Заглянем в договор
Для начала прочитаем ипотечный договор, чтобы понять, в каких случаях банк отнимает квартиру и какие штрафные санкции применяет к должникам.
Сколько нужно не платить, чтобы лишиться квартиры?
Для примера возьмём условия жилищных кредитов Сбербанка.
в п. 4.3.4 сказано, что кредитор вправе потребовать досрочный возврат задолженности и обратить взыскание на заложенное имущество в случае «неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заёмщиком/созаёмщиками его (их) обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более чем 60 (шестьдесят) календарных дней в течение последних 180 (ста восьмидесяти) календарных дней».
Проще говоря, если в последние полгода общая просроченная задолженность по ипотеке превысила 60 дней, то банк вправе расторгнуть договор и отобрать квартиру. Достаточно один раз допустить длительную просрочку, чтобы банк взыскал недвижимость в счёт погашения долга.
Итак, если вы пропустили один платёж, а в следующем месяце уже погасили всю задолженность, у банка нет оснований отбирать квартиру. Два месяца просрочки — уже повод для взыскания. Впрочем, позиция Верховного суда расходится с правилами Сбербанка. Но об этом расскажем позже.
Размер неустойки за просрочку по ипотеке
Штрафные санкции за несвоевременную уплату ежемесячного платежа прописаны в индивидуальных условиях договора, поэтому для каждого они будут свои.
В качестве примера приведём договор, заключённый в июле 2020 года, когда ключевая ставка была 4,5%.
При просроченном платеже в 16 000 рублей неустойка составит 720 рублей в месяц. Других санкций в договоре не прописано.
Намного страшнее просрочить платёж по страховке за недвижимость — неустойка составит ½ процентной ставки по договору на остаток кредита. При остатке в 2 000 000 рублей и процентной ставке 7,6% каждый месяц платёж будет увеличиваться на 6 333 рубля.
Что будет, если долго не платить
Действия банка зависят от внутренних правил и политики кредитной организации. Пресс-служба МТС-банка отмечает:
В первую очередь, банк будет искать возможность урегулирования возникшей просроченной задолженности путём предоставления реструктуризации и иных вариантов урегулирования задолженности
И добавляет, что банк со всеми заёмщиками работает по «единым принципам», поэтому ситуации, когда одному заёмщику сохранили квартиру, а у другого — отобрали, не бывает.
По словам МТС-банка, единственный критерий для взыскания залога — длительная задолженность.
То есть банк не станет смотреть на количество прописанных, состав семьи, ликвидность и стоимость жилья, участие маткапитала в покупке квартиры и прочие факторы.
Юрист Нелли Гурьянова не столь однозначна и утверждает, что банки, принимая решение о взыскании залога, руководствуются принципом экономической выгоды:
Если после двух месяцев просрочки банк пойдёт в суд, то, ссылаясь на позицию ВС, судья может отказать во взыскании жилья. При этом он будет учитывать соразмерность стоимость квартиры и размер дога. При стоимости квартиры 3 000 000 рублей потерять её можно, если долг составляет более 150 000 рублей.
При этом не надо забывать, что взыскивать задолженность по суду банк может без расторжения договора. Часть задолженности будет взыскана по суду, а часть — будет погашаться по договору. То есть обращение банка в суд не всегда означает, что квартиру отнимут.
Впрочем, по мнению Верховного суда, правило работает и в обратном порядке — Гражданский кодекс не запрещает «обращение взыскания на предмет залога до удовлетворения требований о взыскании долга по основному обязательству».
Ваши долги банку невыгодны
Как мы уже сказали выше, банк будет рассматривать экономическую целесообразность при взыскании залога. Но, как отмечает Нелли Гурьянова, «необходимо понимать, что банкам в целом невыгодно наличие проблемных задолженностей» по нескольким причинам:
- Банк обязан резервировать часть собственных средств на специальных счетах в размере просроченной задолженности. Деньги выводятся из оборота и вместо того, чтобы приносить доход, лежат мёртвым грузом.
- Работа с проблемной задолженностью — издержки для банка на привлечение специалистов и оплату госпошлины.
- Долги заёмщиков портят показатели банка.
Поэтому не надо думать, что ваша лишняя 1 000 рублей становится доходом банка, и он рад её получить.
Если ваш сосед платит ипотеку с перебоями и у него до сих пор не отняли квартиру, это не значит, что надо делать также — каждый случай индивидуален.
