Как сменить управляющую компанию

Что такое управляющая компания и зачем она нужна

Управляющей компанией может быть только юридическое лицо, заключившее договор с собственниками жилья в многоквартирном доме. По такому договору основной задачей УК становится содержание общедомового имущества, за что с жильцов удерживается ежемесячная плата.

Управляющая организация обязана поддерживать порядок в многоквартирном доме и на прилегающей территории, которую берёт на обслуживание. От этого зависят качество проживания и безопасность людей.

Основные обязанности УК:

• поддержание исправности коммуникаций – электрических сетей, водопровода и др.;
• организация вывоза мусора;
• обслуживание и ремонт лифтов;
• поддержка чистоты в подъездах и на придомовой территории.

Кроме того, УК занимается пожарной безопасностью и обязана следить, чтобы было необходимое противопожарное оборудование, не захламлялись лестничные пролёты и другие помещения.

Обслуживание домов происходит или силами самой УК (штатных сотрудников), или посредством привлечения подрядных организаций. Минимальный набор персонала обычно есть в каждой организации – дворник, сантехник, слесарь. Для сложных работ могут привлекаться подрядчики, например, если нужно заменить крышу.

Ещё УК выступает связующим звеном между поставщиками услуг и жителями дома. Например, электроэнергию поставляет одна компания, но УК может заниматься передачей показаний счётчиков и следить за их состоянием, размещать объявления, если ожидается проведение технических работ.

Деятельность управляющих компаний регулируется Жилищным кодексом, ГК РФ и Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Виды управляющих компаний

Согласно действующему законодательству, УК могут быть нескольких типов:

• государственные;
• муниципальные;
• частные;
• ЖСК;
• ТСЖ.

Наиболее распространены в России частные компании. В их подчинении может быть один или несколько многоквартирных домов. Они, как и все другие УК, подчиняются Жилищному кодексу, за действующими тарифами следит антимонопольная служба (ФАС).

Управление может осуществляться товариществом собственников жилья (ТСЖ). В этом случае жильцы объединяются и самостоятельно управляют имуществом. Такая форма правления требует вовлечённости жильцов – по многим вопросам приходится проводить собрания, совместно принимать решения. При этом ТСЖ работает не бесплатно, а на основе определённого тарифа.

ЖСК – жилищно-строительный кооператив, в котором могут быть физические и юридические лица. Они строят, а затем обслуживают дом. ЖСК может обслуживать только тот дом, который возвёл.

Когда можно поменять УК

Основная причина смены управляющей компании в многоквартирном доме – недобросовестное выполнение обязанностей. Если УК не меняет коммуникации, когда они выходят из строя, не убирает территорию и подъезды, отказывается контактировать с домовладельцами, игнорирует жалобы, беспочвенно повышает тарифы – это поводы сменить управленца на нового.

Можно ли поменять УК просто так

Выбор управляющей компании – прерогатива собственников жилья. Но без существенных нарушений со стороны УК расторжение договора невозможно.

Основания для расторжения договора

Жилищный кодекс не позволяет без причины поменять одну компанию на другую. Если организация, которая выбирается собственниками и заключает с ними договор, эффективно управляет жилым домом и другим общим имуществом, замена управленца невозможна.

Для этого должны быть основания:

1. Истёк срок действия договора. В этом случае можно найти новую управляющую компанию и осуществить переход, даже если предыдущая справлялась со своими обязанностями.
2. Нарушение условий договора. Согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, владельцы квартир вправе переизбрать управленца в одностороннем порядке и расторгнуть договор с УК без получения её согласия.
3. Лишение лицензии. Одно из требований законодательства – работа управляющих организаций на основании лицензии. Если её аннулируют, собственники обязаны выбрать новую компанию.
4. Изменение формата управления. Например, раньше услуги оказывала УК, но в ходе проведения общего собрания владельцы жилья выбирают иной тип управления и создают ТСЖ. Это даёт им право отказаться от УК на законных основаниях и выполнить переход на другой тип обслуживания.

Самой частой причиной выбора новой УК остаётся низкое качество обслуживания. Если владельцы жилья исправно платят за услуги, но УК не выполняет обязанности, это считается существенным нарушением условий договора.

Процедура вряд ли будет запущена, если УК не вовремя заменила лампочку в подъезде. Но если приходится платить по завышенным тарифам или за те услуги, которые не предоставлялись, ремонт не выполняется вовремя – это поводы для смены организации.

По каким критериям выбирать новую УК

Перед тем как поменять управляющую компанию, нужно выбрать новую организацию. Стоит обратить внимание на такие критерии:

1. Наличие лицензии. УК должны получать лицензии в госжилнадзоре, который впоследствии будет проверять их работу по плану или внепланово (например, по жалобе). По итогам таких проверок лицензия может быть отозвана.
2. Доступность. Если офис организации находится на другом конце города и нет никаких контактов, помимо адреса электронной почты, заключать договор с такой УК не стоит.
3. Качество обслуживания. О нём можно узнать из отзывов жильцов тех домов, которые находятся в ведении УК. По этим отзывам можно составить рейтинг разных компаний и выбрать лучшую.

При выборе проверка проводится и по другим критериям. Например, нужно посмотреть, не находится ли компания на грани процедуры банкротства, основную документацию, в том числе тарифы, получить информацию по перечню предоставляемых услуг. Лучше, если организация управляет несколькими домами и её не меняют часто.

Как поменять управляющую компанию

Перед тем как поменять УК, нужно собрать необходимые подтверждающие документы, выбрать новую компанию вместо действующей и провести собрание собственников жилых помещений. Жильцы совместно решают и отражают в протоколе после голосования желание передачи дома новой УК. Предлагаем подробную пошаговую инструкцию.

Сбор доказательств некачественной работы УК

Некачественное обслуживание нужно доказать:

• предоставить претензии от жильцов;
• провести независимую экспертизу состояния коммуникаций и другого общего имущества;
• зафиксировать нарушения с помощью видео- и фотосъёмки;
• пригласить сотрудников жилинспекции для обследования нарушений.

Желательно подтвердить как можно больше нарушений, которые находятся в зоне ответственности управленца. Причём действовать в одиночку сложно, лучше подключить как можно больше соседей.

Выбор новой УК

Выбор нового управленца важно обсудить с собственниками жилья до заключения договора, а также:

• проверить на банкротство в ЕФРСБ;
• определиться с формой собственности – частные компании могут оказывать больше услуг, но надзор за государственными – лучше;
• собрать жильцов и определиться с группой инициативных представителей (или одного), которые изучат тарифы и другие обязательства новой УК.

Подобрать компанию можно разными способами:

• на портале ГИС ЖКХ;
• в справочниках (например, «2ГИС»);
• по отзывам жильцов соседних домов.

В крупных городах – несколько управляющих компаний, в небольших УК может быть только одна, в связи с чем у владельцев квартир нет выбора. Альтернативой может выступить создание ТСЖ и самостоятельное управление общим имуществом.

Собрание собственников

Важное правило при смене УК – проведение общего собрания:

1. Подготовьте повестку. В неё нужно включить формат проведения голосования, причины расторжения договора, новый способ управления, сроки, порядок уведомления жильцов.
2. Минимум за 10 дней нужно оповестить собственников. Можно передать каждому уведомление под подпись или отправить письмом. Часто вместо этого на подъездах вывешивают объявления, но официальный способ должен быть указан в договоре.
3. Обеспечьте возможность проголосовать. Для этого печатают специальные бланки, с помощью которых жильцы делают выбор.
4. Составьте протокол и направьте жильцам результаты собрания.

Собрания проводятся в очной или очно-заочной форме. Например, если кто-то не может присутствовать, то можно прийти к собственнику лично. Тогда он подписывает бланк в присутствии руководства.

Уведомление старой УК о решении собрания собственников

Принятие решений на собраниях происходит посредством большинства. То есть если 50% собственников и хотя бы ещё один жилец проголосуют за смену УК, можно расторгать договор.

После этого собственники-инициаторы обязаны направить уведомление в действующую организацию вместе с оригиналом протокола и приложений в срок до 10 дней. Также копии направляются государственному жилищному надзору, срок – не более 5 дней.

Заключение договора с новой УК

Когда нашли новую компанию, с ней нужно заключить договор, причём подписать его обязаны хотя бы 50% + 1 жилец. Часто его подписывают в ходе собрания. Условия договора с новым управленцем лучше обсудить заранее. Важно затронуть такие вопросы:

• тарифы;
• перечень услуг;
• обязательства;
• способы взаимодействия с собственниками и др.

Один из способов обезопасить себя – привлечь юриста, который поможет проверить договор и решить другие проблемы, например, при разногласиях в размере оплаты, контроле над работой УК. Договор регистрируют в жилинспекции.

Когда новый управленец заключит соглашение с поставщиками услуг, с жильцов начнёт удерживаться плата за те коммунальные услуги, которые оказывает УК.

Как быть, если старая УК игнорирует решение собрания собственников

Если старая УК получает протокол, где отражено решение большинства жильцов, которые проголосуют за смену управляющей компании, но игнорирует это решение, есть три варианта действий:

• подать жалобу в государственную жилищную инспекцию;
• обратиться с иском в суд;
• написать заявление в правоохранительные органы или прокуратуру.

По закону собственники жилых помещений заключают договоры на срок 1–5 лет, а если организация выбрана методом открытого конкурса – 1–3 года. Расторгнуть договор раньше этого срока можно по веским причинам и решением большинства, которое принимается на общих собраниях.