Как купить квартиру вместе с дешёвой ипотекой продавца

Речь идёт о банковских программах, по которым ипотечный договор переоформляется на новое лицо, но при этом сохраняются все старые условия. Например, Иван Иванович продаёт квартиру Петру Петровичу. У Ивана Ивановича не погашена ипотека. По договору процентная ставка составляет 7,6%, срок 20 лет, сумма к погашению — 4 200 000 рублей. Пётр Петрович приобретает не только квартиру, но и ипотечный договор с перечисленными условиями. Пока все остальные платят 15% за вторичку, Пётр Петрович радуется удачной сделке.

_{Можно продать не только квартиру, но и ипотеку. Фото: estatevoronezh.ru} 

Спорим, что многие из вас о такой возможности не слышали? Вероятно, потому что программ таких мало, а банкам они не очень выгодны. Но всё-таки купить ипотеку продавца недвижимости можно. Во-первых, некоторые банки напрямую предлагают такие сделки. Во-вторых, подобная возможность предусмотрена Гражданским кодексом.

Как купить квартиру вместе с ипотекой в Сбербанке

Услуга Сбербанка по продаже квартиры вместе с ипотекой называется «перевод долга». 

Услугу видно только в личном кабинете Дом Клик, если войти по Сбер ID. 

Зайдите в раздел «Обслуживание ипотеки», раздел «Изменить условия кредитного договора», затем выберете пункт «Продать недвижимость». 

Если вы уже нашли покупателя, то в личном кабинете загрузите его документы — банк их проверит и в течение 7 дней даст решение. Если вы не нашли покупателя, то можете разместить объявление о продаже квартиры в сервисе Дом Клик. 

Чем хороша такая сделка для продавца:

Чем хороша такая сделка для покупателя:

Условия перевода долга в Сбербанке

Первое, что нужно помнить: договор сохраняет все свои условия. Меняется только заёмщик, а вот процентная ставка, срок и размер долга остаются прежними. 

Второе важное условие: Сбербанк за услугу берёт комиссию — 1% от остатка долга, минимум 12 000 рублей, максимум — 30 000 рублей.

• Если остаток долга меньше 1 200 000 рублей, комиссия 12 000.
• Если остаток долга от 1 200 000 до 3 000 000 рублей, то комиссия будет 1%.
• Если остаток долга больше 3 000 000 рублей, комиссия 30 000 рублей.

При желании можно воспользоваться услугой банка по составлению договора о переходе права собственности. Стоимость — 2 900 рублей.

Также дополнительными расходами будет страхование недвижимости и жизни нового заёмщика. 

Долг можно перевести по любой программе кроме субсидированной. То есть всё, что куплено с господдержкой не переоформляется на покупателя. 

Сбербанк будет рассматривать покупателя недвижимости как при оформлении нового договора. То есть важна хорошая кредитная история, низкая долговая нагрузка, официальный доход и прочие факторы. 

Пожалуй, единственный минус — сумма ипотеки ограничена остатком долга. Разницу придётся внести наличными. Совместить две ипотеки нельзя. Учитывая рост цен на квартиры, доплачивать придётся в любом случае.

Как купить квартиру с ипотечной ставкой продавца в другом банке?

У Сбербанка переоформление договора на третье лицо — легальная услуга. Но так можно сделать в любом другом банке. Впрочем, нужно сделать оговорки. 

В ст. 37 Гражданского кодекса сказано, что продать заложенное имущество можно в двух случаях:

• банк не против;
• на сделку нет запрета в договоре.

В ст. 391 Гражданского кодекса сказано, что перевести долг на третье лицо можно с согласия кредитора. В данном случае — банка.

Сбербанк, запуская специальную услугу по переводу ипотеки на покупателя, сразу сообщает клиентам — мы не против подобных сделок. 

Другие банки подобное не заявляют, значит, надо начинать переговоры.  

Нелли Гурьянова

Юрист

Комментарий эксперта:

Первым делом нужно внимательно изучить кредитный договор и договор ипотеки. Если там нет прямого запрета на отчуждение квартиры, то можно двигаться дальше. Если же в условиях договора сказано, что отчуждать заложенное имущество заёмщик (залогодатель) не вправе, тогда сделка невозможна в принципе. Можно как-то изменить эту ситуацию, если банк не возражает? Да, нужно сначала внести изменения в договор ипотеки и при необходимости в кредитный договор, зарегистрировать эти изменения и тогда продолжать процедуру. Итак, если условия сделки между заёмщиком по кредиту и банком в итоге допускают продажу ипотечной квартиры, далее нужно получить согласие банка на продажу. Поскольку в данной структуре сделки меняется заёмщик и залогодатель, то банку, прежде чем дать такое согласие, нужно оценить финансовое состояние нового заёмщика. Ведь со сменой стороны в кредитном договоре и договоре залога банк будет нести риски невыплаты кредита, нарушений сроков, порядка оплаты и т. д. То есть новый заёмщик по надежности не должен уступать прежнему

Окончательное решение в любом случае за банком. Многое зависит от кредитной политики, надёжности нового заёмщика, ситуации на ипотечном рынке. 

Ипотечные ставки сейчас не просто высокие, а экстремально высокие. К тому же в ближайшее время не стоит ждать снижения. Льготные программы действуют только на новостройки, а этот вариант подходит не всем из-за высоких цен и ограниченного выбора. Перевод долга на третье лицо действительно может стать трендом. Любопытно будет посмотреть, как поведёт себя рынок, ведь продавцы с дешёвой ипотекой и большой суммой долга будут в более выгодном положении и смогут манипулировать ценами. Опять же в фаворе заёмщики Сбербанка, ведь у него программа легализована.