Как выгодно купить квартиру без льготной ипотеки?

_{Как выгодно купить вторичку? Фото: yandex.ru}

Покупка квартиры с ипотекой продавца

Ипотечный договор можо переоформить на другого человека. При этом сохраняются все старые условия — ставка, срок, размер долга. То есть вам, как покупателю жилья достанется от продавца сразу и недвижимость, и его кредит. Но разницу между ипотечным долгом и суммой продажи недвижимости придётся покрыть из своего кармана.

Допустим, вы нашли желанную двушку в Москве. Но у хозяина не погашена ипотека. По договору процентная ставка составляет 10%, осталось платить ещё 20 лет 8 млн рублей. Рыночная цена этой квартиры сейчас составляет 15 млн рублей, значит, покупатель доплачивает 7 млн рублей. Нынешнему владельцу больше не нужно погашать ипотеку, а вы получаете кредит с выгодной ставкой.

Сбербанк предлагает переоформить ипотечный договор на третье лицо прямо через личный кабинет «ДомКлик». То есть это вполне легальная и одобренная банком процедура. Если вы нашли продавца квартиры с ипотекой в Сбере — вам повезло, никаких лишних переговоров с банком вести не нужно.

Процедура оформления кредита такая же, как и покупка квартиры в ипотеку. За перевод ипотеки банк берёт комиссию — 1%, но минимум 12 000 рублей и максимум 30 000 рублей.

Гражданский кодекс РФ допускает смену стороны договора, поэтому подобную сделку можно предложить любому банку, ссылаясь на закон. Но как нам рассказала юрист Нелли Гурьянова, в законе есть некоторые оговорки:

• сделать это можно только с согласия банка;
• в ипотечном договоре не должно быть прямого запрета на такую сделку.

Нелли Гурьянова

Юрист

Комментарий эксперта:

Если условия сделки между заёмщиком и банком в итоге допускают продажу ипотечной квартиры, далее нужно получить согласие банка на продажу. Поскольку в данной структуре сделки меняется заёмщик и залогодатель, то банку, прежде чем дать такое согласие, нужно оценить финансовое состояние нового клиента. Ведь со сменой стороны в кредитном договоре и договоре залога банк будет нести риски невыплаты кредита, нарушений сроков, порядка оплаты и т. д. То есть новый заёмщик по надёжности не должен уступать прежнему.

Покупатель ипотечной квартиры должен предоставить банку весь пакет документов, как на одобрение кредита, подтвердить свои доходы, расходы, показать наличие активов, кредитную историю и т. д. То есть банк проводит всю ту же процедуру оценки заёмщика, прежде чем выдать разрешение на такую сделку. Зато квартира уже проверена банком, и в отношении неё не нужно проводить новую экспертизу.

Минус такой схемы в том, что сумма оформляемой ипотеки ограничена остатком по кредиту продавца. Учитывая, что цены на недвижимость выросли, доплата будет большой. Более половины стоимости квартиры нужно будет внести наличными. Причём дополнительную ипотеку оформить будет нельзя, а потребительские кредиты дорогие.

Кому подойдёт?

Оптимально переоформление квартиры на третье лицо подойдёт тем, кто продаёт своё жильё и вкладывает в новую. Но льготную ипотеку переоформить таким образом не получится, поэтому купить квартиру в новостройке будет сложно. 

Прочитать подробнее об этом способе вы можете в нашей статье «Как купить квартиру вместе с дешёвой ипотекой продавца».

Замена недвижимости по ипотечному договору

Ситуация обратная предыдущей. Меняется не заёмщик, а объект залога — т. е. сама недвижимость. Допустим, у вас есть ипотечная квартира, но вы хотите площадь побольше и готовы переехать за город. Вам нужно обратиться в банк с просьбой сохранить все условия ипотечного договора. Даже если в вашей кредитной организации нет специальных программ, допускающих подобный переход, это ещё не значит, что он невозможен. Эта программа тоже есть в Сбербанке.

Нелли Гурьянова

Юрист

Комментарий эксперта:

Договор ипотеки — один из видов гражданско-правовых договоров. По общим правилам ГК РФ любой договор может быть изменён сторонами по взаимному согласию. Договор ипотеки не является исключением, в данном случае решающим голосом в решении вопроса о замене предмета ипотеки обладает банк, поскольку он залогодержатель и именно его интересы в первую очередь защищает залог недвижимости.

Закон допускает изменение условий договора, а значит, каждый конкретный случай с конкретным заёмщиком и банком будет решаться индивидуально и в зависимости от обстоятельств, рассказывает юрист.

Правда, надо признать, сами банки не очень любят такие сделки, так как не имеют с них выгоды. Другое дело, если банк видит повышенные риски, если предмет залога не будет изменён. Например, предлагается более ликвидное имущество или имущество без дополнительного обременения. Например, если меняется квартира, где прописаны дети, на квартиру, где никто не зарегистрирован, а заёмщик при этом рискует стать проблемным.

Таким образом, изменение предмета залога возможно, но окончательное решение остаётся за банком.

По договору одно имущество обменивается на другое без доплаты или с ней, если стоимости отличаются. Каждый участник сделки при этом одновременно является и продавцом, и покупателем.

Главное преимущество этого способа — возможность обменять недвижимость, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Получается, что ипотека — это не кабала. Если квартира по каким-то причинам вам разонравилась, её можно будет сменить до погашения кредита.

Кому подойдёт?

Подойдёт тем, кто не хочет менять условия кредитного договора, но хочет сменить жильё.

Аренда с правом выкупа

Это своего рода лизинг жилья. Вы арендуете квартиру, которая принадлежит банку, застройщику, частному лицу и т. д., а когда выплачиваете всю её стоимость, становитесь владельцем.

Валерий Кузнецов

Коммерческий директор RDI Group

Комментарий эксперта:

Устроено это всё следующим образом – изначально в договоре прописывается переход недвижимости в собственность. Покупатель оплачивает аренду жилья и параллельно вносит «выкупные» платежи. В этот период в квартире можно жить, но право собственности будет оформлено только после того, как владелец получит от арендатора полную стоимость объекта.

Детали аренды с правом выкупа:

• ежемесячный платёж включает в себя аренду и выкупную стоимость;
• любая из сторон может в любой момент расторгнуть сделку;
• в случае ​​расторжения договора владелец жилья обязан вернуть арендатору выкупную стоимость (уплаченную за всё время сумму за вычетом арендной платы).

Покупать жильё с помощью лизинга в России разрешено с 2011 года, после того как из ст. 3 закона «О финансовой аренде (лизинге)» (N 164-ФЗ) исключили ограничение на то, что предмет лизинга может использоваться только для предпринимательской деятельности.

Кому подойдёт?

Вариант вам подойдёт, если нет первоначального взноса или вы не можете официально подтвердить доход. Также во время аренды можно лучше присмотреться к жилью и району, прежде чем покупать эту недвижимость.

«Своя ставка» по ипотеке

Этот способ снизит ипотечную ставку. Сегодня ряд банков предлагает сделать это за единовременную комиссию. Клиент, можно сказать, «покупает» себе выгодную ставку по ипотеке.

Юлия Маркина

Ипотечный брокер

Комментарий эксперта:

Некоторые банки предлагают услугу «платная скидка на ипотеку». Воспользовавшись ею, готовый объект в сданном доме можно приобрести по сниженной ставке. В зависимости от банка ставка может быть снижена до 5%.

Допустим, вы хотите купить в Москве небольшую двушку за 15 млн рублей. ВТБ предлагает снизить ставку в диапазоне 0,5−2,5 п. п. Условия следующие:

• сумма кредита — 12 млн;
• первый взнос — 3 млн;
• ставка — 14,6%;
• ежемесячный платёж — 129 000 рублей;
• срок — 30 лет.

За возможность снизить ставку до 12,6% ВТБ попросит заплатить дополнительно почти 700 000 рублей. Зато конечная выгода составит 5,7 млн рублей. Ежемесячный платёж снизится на 15 833 рубля — до 113 167 рублей. 

Александр Чернокульский

Директор компании «Жилфонд»

Комментарий эксперта:

Оформлять такую скидку к ставке выгодно, если заёмщик не планирует досрочного погашения, то есть действительно намерен выплачивать ипотеку постепенно более 10 лет. Если же в планах есть погашение кредита через 2−3 года, то приобретать «свою ставку» уже нет смысла — сумма процентов за 2−3 года по базовой ставке будет скорей всего существенно дешевле стоимости скидки.

Для тех, у кого нет денег на комиссию, банки предлагают включить стоимость в тело кредита. Правда, в этом случае за комиссию придётся платить проценты, что сильно уменьшает выгоду. При процентной ставке 12,6% за комиссию в 700 000 рублей переплата за 30 лет составит 2,7 млн рублей. То есть 3,4 млн рублей вы заплатите просто так, за возможность сэкономить. 

Рефинансирование ипотеки

Вы можете купить квартиру по высокой рыночной ставке и надеетесь, что в будущем сможете перекредитоваться. Когда ставки на кредиты, в том числе ипотечные, снизятся, то вы переоформляете кредит под меньший процент.

Проблема в том, что нужно ждать снижения ключевой ставки Центробанка, от которой зависят ставки по банковским продуктам, в том числе и по ипотеке. Впрочем, ставка довольно подвижна и в перспективе нескольких лет может существенно измениться.  

_{Как менялась ключевая ставка за последние 2,5 года. Фото: Выберу.ру}

Юлия Маркина

Ипотечный брокер

Комментарий эксперта:

Центробанк рано или поздно снизит ключевую ставку. Возможно, это произойдёт весной будущего года. Если квартира нужна здесь и сейчас, можно оформить ипотеку на вторичное жильё по сегодняшним высоким ставкам, а после снижения рефинансировать кредит по более выгодной ставке.

Кому подойдёт?

Этот вариант подойдёт, если вы:

1. Твёрдо решили покупать квартиру по рыночной ставке и готовы первые годы платить большие платежи.
2. Не зацикливаетесь на квартире мечты и готовы сменить несколько площадей, пока не купите то, что хотели. Вам нужно будет сосредоточиться на недорогих, но ликвидных квартирах, чтобы платежи были небольшими. Когда ситуация на ипотечном рынке улучшится, вы сможете поменять жильё с выгодой. Возможно, нужно будет проделать эту операцию несколько раз.   

Откладывать покупку квартиры или нет?

Брокер по недвижимости и ипотечному кредитованию Снежана Гулькина считает, что, возможно, стоит отложить покупку. Особенно если учитывать, что ставки по ипотеке значительно выросли. Но сидеть у окошка и просто ждать тоже не нужно — следите за рынком и анализируйте факты, которые могут повлиять на его состояние в будущем. Это могут быть изменения экономической и политической ситуации, снижение ставок или цен и т. д.

Снежана Гулькина

Брокер по недвижимости и ипотечному кредитованию

Комментарий эксперта:

Если показатели на рынке недвижимости будут неблагоприятными, то решение отложить покупку может стать выгодным решением. Однако, стоит учитывать, что рынок недвижимости может также претерпевать изменения в положительном направлении, и откладывание может привести к упущению возможности приобретения более выгодного жилья.

В то же время многое зависит не только от внешних условий, но и ваших личных обстоятельств.

Александра Чиркова

Директор по производству IT-платформы бронирования квартир Нмаркет.ПРО

Комментарий эксперта:

Покупку на вторичном рынке точно стоит рассматривать, если на руках есть вся необходимая сумма. Выбор квартир большой, цены низкие, можно торговаться с продавцами. Если же денег хватает только на первый взнос, также стоит подумать — ввязываться ли в ипотеку под 15% и выше, потянет ли покупатель ежемесячные платежи. Да, дальнейшее рефинансирование на более выгодный процент ипотеки возможно, но в ближайшие месяцы ставка не только не упадёт, но и имеет тенденции к росту.

Павел Луценко

Генеральный директор федерального портала «Мир Квартир»

Комментарий эксперта:

Если у вас накопления в рублях, то откладывать покупку не стоит — цены на недвижимость пока падать не собираются, если только речь не идёт о старом жилом фонде — вот он может с годами подешеветь. Но, опять-таки, не в рублях — ведь инфляция растёт и тянет с собой вверх ценники.
А вот если накопления в конвертируемой валюте, то здесь можно выбирать квартиру без спешки — доллар и евро явно не собираются падать по отношению к рублю.

Если есть квартира на «вторичке», которую нужно продать, чтобы купить новую, тут тоже можно действовать неспеша — разместить объявления и вести переговоры с покупателями. Не исключено, что в обозримом будущем ключевую ставку снизят, и ипотека станет немного дешевле, что оживит спрос на рынке, отмечает эксперт.

Маргарита Данилова

Эксперт по недвижимости, брокер агентства недвижимости «Самолёт Плюс»

Комментарий эксперта:

Если есть другая квартира, которую можно продать и использовать средства на покупку нового жилья, то можно рассмотреть такой вариант. Однако следует учитывать, что рынок недвижимости может меняться, и цены могут как подняться, так и упасть. Поэтому для принятия решения, стоит обратиться к профессиональным консультантам или брокерам, чтобы оценить рыночную ситуацию и сделать правильный выбор.

Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский считает, что откладывать покупку недвижимости нет смысла. В перспективе двух-трёх месяцев можно совершить выгодную сделку — продать старую квартиру и приобрести на эти деньги другую. Пускай она также будет из старого фонда, но зато вы сможете улучшить свои жилищные условия.

Александр Чернокульский

Директор компании «Жилфонд»

Комментарий эксперта:

Что будет с ценами на вторичное жильё дальше — сказать сложно. В конце года и начале будущего будет сдана часть новостроек, соответственно, эти объекты перейдут в разряд вторичного жилья. Есть подозрение, что стоимость вторичных объектов снизится из-за достаточно высокой базовой ставки и объёма предложений на рынке новостроек.

Коммерческий директор RDI Group Валерий Кузнецов также считает, что переносить решение на далёкое будущее нецелесообразно.

Валерий Кузнецов

Коммерческий директор RDI Group

Комментарий эксперта:

Ощутимого «отката» цен никогда не было и не предвидится. Поэтому рекомендуем не ждать момента, когда недвижимость упадёт в цене, а заняться поиском привлекательного проекта.