоянии, непригодны для жилья. Однако расселение требует времени. По закону на него отводится 12 месяцев.
Нужно ли платить квартплату за аварийное жильё
Проживающие в аварийном жилье продолжают получать коммунальные услуги: воду, газ, отопление, вывоз мусора и т. д. Поэтому платить за них нужно. Единственное, от чего освобождаются жители такой недвижимости, — плата за капремонт.
При наличии задолженности по оплате квартплаты жильцов всё равно переселят в новую квартиру. Однако долг никуда не исчезнет. Коммунальщики смогут востребовать его через суд.
Что такое региональная программа расселения и как узнать, входит ли дом в неё
В программу расселения включают дома, признанные аварийными, затем составляют график расселения. Она есть в каждом регионе и входит в нацпроект «Жильё и городская среда». В ней указано, что положено собственникам квартиры при расселении аварийного жилья.
Если строение признано аварийным до 2017 года, оно входит в старую программу расселения, которая финансируется из фонда содействия реформированию ЖКХ. Здания, находящиеся в аварийном состоянии с 2017 года, попали в новую программу, деньги на которую выделяет фонд развития территорий.
Узнать, входит ли здание в программу, можно на сайте фонда. Для этого нужно выбрать соответствующий регион, муниципальный район и просмотреть список.
Когда компенсируют квартирой, а когда — деньгами
Что положено собственнику жилья, если дом признан аварийным, зависит от обстоятельств. В первую очередь на это влияет, включён аварийный дом в региональную программу или нет:
- Не включён. Денежная компенсация и возмещение затрат на переселение — то, что положено собственникам квартир при расселении аварийных строений, не попавших в соответствующую программу. Но есть исключение: малоимущие и нуждающиеся в улучшении условий проживания жители могут получить равнозначную по площади квартиру из манёвренного фонда и жить в ней, пока не будет решён их жилищный вопрос.
- Включён. В таком случае при сносе дома собственнику положена выплата или квартира — что выбрать, решает сам жилец.
В отличие от собственников, наниматели жилья всегда получают равнозначную квартиру, которую тоже предоставляют в социальный наём. Попал дом в программу или нет, значения не имеет.
Что понимать под равнозначным жильём
В соответствии с п. 1 ст. 89 ЖК РФ, равнозначным является жильё, соответствующее другому по площади. При этом федеральным законодательством не предусмотрено соответствие новых квартир по количеству комнат. Их может быть и меньше.
Большинство регионов руководствуются федеральными стандартами. Но в некоторых действуют свои. Например, в Москве равнозначное жильё должно иметь такую же или большую площадь и такое же количество комнат.
Рассчитываем компенсацию
Размер стоимости аварийного жилья определяют на основании оценки, которую проводит компания по заказу муниципалитета. Если владелец недвижимости не согласен с результатами, он может заказать свою. При отказе муниципалитета учитывать оценку собственника можно обратиться в суд.
Компенсация включает несколько пунктов:
- рыночная стоимость квартиры;
- доля стоимости общего имущества многоквартирного дома;
- возмещение суммы за невыполненный капремонт;
- расходы, связанные с переездом.
Рассчитанный администрацией размер выкупной цены согласовывают с владельцем помещения и включают в соглашение, по которому квартиру выкупают у собственника.
При выкупе аварийного жилья действуют следующие правила:
- После признания дома аварийным владельцы жилья могут улучшать состояние квартир: делать в них ремонт, новую отделку. Но на стоимость возмещения такие работы не повлияют.
- Если у жильца нет в собственности другой недвижимости, после получения компенсации он может пользоваться старой квартирой в течение полугода.
- Если человек купил квартиру после того, как дом был признан аварийным, он сможет получить компенсацию в сумме, не превышающей стоимость покупки.
Это правило не применяется к жилью, полученному в наследство после признания его аварийным, а также к недвижимости, купленной до 28 декабря 2019 года.
Примеры расчётов
При оценке квартиры определяется средняя стоимость 1 кв. м аналогичной недвижимости и умножается на площадь квартиры. К полученной величине применяют понижающий коэффициент — от 10 до 50% в зависимости от состояния жилья.
Например, средняя цена квадрата площади в Колпинском районе Санкт-Петербурга составляет 100 тыс. рублей. Рыночная стоимость квартиры площадью 60 кв. м — 6 000 000 рублей. Дом находится в плохом состоянии, поэтому к нему применяют коэффициент 50%. То есть компенсация стоимости составит 3 000 000 рублей.
Кроме этой стоимости, владелец получит свою долю в стоимости имущества многоквартирного дома. Она может быть разной, в зависимости от количества такого имущества и доли жильца. Допустим — 800 000 руб.
Также в возмещение включат компенсацию капремонта расходы на переезд, например, 1 000 000 и 50 000 рублей соответственно. Итого в рассмотренном примере владелец получит 4 850 000 рублей.
Самостоятельно произвести точный расчёт невозможно. Цифры в каждом случае зависят от множества факторов и определяются индивидуально. Но на практике администрация обычно пытается занизить реальную стоимость жилья.
Какие расходы несёт собственник
Расселение аварийного фонда не связано с затратами собственников. Самый большой расход, с которым можно столкнуться, — оплата независимой оценки. Стоимость такой услуги зависит от региона и составляет от 5 до 15 тыс. рублей.
Сроки получения компенсации
Средний срок получения возмещения составляет от 4 до 6 месяцев. После того как жилец подписывает соглашение, деньги переводятся в течение 10 суток. При отказе подписывать документ сроки могут затянуться.
Что делать, если предложили слишком низкую компенсацию
В этом случае размер выкупной цены нужно оспорить. Для этого придётся произвести собственную независимую оценку. Если её результат не будет учтён администрацией, останется добиваться правды через суд.
Как быть при отказе от компенсации и нового жилья
Если собственник отказывается и от денег, и от квартиры, через 90 суток после отправки уведомления муниципалитет подаст в суд. В этом случае выселение будут производить в судебном порядке. Суд определит, что предоставить жильцу.
Могут ли требовать доплату при переселении
Доплата при переселении взимается только в том случае, если владельцы жилья хотят расширить жилплощадь и переезжают не в равнозначную квартиру, а большей площади.
Поделитесь своим мнением: