Семья Ивановых возвращается с дачи. Открывают дверь квартиры, а их встречает не домашний уют, а огромная капля, свисающая с потолка. Это всё, что осталось от модного натяжного потолка. Мини-расследование привело к соседу с 6 этажа, у которого прорвало трубу. Ивановы не услышали ни извинений, ни обещаний возместить ущерб. За всё ответила управляющая компания. Да, вот так, оказывается, может быть: когда ваша батарея затопила все квартиры снизу, вы не виноватый, а пострадавший. Деньги будет платить УК. Есть нюанс – нужно вовремя среагировать, всё точно оформить и знать. куда обратиться. Вот обо всех этих нюансах мы вам и расскажем.
Что делать при заливе квартиры?
Трубу прорвало, вода хлещет и топит нижние этажи. С одной стороны, предстоит действовать быстро, чтобы предотвратить ещё больший ущерб. С другой – нужно зафиксировать событие, установить виновного и решить, как взыскивать ущерб. Но даже если жильцы распределят между собой обязанности, всё равно придётся действовать по определённому алгоритму. План такой.
1. Примите меры для уменьшения ущерба
Прежде всего — остановите поток воды. Не важно – произошла авария в вашей квартире или соседней – звоните в диспетчерскую управляющей компании, вызывайте аварийную бригаду. Требуйте, чтобы они перекрыли воду везде по стояку, а отопление слили. Иначе вода так и будет литься из прорвавшейся трубы и зальёт все квартиры, находящиеся под источником аварии.
2. Обратитесь в управляющую организацию
Вызовите представителей управляющей компании. В зависимости от порядка работы УК, это можно сделать неодинаково. У одной УК достаточно позвонить по единому номеру, записать номер заявки и просто ждать представителей дома. В другой любые обращения принимает комендант, который сидит в соседнем подъезде. А третья работает только по письменному заявлению. Везде – по-разному.
Представители УК должны составить акт о заливе квартиры. По закону УК должна сделать это не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу (п. 152 постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г.). Акт фиксирует причинённый ущерб: какие именно помещения пролиты, какое имущество пострадало. Сейчас все носят с собой смартфоны. Можно их использовать для фото и видеофиксации всех повреждений. Например, что на натяжном потолке свисает огромная капля из-за скопившейся внутри воды, или полотно вообще лопнуло после пролива, обои отошли от стен. Следите, чтобы в акте были зафиксировано всё, что пострадало от пролива, даже если вам кажется, что это неважно.
Пример 1: когда обои после пролива высохли, оказалось, что по всему периметру квартиры идёт неровная полоса. Недостаток был на виду, выглядело это некрасиво. Обои пришлось полностью переклеивать. Хорошо, что в акте отразили этот ущерб, и виновник оплатил и новые обои, и клей, и работу маляров.
Фиксация малейших деталей поможет в дальнейшем доказать, что скрытые недостатки появились именно из-за конкретной коммунальной аварии, а не были результатом плохого ремонта.
Пример 2: У соседа сверху прорвало батарею, и он залил кипятком две квартиры снизу. Пострадавшие настояли, чтобы в акте указали, что лился кипяток. После того, как всё просохло, выяснилось, что из-за высокой температуры пролива у всех пострадавших отошли не только обои и кафель в ванной, но и штукатурка на стенах. Ущерб оказался больше, чем показалось на первый взгляд.
3. Закажите оценку ущерба
Скажем сразу: оценка нужна, когда есть разногласия по сумме ущерба или если сосед не признаёт свою вину.
Нужно пригласить оценщика. По закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» он должен иметь специальное образование, состоять в саморегулируемой организации (СРО), его ответственность должна быть застрахована. Услуга платная, в Москве стоит от 8 000 рублей, делают 3−4 дня.
Не спешите её заказывать. Сначала узнайте позицию виновника. Если он согласен возместить ущерб без суда, сумму пока посчитайте сами. Чем точнее вы сделаете расчёты, тем убедительнее будете. Не забудьте включать в калькуляцию не только материалы, но и стоимость работ.
Пример: пролив случился в ванной и пострадал только натяжной потолок. Демонтировать старый и натянуть новый стоит не так дорого – порядка 8 000 рублей. Но вплотную к потолку смонтирован водонагреватель. Для того, чтобы провести работы с потолком, нужно демонтировать бойлер, открутив его также от труб водоснабжения. Работа по демонтажу и монтажу водонагревателя стоит 6 000 рублей. Итого сумма ущерба практически удвоилась и стала 14 000 рублей.
4. Направьте претензию управляющей компании
В этом документе вы фиксируете суть ваших требований и конкретную сумму, которую хотите получить в качестве компенсации. О том, как правильно составить этот документ мы писали в статье «Как написать претензию». Главное – расчёт ущерба. Можете его составить как приложение к претензии или всё расписать в тексте одного документа. Если вы уже сделали оценку, то сошлитесь на её результаты. Можете приложить выписку из отчёта оценщика для убедительности. УК обязана ответить в течение 10 дней.
Если УК согласна возместить ущерб, то вас пригласят в офис, чтобы составить соглашение о досудебном урегулировании ущерба. В нём УК пропишет сумму, которую обязуется выплатить и сроки, в течение которых перечислит вам деньги. Вам останется только дать реквизиты для перевода.
5. Не исполнили требования – идите в суд
Если срок для ответа прошёл, а УК молчит, собирайте документы, готовьте иск, обращайтесь в суд. О том, как его составить, мы писали в статье «Как составить иск в суд без помощи юристов».
Судебная практика споров о заливе квартиры чаще всего на стороне пострадавших жильцов. Как правило, за коммунальную аварию ответственность несёт управляющая компания. Но и здесь не всё всегда однозначно. Это значит, что пролив квартиры иногда может обернуться долгой судебной тяжбой с экспертизами, запросами госорганов, привлечением строительных экспертов.
Ответственность управляющей организации за содержание общедомового имущества
Когда заливает сосед сверху, потому что забыл закрыть воду в кране, виноват он сам. Ущерб взыскивают с него. Другое дело, когда потекла батарея. Тут многие сталкиваются с вопросом: кто отвечает за прорыв?
Важно понимать, кто отвечает за отопление в многоквартирном доме, а кто – за отопление в квартире. Иногда это – разные лица.
Система отопления в большинстве многоквартирных домов России – централизованная. Трубы и радиаторы составляют общее имущество дома. За их состоянием и работоспособностью следит управляющая компания. Она же их и меняет, когда те становятся непригодными.
Но в квартире есть и оборудование, которое не относится к общедомовому. Где же проходит грань ответственности между УК и владельцем конкретной квартиры?
Чтобы понять, как разграничить имущество собственника квартиры и то, за которое отвечает УК, обратимся к статье 36 Жилищного кодекса и постановлению Правительства от 13.08.2006 года № 491. УК обслуживает и меняет стояки отопления, включая ответвления от них до точки, где происходит соединение с отводящими трубами.
Во многих квартирах жильцы перевешивают батареи, потому что изначально они расположены не очень удобно. Это называется переустройством. По закону гражданин может это сделать, если получит разрешение от УК. Но управляющие компании не хотят брать на себя ответственность за переделки, поэтому ставят запорную арматуру на трубу.
Правила разграничения таковы:
- Если на трубе при вводе стоит запорная арматура, то батарея центрального отопления становится частной, за неё отвечает уже собственник квартиры.
- Если же запорной арматуры нет, то батареи – общедомовое имущество (см. также решение Верховного Суда РФ от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09−725).
Таким образом, если батарея потекла в квартире, где было переустройство системы отопления, то может возникнуть спор, кто же виноват в заливе. Если труба прохудилась на том участке трубы, которая ещё относится к общедомовой, то отвечает УК. Но если прорыв уже после запорной арматуры, то возмещать ущерб всем соседям будет уже собственник переустроенной квартиры.
От прорыва трубы и залива квартиры не застрахован ни один собственник квартиры в многоквартирном доме. Но если риск устранить заранее нельзя, то можно облегчить его последствия. Например, если застраховать квартиру или свою ответственность перед соседями. Тогда в случае коммунальной аварии страховая компания выплатит возмещение, и уже сама будет разбираться со всеми виновниками происшествия.
Поделитесь своим мнением: