Сделки с квартирами, которые получены по наследству, опасны. В любое время могут прийти наследники, которым не выделили долю, и заявить свои права. Сделку купли-продажи отменят, а вас оставят без недвижимости. Это не значит, что от покупки такой квартиры нужно отказаться, ведь попадаются неплохие варианты по невысокой цене. Разберём этапы проверки наследственной квартиры на конкретном примере.
Итак, продаётся однокомнатная квартира, которая принадлежала одинокой старушке. Наследником стал её сын. Сразу, как вступил в наследство, он выставил недвижимость на продажу. Дело осложнено тем, что в выписке ЕГРН имя наследодателя не фигурирует, поскольку право собственности возникло до 1997 года, когда можно было не вносить квартиры в реестр. Никакого криминала в этом нет, но нам неизвестно, каким образом у бабушки возникло право собственности. Это создаёт определённые сложности.
Первое, что мы должны сделать, — запросить у собственника пакет документов, чтобы потом по ним всё проверить.
- Выписка ЕГРН.
- Правоустанавливающие документы.
- Копии паспортов всех владельцев.
Возможно, во время проверки квартиры нам понадобится ещё что-то, но начинаем мы с минимума.
Выписка из ЕГРН
В этом году получить выписку ЕГРН, где есть личные данные владельца, может только сам владелец. Можно воспользоваться сервисом на «Госуслугах» или обратиться в МФЦ.
Видов выписок ЕГРН много. Вы можете запросить онлайн-выписку — на ней не будет планов, схем, истории перехода прав собственности, но основные сведения о владельце, об основании возникновения права собственности, о кадастровой стоимости вы увидите. Онлайн-выписка делается быстро и бесплатно.
Либо вы можете запросить выписку из ЕГРН с планами и схемами.
Выписка с планами и схемами удобна, поскольку вы сможете оценить, были ли сделаны перепланировки. Если были перепланировки, и они не узаконены, то будут сложности с оформлением ипотеки, с жилинспекцией, с соседями (если перепланировка сделана неудачно и кому-то мешает).
Далее можно заказать выписки «О правах или документах на недвижимость» - «О содержании правоустанавливающих документов». Дополнительно: «Об объекте недвижимости» - «О переходе прав на объект недвижимости».
Зачем мы собираем столько выписок? Нам нужно узнать:
- Сколько у объекта недвижимости владельцев. Если владельцев несколько, то нужно запросить выписку на каждого, а также копии паспортов на каждого.
- Правовой режим владения собственностью. Это может быть индивидуальная собственность, где один владелец, долевая, где несколько владельцев, на которых выделены доли или совместная, где несколько владельцев, но доли не выделены.
- Основания возникновения права собственности: договор купли-продажи, договор дарения, наследство, договор участия в долевом строительстве, договор переуступки прав требования. Продавец должен представить документ, на основании которого он стал владельцем.
- История перехода прав собственности. Нужно знать, сколько у квартиры было владельцев, как они её получили, как часто менялись. Если владельцы меняются часто, это должно насторожить.
Выписка должна быть свежая. Например, нам предоставили вот такую выписку:
Во-первых, выписка старая — получена в 2022 году. Она для нас уже неинформативна, поскольку данные могли измениться. Во-вторых, эта выписка о кадастровой стоимости. Да, эта информация нужна. Но гораздо важнее понять, кто владельцы, как получены права и как часто права на квартиру переходили.
Также обращайте внимание в выписке на:
- обременение;
- ограничения;
- аресты;
- запреты на регистрационные действия.
Правоустанавливающие документы
В выписке должно быть сказано, на каком основании возникло право собственности. В нашем случае — свидетельство о праве на наследство по закону. Это значит, что завещания не было. Квартира получена наследниками, которые являются таковыми в силу закона.
Обращаем внимание на дату выдачи свидетельства. В нашем примере — март 2023 года. Если с момента наследования прошло менее трёх лет, то недвижимость в зоне риска — может появиться ещё один наследник и оспорить сделку.
Делаем выводы:
- Сделка рисковая, поэтому документы на наследство нужно проверить с особой тщательностью и предусмотреть вариант отмены сделки в договоре.
- Нужно сверить сведения в ЕГРН и сведения на свидетельстве о праве на наследство.
- Поскольку наследство — единоличная собственность наследника, согласие супруга на сделку не нужно.
Паспорт собственника
Вам нужно проверить подлинность паспорта через сервис МВД или «Госуслуги». К тому же сверьте, тот ли человек на фотографии в паспорте, что находится перед вами.
Как проверить свидетельство о праве на наследство
Изучите документ, который вам предоставили. В нём будет указан номер наследственного дела, серия и номер свидетельства, данные о нотариусе, который выдал документ, данные о наследодателе и наследнике, сведения о наследстве.
Внимательно изучите, чтобы всё это соответствовало другим предоставленным документам: ЕГРН, паспорту и т. д.
Затем на сайте Федеральной нотариальной палаты откройте реестр наследственных дел. Введите данные о наследодателе. Сверьте сведения из реестра со свидетельством.
У вас будет ссылка на карточку нотариуса, который вёл дело: адрес, телефон, график работы. Чтобы удостовериться в том, что, у наследодателя нет других наследников, нужно будет связаться с нотариусом и узнать, как вёлся поиск наследников и нет ли опасности, что пожалует кто-то ещё.
Какие ещё документы нужно запросить?
1. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам или последнюю оплаченную квитанцию. Если по квартире будет числиться задолженность по квартплате, нужно будет либо требовать полной оплаты до заключеняи сделки, либо предусмотреть в договоре пункт, что все вопросы по коммунальным долгам решает продавец. Коммунальные долги за прошлые периоды платить бывший владелец.
2. Справка об отсутствии долгов за капремонт. Долги за капремонт по квартире переходят новому владельцу, поэтому требуйте полной уплаты квитанций до сделки.
3. Архивная выписка из домовой книги. Её можно заказать через «Госуслуги». Справку будут делать долго — пару недель. Но советуем подождать. В нашем случае первая запись в ЕГРН — наследник квартиры. Данных о наследодателе нет. Соответственно, мы не знаем, как возникло право собственности. Но можем предположить, что владелица проводила приватизацию. Если в это время в квартире был кто-то пописан, но написал отказ от включения в приватизацию, то он получил право проживать в этой квартире до тех пор, пока не выпишется. Смена собственника на это право не влияет.
Если допустить, что такой прописанный сел в тюрьму, то его выременно выписали от квартиры, что не отменило его право проживать. Человек. когда вернётся, пожалует в старую квартиру и восстановит прописку. Выгнать его или отказать невозможно.
Таких непритяных случаев можно избежать, изучив архивную выписку из домовой книги. Она даст вам представление о всех прописанных и выбывших, временно или постоянно. Если в квартире есть невыписываемые, вам нужно или настоять на том, чтобы они по собственной инициативе выписались, либо отказываться от сделки.
4. Справка из наркологии и психоневрологического диспансера. Вам нужно убедиться, что владелец вменяемый, и у него нет никаких психических заболеваний. В противном случае сделку могут оспорить.
