Продавцы квартир, с которыми не стоит связываться

Экстремист

Экстремист — тот, кто придерживается радикальных взглядов и совершает преступления против личности из-за расовой или религиозной ненависти. Приверженность к экстремизму, его пропаганда и поддержка преследуются по закону (КоАП и УК).

_{Сделки с экстремистами опасны. Фото: saratov.bezformata.com} 

Росфинмониторинг ведёт реестр экстремистов и террористов, в который входят около 13 000 физических лиц. Как видим, не так уж и мало, поэтому есть шансы с ними встретиться в обычной жизни.

Покупать квартиру у экстремиста небезопасно, поскольку по ст. 282.3 УК РФ финансирование экстремистской деятельности наказуемо. 

Лина Коршунова

Основатель онлайн сервиса по проверке недвижимости Legal check-up

Комментарий эксперта:

За финансирование экстремистской деятельности российским Уголовным кодексом предусмотрена ответственность вплоть до лишения свободы до 8 лет. Список экстремистов и экстремистских организаций является общедоступным на сайте Росфинмониторинга. Предполагается, что вы перед сделкой должны ознакомиться с этим списком. Здесь действует принцип, что незнание закона не освобождает от ответственности, и покупатель, будучи осмотрительным и добросовестным, изучил данную базу

В УК РФ сказано, что наказание предусмотрено за: «Предоставление или сбор средств либо оказание финансовых услуг, заведомо предназначенных для финансирования организации, подготовки и совершения хотя бы одного из преступлений экстремистской направленности либо для обеспечения деятельности экстремистского сообщества или экстремистской организации».

Если трактовать буквально, то кажется, что ничего страшного, ведь вы покупаете квартиру и не обязаны спрашивать, куда пойдут деньги от её продажи. Да и кто вам честно скажет, что планирует экстремистскую или террористическую акцию. 

Однако, если ваш продавец окажется замешан в чём-то незаконным, оправдаться вам будет весьма сложно. К тому же сделки с экстремистами изначально проходят под пристальным контролем. У вас могут быть сложности уже на этапе сделки.

Павел Красавцев

NEXT руководитель

Комментарий эксперта:

Что касается сделок с экстремистами — если нет никаких арестов, либо обременений на недвижимости её можно продать, но лучше проводить через банк «по белому». Если у человека реально какие-то трудности, либо он финансировал куда-то, есть риск приостановки перевода денег, банк вообще может приостановить сделку и операцию.  Банк может счесть это махинацией и деньги ему могут не поступить. И сделка просто заморозится. Росреестр фиксирует запросы и лиц, имеющих к этому отношение и имеет право запретить сделки с их имуществом. «В ЕГРН будут данные о запрете на регистрационные действия с указанным имуществом при купле-продаже, мене, аренде и других сделках», – пояснили в пресс-службе Росреестра.

Нерезидент

Учитывая прошедшую в прошлые годы волну релокации, покупателям надо внимательно отнестись к резидентству продавца. Сложность в том, что у человека может быть российский паспорт, российская прописка, но постоянное место жительство в другой стране. Тот, кто отсутствует в РФ более полугода, становится нерезидентом. То есть во время сделки можно нарушить валютное законодательство, что наказывается штрафом.

Что вам нужно помнить:

1. Операции в рублях между резидентом и нерезидентом на территории РФ — валютная операция. 
2. По ст. 6 Федерального закона 173-ФЗ ограничений на куплю-продажу недвижимости между резидентом и нерезидентом физическими лицами нет.
3. По ст. 14 Федерального закона 173-ФЗ расчёты между резидентом и нерезидентом должны проходить через счета в уполномоченном банке. 

Выходит, что сделки с нерезидентами не запрещены, но деньги нужно передавать только через банковский счёт. Наличные или банковская ячейка не подходят.      

В 2018 году произошёл показательный случай. Семья решила переехать из Москвы в Подмосковье. Для этого пришлось продавать столичную квартиру. Цена сделки — 12 млн рублей. Однако покупатель оказался нерезидентом, а деньги передавались через банковскую ячейку. То есть было нарушено валютное законодательство. В итоге суммарный штраф составил 18 млн рублей (сторон сделки было несколько, а штраф получил каждый).

Разведённый супруг

Всё имущество, приобретённое в браке, считается совместно нажитым и при разводе делится пополам. Бывает, что супруги вовремя не договорились о разделе недвижимости. В этом случае потребуется согласие второго супруга на сделку. Если документа нет, то покупку недвижимости можно будет оспорить. 

Сложность в том, что штамп о браке сейчас необязателен. Если продавец поменял паспорт, отметку о браке не поставил, то покупатель квартиры не узнает о том, что брак был, соответственно, не проверит документы.

На всякий случай берите с продавца справку из ЗАГСа, где сделаны отметки о браках. Если продавец в разводе, то требуйте согласие супруга на сделку или документ, доказывающий, что состоялся раздел имущества. 

Сафронов Ярослав

Арбитражный юрист

Комментарий эксперта:

Чтобы установить отсутствие претензий бывшей супруги к сделке, необходимо запросить у продавца справку с ЗАГС (по форме 15) об отсутствие зарегистрированного брака на момент покупки квартиры. А если брак был зарегистрирован, но имущество не разделено, то необходимо получить согласие супруги на сделку в нотариальной форме. Раздел имущества можно проверить у нотариуса, если такой был заключён нотариально. Сделать это можно с продавцом или через сайт районного суда по месту нахождения супруги или супруга, если раздел был через суд

Хронические должники

Один из важных этапов проверки продавца — узнать, есть ли у него долги и открытые банкротства.

1. Через базу судебных приставов узнайте, какие исполнительные производства открыты, много ли их, как долго тянется долг.
2. Через базу банкротств узнайте, открыто ли банкротное дело.
3. Через базу судов посмотрите, какие дела были заведены на продавца и есть ли споры о взыскании.

Один долг по алиментам вас не должен напугать. А вот множество долговых обязательств, особенно перед банками, — тревожный признак. Лучше квартиру у этого продавца не покупать. 

_{Не покупайте квартиру у должника. Фото: stylishbag.ru} 

Если вдруг человек объявит себя банкротом, то арбитражный управляющий может оспорить сделку и включить квартиру в конкурсную массу. Да, продавец обязан будет вернуть деньги покупателю. Но как он это сделает, если долгов и так много? 

Валерия Подгорская

Адвокат Московской коллегии адвокатов «ЮрСити», медиатор.

Комментарий эксперта:

Если долгов много, есть риски. Например, суд или приставы могут наложить арест на этапе сделки или в дальнейшем продавец может начать процедуру банкротства и ваша сделка потенциально может попасть под оспаривание

Семьи с детьми 

Сейчас материнский капитал дают уже на первого ребёнка. Большинство семей вкладывают деньги в покупку недвижимости. 

Если вы покупаете квартиру у семьи, где есть хотя бы один ребёнок, уточните, был ли вложен материнский капитал. Для надёжности можете попросить выписку по счёту СФР, где видно вложен куда-то маткапитал или нет.

Отказываться от сделки не стоит, но потенциально такой продавец опасен, поскольку родители обязуются выделить доли детям. Если этого не сделано, подросшие дети могут предъявить претензии. В том числе — оспорить сделку. 

Лина Коршунова

Основатель онлайн сервиса по проверке недвижимости Legal check-up

Комментарий эксперта:

Если выяснится, что маткапитал использовался при покупке недвижимости, то необходимо проверить, наделены ли дети долями в праве собственности на квартиру и затем выполнить все требования органов опеки и попечительства при совершении сделки по купле-продаже. Но покупатель квартиры должен максимально осмотрительно подходить к юридическому оформлению такой сделки. Если права детей будут нарушены при ее совершении, дети смогут оспорить законность сделки. При этом вернуть деньги, полученные за квартиру продавцами, будет крайне затруднительно