Микродоли: как по новым правилам покупать, продавать, дарить квартиру?

_{Микродоли и новый закон. Фото"Выберу.ру»}

Что такое микродоля

Раньше с микродолями можно было совершать любые сделки — например, продать или подарить. Причём эту небольшую часть квартиры разрешалось делить на ещё меньшие доли. Достаточно было формально соблюсти требования закона — получить согласие других собственников и при необходимости заверить сделку у нотариуса. При этом минимальный размер доли законодательством не был установлен — можно было выделить хоть 1/1000.

Больше всего «резиновых квартир» в Москве. Хозяева продавали мизерные доли в праве собственности приезжим, а те делали столичную прописку себе и своим детям, оформляли льготы. В результате квартира площадью 31 кв. м могла принадлежать ста и более людям — и теоретически все они имели право одновременно проживать в ней. И это ещё безобидный вариант. По всей стране массово происходили более драматичные истории — «чёрные риелторы» покупали микродоли и делали жизнь других собственников невыносимой, чтобы потом за копейки забрать оставшуюся часть квартиры. По новому законодательству это невозможно.

В чём суть запрета

С 1 сентября 2022 года заработали поправки в Жилищный кодекс России. В ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ появился запрет на новые сделки, в результате которых возникают микродоли.

Росреестр не зарегистрирует переход права собственности на квартиру, если в результате купли-продажи образуется доля площадью менее 6 кв. м. Нужно переделать договор с учётом новых требований законодательства и заново подать на регистрацию. Но чаще всего такие сделки проводятся через нотариуса, поэтому сейчас документы по ним даже не доходят до Росреестра — отказывают ещё на этапе подготовки.

Александр Бударагин

Руководитель юридической группы

Комментарий эксперта:

Площадь доли в праве собственности рассчитывают исходя из общей площади жилья, то есть с учётом нежилых помещений. Но чтобы понять, является ли ваша доля микродолей, нужно знать настоящую площадь квартиры, ведь не всегда реальный метраж и сведения в техпаспорте и ЕГРН совпадают. В частности, с 1 марта 2005 года в общую площадь не включают балконы и лоджии — из-за этого может возникнуть несоответствие

Если сделку с микродолей всё-таки проведут — например, по ошибке — купля-продажа будет считаться недействительной. Больше всего рискует покупатель — его лишат права собственности. По закону ему должны вернуть деньги за долю, но если продавец пропал сразу после сделки, сделать это будет проблематично.

Когда разрешено выделять микродоли

В некоторых случаях Росреестр всё-таки зарегистрирует микродолю в праве собственности.

1. Наследование по закону или по завещанию. Например, комнату площадью 25 кв. метров наследуют трое детей, супруга и родители умершего. В результате каждый получит по 1/6 доли площадью 4,16 кв. м.
2. Приватизация. Доля в праве собственности должна быть у всех, кто проживает в квартире по договору соцнайма — пусть даже совсем небольшая. За исключением тех членов семьи, кто уже воспользовался своим правом на приватизацию.
3. Покупка с помощью маткапитала. Если жильё приобретается на средства материнского капитала, собственность должна быть оформлена на родителей и детей. Размер их долей в законодательстве не прописан, а ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ на этот случай не распространяется. Это значит, что можно выделить и микродоли.

Александр Бударагин

Руководитель юридической группы

Комментарий эксперта:

Практика распоряжения микродолями пока только формируется. С одной стороны, в законодательстве прописаны только три ситуации, когда могут быть образованы микродоли — наследование, приватизация и сделки с маткапиталом. С другой — действует принцип свободы распоряжения собственностью. Муж и жена вправе поделить имущество по своему усмотрению — выделить одному из супругов хоть 1/10 или 1/100 долю в праве собственности. Но обычно жильё делят пополам, и, например, в комнате площадью 10 кв. м будут образованы микродоли по 5 кв. м

Что делать с имеющейся микродолей

Если у человека в собственности уже есть доля площадью менее 6 кв. м, её никто не отберёт. Но и свободно распоряжаться ею теперь нельзя. У владельца небольшой части квартиры осталось совсем немного вариантов:

• продать свою долю другому собственнику этой недвижимости;
• объединиться с кем-то из владельцев и провести совместную продажу — общая площадь реализуемых долей должна быть более 6 кв. м;
• подарить долю другому собственнику или третьему лицу; 
• передать по наследству — по закону или по завещанию.

Так как сделки с микродолями сложные и не совсем понятно, как на практике будет реализован запрет, желательно обратиться за помощью к профессиональному риелтору или юристу. Специалист поможет подготовить документы и составит договор с учётом всех рисков для покупателя и продавца.