Иммунитет должника или проклятие. Может ли банк отобрать квартиру, купленную на маткапитал?

_{Государство даёт шанс купить квартиру. Фото: zen. yandex.ru} 

Материнский капитал не спасёт

Чтобы понимать, почему материнский капитал не играет никакой весомой роли при выселении, надо вспомнить правила направление госсредств на покупку жилья.

Допустим, вы решили погасить материнским капиталом часть ипотеки. Пишите заявление в Пенсионный фонд, а он, проверив данные, перечисляет деньги в банк. Если материнский капитал не закрыл ипотеку целиком, обременение не снимается. Но мама обязуется выделить детям и мужу обязательные доли после полного погашения жилищного кредита. 

Некоторые заёмщики считают, что обязательство выделить доли в квартире, купленной с использованием средств маткапитала, сохраняется даже после реализации недвижимости на торгах. 

Судебная практика показывает, что мнение ошибочно. В качестве примера можно привести апелляционное определение Кировского областного суда от 23.09.2014 по делу № 33−3314. Семейная пара с детьми накопила долг по ипотеке, а банк обратил взыскание на квартиру. Заёмщики не согласились с подобным решением и пошли в суд с просьбой выделить в собственность детей ¼ доли в квартире, поскольку недвижимость куплена с использованием средств материнского капитала. 

_{В иске отказать — квартиру отобрать целиком. Фото: zen. yandex.ru}

Суд отказал в иске, указав, что «условия, предусмотренные пп. «ж» п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, не наступили, обременение с жилого помещения, приобретённого с использованием ипотечного кредита (займа), не снято, в связи с чем у суда не имелось оснований для выдела долей несовершеннолетних».

На этом месте хочется воскликнуть: «Секундочку. Продать квартиру, купленную на средства маткапитала сложно — требуется согласие органов опеки и попечительства, а как же банку удаётся так легко взыскивать недвижимость?».

Юрист Нелли Гурьянова отвечает на вопрос так:

Нелли Гурьянова

Юрист

Комментарий эксперта:

Орган опеки и попечительства защищает имущественные права несовершеннолетних, но в данном случае, на момент реализации квартиры, прав детей на доли в ней еще не возникло. Поэтому и согласия на обращение взыскания на такую квартиру со стороны органов опеки не требуется

Опять приходим к тому, что пока ипотека не выплачена, детских долей в квартире нет, значит, и препятствий для взыскания нет.

Получатели маткапитала в недоумении — государство даёт деньги, чтобы у детей было жильё, а банк это жильё забирает. 

А как же деньги?

Возникает вопрос — что делать с обязательством выделять доли? Квартиры нет и доли выделять негде. Но деньги выданы. Причём это не просто деньги, а целевые деньги — на улучшение жилищных условий детей. Что скажет на это ПФР?

Нелли Гурьянова поясняет:

Нелли Гурьянова

Юрист

Комментарий эксперта:

Обязательство заемщика оформить приобретаемую в ипотеку квартиру в долевую собственность с участием детей возникает после снятия обременения с заложенной квартиры. Снятие обременения происходит после погашения всей задолженности заемщика по кредитному договору. Таким образом, обязательство выделить долю не обнуляется, а еще не возникает на стадии обращения взыскания на заложенную квартиру и в период исполнительного производства. Иными словами, в момент выставления квартиры на торги (до погашения всей суммы долга по кредиту) нет обязательств перед Пенсионным фондом РФ о наделении детей долями. В связи с этим претензий по вопросу не наделения детей правом долевой собственности у ПФ РФ не возникает

Возврат средств материнского капитала после взыскания квартиры законом не урегулирован. По словам юриста, «у Пенсионного Фонда РФ есть право на взыскание средств МСК с заёмщика в такой ситуации, но только в пределах той суммы, которая осталась у него после реализации заложенного имущества и погашения всех обязательств перед банком (что случается крайне редко). Однозначно это будет судебная процедура, однако судебной практики (принятых подобных решений) я не обнаружила». 

Когда материнский капитал только мешает?

Мы уже упоминали, что продать ипотечную квартиру, которая куплена с использованием материнского капитала сложно. Если за ней тянется долг, грозящий взысканием жилья, становится ещё сложнее.

Обычно заёмщик, когда чувствует, что не справляется с платежами по ипотеке, продаёт квартиру, гасит долг и дальше действует по обстоятельствам — переезжает в съёмное жильё, к родственникам или покупает квартиру скромнее. Плюс в том, что квартиру можно выгодно продать и после погашения долга останутся деньги.  

С квартирой, которая куплена с использованием государственных денег, это не пройдёт — мешает всё то же обязательство по выделению долей. Вы получаете деньги от продажи квартиры, гасите ипотеку, обременение снимается — наступает право по выделению долей. 

Чувствуете разницу с тем, как реализовывает жильё банк? Там квартира продаётся, находясь под обременением. 

Итак, закрывая долг деньгами покупателя, заёмщик остаётся без жилья, но с обязательством по выделению долей. Забыть об этом вам никто не позволит.

Чтобы права детей не нарушались, подобные сделки проводятся с разрешения органов опеки и попечительства, которые следят, чтобы доли были выделены, а также не ухудшали условий жизни детей. 

Когда семья меняет двухкомнатную квартиру на трёхкомнатную, проблем не возникает. Но в случае с долгом так сделать не получится — новую ипотеку оформить невозможно из-за плохой кредитной истории да и смысла нет, раз платить нечем. Купить квартиру больше и лучше, чем была — тоже невозможно, поскольку вырученные от продажи деньги ушли в банк. Можно выделить доли в квартире родственников. Но не у всех есть такие родственники.

Вот и получается, что заёмщик не может самостоятельно решить проблему, поэтому смиренно ждёт участи. 

Чтобы не доводить до крайности, стоит в самом начале, как только долг возник, обратиться в банк, описать ситуацию и попытаться решить проблему мирным путём через реструктуризацию, кредитные каникулы и прочие способы, которые снизят долговую нагрузку. Скрываться от взыскания не стоит, лучше идти на контакт и гасить долг хотя бы частями.