Проведение сделок с недвижимостью зачастую связано с рисками, поэтому продавцы и покупатели стремятся сделать процесс максимально безопасным. Один из способов снизить риски — заключение предварительного договора о намерениях купли-продажи недвижимости, дома с земельным участком, квартиры, долей, других объектов. Разберёмся в особенностях этого документа, основаниях для его заключения, отличиях от основного договора купли-продажи (ОДКП). Также рассмотрим, что будет, если одна из сторон откажется от сделки.
Что такое предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это документ, имеющий юридическую силу. Он фиксирует обязательства сторон заключить в будущем договор о передаче недвижимости от одного лица другому на условиях, предусмотренных в нём.
Для чего нужен предварительный договор купли-продажи
В рамках ПДКП оговариваются условия обеспечения сделки, внесения задатка, залога, аванса и др. При его подписании стороны понимают, какие условия купли-продажи утверждены. Намерения переходят в обязанности, если ПДКП предусмотрены сроки заключения основного договора и меры при отказе от его заключения.
Чаще всего ПДКП заключается, когда подготовлены не все документы на коммерческую недвижимость или жилое помещение. Например, застройщик заключает ПДКП с покупателем, приобретающим квартиру в ипотеку, но постройка ещё не прошла все стадии оформления.
На вторичном рынке ПДКП обычно заключают, когда стороны готовы к сделке, но не все разрешения получены. Например, ПДКП требуется для представления в органы опеки, если один из собственников недвижимости является несовершеннолетним и специалисты должны выдать разрешение на сделку.
Отличия предварительного договора от основного
Предварительный договор утверждает намерения, а основной — условия, которые стороны обязаны выполнить. ПДКП аналогичен бронированию, но право собственности по нему не переходит.
В ПДКП могут вноситься изменения, его можно расторгнуть по обоюдному согласию. Добровольное расторжение не влечёт никаких последствий.
Юридическая сила предварительного договора
Согласно действующему законодательству, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного. Если не соблюдаются правила о форме предварительного договора, он может быть признан ничтожным (п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Образец такого соглашения может выглядеть следующим образом.
ПДКП, предусматривающий, что стороны заключат договор, подлежащий государственной регистрации, регистрировать не нужно.
При покупке или продаже имущества заключать ПДКП не обязательно. Его подписывают по желанию сторон.
Срок действия предварительного договора
Срок действия указывается в ПДКП при его заключении. В течение этого периода стороны обязуются оформить ОДКП. Если в предварительном договоре сроки не указаны, то основной должен быть заключён в течение года с даты, когда был составлен ПДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Задаток и аванс при заключении предварительного договора
ПДКП может быть подписан при покупке жилья или коммерческой недвижимости с внесением предварительных платежей — задатка или аванса.
Задаток
Согласно ст. 380 ГК РФ, задаток — это сумма, которую покупатель выдаёт продавцу в счёт будущих платежей. Это подтверждает, то покупатель понимает ответственность и готов заключить договор. В доказательство вносится обеспечение исполнения договора. Соглашение о задатке заключается в письменной форме, независимо от вносимой суммы.
Когда обязательства прекращаются по соглашению сторон или из-за невозможности их исполнения, задаток возвращается. Если договор не исполняется из-за покупателя, то продавец имеет право не возвращать задаток. Если ответственность за неисполнение несёт продавец, то за нарушение договорных обязательств он обязан вернуть задаток в двойном размере. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, должна возместить убытки другой стороне с зачётом суммы задатка (ст. 381 ГК РФ).
Аванс
Это частичная или полная оплата стоимости товара до его передачи продавцом покупателю. Аванс обычно вносится в срок, предусмотренный договором. Если покупатель будет уклоняться от уплаты, вступает в действие статья 328 ГК РФ — продавец может отказаться от исполнения своих обязательств. Обязательства прекращаются, в суд может быть подано требование о возмещении убытков.
Если продавец, получив аванс, не исполняет обязательств и в установленный срок не передаёт недвижимость, покупатель имеет право потребовать передачу покупки или возврат аванса и процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Действия продавца могут быть расценены как неправомерное удержание денежных средств, приведшее к убыткам покупателя. Размер процентов приравнивается к ключевой ставке Банка России, действовавшей в период после внесения аванса и до момента уклонения от его возврата, если иное не предусмотрено договором.
Составление предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор заключается по согласию сторон в письменной форме. Обычно документ содержит следующую информацию:
- паспортные данные сторон;
- подробное описание недвижимости, включая адрес, кадастровый номер, площадь;
- стоимость недвижимости;
- дату заключения ОДКП;
- срок действия ПДКП;
- срок возврата аванса, если ОДКП не заключается;
- условия расторжения договора без санкций;
- размер штрафа за отказ или уклонение от заключения ОДКП, другие права, обязанности, гарантии сторон;
- срок передачи недвижимости после подписания ПДКП.
Рекомендуется перед заключением договора заказать полную выписку из Росреестра с указанием кадастровых данных, собственников, наличия обременений. ПДКП может быть заверен у нотариуса.
Последствия при нарушении предварительного договора
Когда в соответствии с действующим законодательством заключение договора является обязательным, а одна из сторон отказывается от исполнения условий ПДКП, другая имеет право обратиться в суд с требованием о заключении ОДКП. Договор будет считаться заключённым на условиях, указанных в решении суда, как только оно вступит в силу. При этом сторона, которая уклонялась от выполнения взятых на себя обязательств, должна возместить другой понесённые убытки (ст. 445 ГК РФ).
Расторжение предварительного договора
Предварительный договор может быть расторгнут в следующих случаях:
- прошёл один год с момента заключения ПДКП, в котором не были указаны сроки заключения основного договора, но ОДКП так и не был заключён;
- истёк срок, указанный в ПДКП, но основной договор не заключили;
- заключён основной договор купли-продажи недвижимости;
- суд признал договорные обязательства недействительными;
- стороны договорились о добровольном расторжении взятых на себя обязательств.
В одностороннем порядке ПДКП не может быть расторгнут. При его заключении рекомендуется прописать условия, на которых соглашение расторгается, указать, будут ли применяться в этом случае штрафные санкции или нет. Например, можно внести такое положение: если банк не одобрит выбранную недвижимость для оформления ипотечного кредита, то сделка расторгается без последствий для сторон.
В случае расторжения ПДКП рекомендуется подписать соглашение о добровольном прекращении договорных обязательств. Тогда ни одна из сторон не будет обращаться в суд с заявлением, что её права нарушены. Либо такое обращение будет рассмотрено в упрощённом порядке, и заявителю откажут в его требованиях. В расторжении необходимо указать, какой документ расторгается, описать объект недвижимости, указанный в ПДКП, внести информацию о продавце, покупателе, причину прекращения договорных обязательств, а также пункт, что стороны не имеют претензий друг к другу. В конце нужно поставить дату и подписи сторон.
Возможные риски при заключении предварительного договора
Основные риски при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости:
- Возможность оспорить ПДКП в суде. Если основной договор не заключается, любая из сторон имеет право подать заявление в суд на расторжение сделки. В случае нарушения формы оформления ПДКП могут признать недействительным, что может привести к потере аванса или задатка.
- Отсутствие гарантий, что ОДКП будет заключён. Поскольку по ПДКП право собственности не переходит к покупателю, нет 100% гарантий, что сделка состоится.
- Внесение крупной суммы в рамках предварительного договора. Суд может переквалифицировать ПДКП в ОДКП, и продавец не сможет отказаться от сделки.
- Недобросовестность продавца. У недвижимости могут быть обременение, оформленный договор ренты, несовершеннолетние лица в качестве одного или нескольких собственников, уже заключённый ПДКП, поскольку данные документы не регистрируются в Росреестре.
- Недобросовестность покупателя. Покупатель может отказаться подписывать основной договор, что приведёт к потере времени и, возможно, других желающих заключить сделку.
- Отказ банка от одобрения ипотеки.
- Отказ органов опеки выдать разрешение на продажу недвижимости, если в сделке фигурирует несовершеннолетний.
- Покупатель внёс задаток, однако в документе этот факт не отражён.
- Условия основного соглашения прописаны недостаточно подробно.
Риски можно минимизировать, если провести оформление ПДКП в соответствии с действующим законодательством. Предварительно рекомендуется получить профессиональную консультацию или обратиться к юристам, специализирующимся на вопросах купли-продажи жилой или коммерческой недвижимости.
