Налог с продажи имущества по новым правилам: кто заплатит больше?

Как изменятся налоги?

Изменения в Налоговый кодекс вводит федеральный закон от 12 июля 2024 г. № 176-ФЗ. По нему с 2025 года будет применяться дифференцированная шкала налогообложения в отношении большинства доходов. 

Налоговые ставки будут такими:

• до 2,4 млн в год — 13%;
• от 2,4 до 5 млн в год — 15%;
• от 5 млн до 20 млн — 18%;
• от 20 до 50 млн — 20%;
• свыше 50 млн — 22%. 

Согласно ст. 210 НК РФ, учитываются доходы:

• основные — зарплата, доходы по договорам ГПХ, от предпринимательской деятельности с системой налогообложения ОСНО;
• дивиденды;
• выигрыши в лотерею;
• доходы от ценных бумаг. 

То есть все эти доходы суммируются, и с превышения нужно будет уплатить повышенный налог. Причём доходы учитываются до вычета каких-либо сборов и платежей. Так, не нужно вычитать из дохода алименты, ипотечные платежи. 

Предположим, что вы заработали по трудовому договору в течение года 2 000 000 рублей. Ещё 700 000 рублей заработали от продажи ценных бумаг. Совокупный доход — 2 000 000+700 000=2 700 000. Это больше чем 2 400 000, соответственно, с превышения нужно будет заплатить 15% НДФЛ. Расчёт следующий:

• 2 400 000 — облагаются по ставке 13% (312 000);
• 300 000 — облагаются по ставке 15% (45 000). 

Итого: 357 000 налога за год. 

Подробнее о новой налоговой шкале можете прочитать на «Выберу.ру».

Обратите внимание, что в перечне доходов, которые учитываются при применении новой шкалы налогообложения, нет продажи имущества. То есть если вы продали квартиру, машину или холодильник, вам не придётся платить больше налогов с зарплаты. Но для продажи имущества тоже создана дифференцированная шкала налогообложения. 

Как изменятся налоги с продажи квартиры и другого имущества с 2025 года

Для продажи имущества с 2025 года будет тоже применяться дифференцированная шкала налогообложения. 

Всего применяется две налоговые ставки:

• 13% — при доходе до 2,4 млн;
• 15% — при доходе свыше 2,4 млн. 

Видим, что при существующих ценах на недвижимость практически каждая сделка будет подпадать под повышенный налог. Применяется общее правило — повышенная ставка исчисляется с суммы превышения. 

Допустим, вы продали квартиру, которую получили в наследство, за 6 000 000 рублей. У нас есть возможность применить налоговый вычет 1 000 000 рублей. В итоге НДФЛ будет исчисляться только с 5 000 000 рублей. 

• 2 400 000 по ставке 13% — 312 000 рублей;
• 2 600 000 по ставке 15% — 390 000 рублей.

Итого налог с продажи недвижимости — 702 000 рублей. По старым правилам нужно было заплатить только 650 000 рублей. 

При расчёте налога используются все доходы от продажи имущества в совокупности. Например, вы продали квартиру за 6 000 000 рублей. Но покупали вы её за 4 000 000 рублей. Налогообложению подлежит только доход — 2 000 000 рублей (6 000 000−4 000 000). Превышения нет, и НДФЛ нужно уплачивать по ставке 13%. Но если вы в этом же году продадите автомобиль, получив доход 500 000 рублей, то уже есть превышение — совокупный доход от продажи имущества уже 2 500 000 рублей. Налог считаем так:

• 2 400 000*0,13=312 000;
• 100 000*0,15=15 000.

Итого: 327 000 рублей. 

Когда будет применяться повышенный налог с продажи недвижимости?

Изменения в налоговом кодексе вступили в силу с 1 января 2025 года. Это значит, что всё, что продано в 2024 году, будет облагаться налогом по старой ставке — 13%. Всё, что продано в 2025 году, будет облагаться по новой ставке. 

Кто не платит налог с продажи имущества по повышенной ставке?

Никаких льгот по уплате налога с продажи недвижимости нет. То есть его начисляют всем: детям, пенсионерам, работающим людям, малоимущим и многодетным. Исключений нет. 

Однако нужно учитывать минимальный срок владения и налоговые вычеты. Благодаря этому вы можете вообще избавиться от налога или уменьшить его.

Минимальный срок владения 

Минимальный срок владения может быть 3 года или 5 лет. Как только он выйдет, квартиру можно продавать без уплаты налога. 

Три года применяются для:

1. Квартиры, полученной в наследство.
2. Приватизированной квартиры.
3. Подаренной квартиры.
4. Квартиры, полученной по договору ренты.
5. Квартиры, которая является единственным жильём. 

В остальных случаях минимальный срок владения — 5 лет. 

Уменьшение суммы, которая подлежит обложению налогом

Есть два варианта уменьшить налоговую базу.

1. Применить налоговый вычет. Для квартир — 1 000 000 рублей. То есть если вы продаёте квартиру за 3 000 000 рублей, то НДФЛ нужно платить только с 2 000 000 рублей. 
2. Учесть расходы на приобретение имущества. Если вы купили квартиру, а потом её продали, то вычитайте сумму покупки из суммы продажи. С дохода уплачивается НДФЛ. Например, вы купили квартиру за 2 000 000, а продаёте за 6 000 000. Налог уплачиваете с 4 000 000 рублей. 

Подробнее о том, как рассчитывается налог с продажи недвижимости, как его уменьшить и не платить, читайте в статье на «Выберу.ру». 

Как нельзя избавляться от налога с продажи имущества?

Вычет и уменьшение налогооблагаемой базы на расходы — легальные схемы снизить налог. Очень часто применяется нелегальная схема, но мы вас предупреждаем, что она может обернуться неприятностями. 

Нелегальная схема — уменьшение стоимости недвижимости по договору. Например, вы купили квартиру за 4 000 000 рублей, а продаёте за 6 000 000 рублей, но чтобы не платить налог, указываете в договоре купли-продажи только 4 000 000 рублей. Оставшиеся 2 000 000 рублей вам передают без договора. Нет прибыли — нет налога. 

Однако нужно понимать, что это нелегальная схема. ФНС может завести дело по уклонению от налогов. К тому же если сумма продажи квартиры меньше, чем кадастровая, то налог всё равно начислят из расчёта: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 и на налоговую ставку. 

Например, если вы продаёте квартиру за 4 000 000, а кадастровая стоимость — 5 000 000, то налог рассчитают так: 5 000 000*0,7*0,13=455 000 рублей. В данном случае выгоднее платить НДФЛ с дохода. 

Учтите, что кадастровые стоимости жилья пересматривались, поэтому они сейчас близки к рыночным и часто выше, чем стоимость покупки. 

Для покупателя схема ещё более невыгодная, поскольку нужно искать наличные деньги. Если же начнутся споры вокруг квартиры, то неучтённую в договоре сумму могут не вернуть, ведь документально она не отражена. 

Подведём итог:

• с 2025 года налог с зарплаты будет повышен — введена дифференцированная шкала налогообложения;
• с 2025 года налог от продажи имущества тоже будет рассчитываться по дифференцированной шкале налогообложения: 13% и 15%;
• если налогооблагаемая база выше 2 400 000 рублей, то налог — 15%;
• налог не платят те, у кого вышел предельный срок владения 3 или 5 лет;
• налог можно уменьшить на 1 000 000 рублей вычета или на сумму понесённых расходов на покупку недвижимости.