У сдачи жилья в аренду много нюансов, но сегодня коснёмся не очень очевидного, на первый взгляд. Чаще всего владельцев беспокоит регулярность внесения платежей за аренду, а также кто именно является арендатором – не сделают ли из квартиры притон, не станет ли жильё местом массового проживания мигрантов и так далее Но ситуации бывают разные. И вот такая история.
Квартиранты-вандалы
Собственник квартиры переехал за границу и решил своё жильё сдать. Прибыль при этом не ахти какая, но арендная плата хотя бы покрывает расходы на содержание жилья и налоги. В квартире хороший ремонт, оборудовано всё удобно и продуманно, поскольку до отъезда собственники сами жили в квартире и делали ремонт для себя.
Первый арендатор был идеальным – дисциплина в платежах, тишина и порядок, чистота. Собственник воодушевился и согласился на семью арендаторов с ребёнком-школьником. На вид семья интеллигентная, папа при должности и дорогой машине. Аренда требовалась до того момента, как завершится отделка своего дома.
Когда срок договора закончился, и представитель собственника пришел принимать квартиру, жильцы быстро отдали ключи на пороге и технично испарились. На первый взгляд, всё было в порядке. Однако потом оказалось, что в квартире царит разруха — разбит плафон у люстры, сломаны стулья, расколота плитка в кухне, сломан смеситель в ванной и даже отломана ручка у холодильника. Ничего не оставалось, как зафиксировать поломки и, поскольку контакт арендаторов остался, письменно предъявить им претензии. На что был получен ответ «Хорошо, возместим» и на этом всё. Дальше собственник и его представитель был заблокирован. Вполне себе реальная история.
Давайте разберём, как можно минимизировать такие риски с точки зрения права.
Исходим из того, что любой спор может перейти в зал суда. Там понадобятся доказательства: того, что были отношения по аренде, факт причинения ущерба имуществу, а также доказательства того, этот ущерб нанесён квартирантами в период действия договора. От этих основ и будем отталкиваться, давая советы.
Совет 1. Заключаем письменный договор
Это уже привычная практика, однако остановимся на его условиях. Помимо срока аренды, размера арендной платы, нюансов по оплате коммунальных услуг и порядка пользования жилым помещением, желательно предусмотреть и обязанность арендатора возместить все причиненные убытки, а также указать срок и порядок. Например, так:
Образец или форму договора можно взять в интернете, но лучше составить документ с помощью юристов, всё-таки цена вопроса может быть значительной. Кстати, в нашем примере выше арендаторы разбили плафон люстры. Так вот поиск подобного плафона показал, что такие люстры больше не выпускают, а нечто подобное есть только в городе за 1000 км под заказ. Как все понимают, цена вопроса немаленькая. И это только одна из граней причинённого ущерба.
Совет 2. Фиксируем состояние квартиры
Вспомним, что в случае спора нам нужны доказательства, в каком состоянии квартира была передана в аренду, и в каком получена обратно. Фиксация также снимает все доводы арендатора типа «тут так и было». Не стоит игнорировать этот совет. Пять минут времени и большое подспорье. Сохраняем видеоролик о состоянии квартиры на момент заселения.
В случае выявления поломок на момент выселения – также фиксируем все на видео или фото.
Совет 3. Проверяем состояние квартиры вместе с арендаторами
Как мы видим в нашем примере, арендодатель не проверил досконально состояние квартиры о время выезда арендаторов. Нельзя отпускать арендатора, пока всё не проверите. Это нужно для того, чтобы выполнить следующий совет.
Совет 4. Составляем акт о причинении ущерба
Это идеальное развитие событий. Письменная двусторонняя фиксация причинённого ущерба – «железное» доказательство того, что арендатор согласен с тем, что именно он виновен. Даже если в договоре есть пункт с подробностями возмещения ущерба, Акт всё равно нужен, ведь он зафиксирует конкретику, а возможно и сумму ущерба.
А что, если арендатор откажется составлять акт? Может быть и такое. Тогда, как вариант, составить его в одностороннем порядке с привлечением свидетелей и в присутствии арендатора. Свидетели дадут вам свои данные (на случай их вызова в суд) и зафиксируют своими подписями факт отказа арендатора от составления акта.
Если в договоре аренды нет никаких упоминаний об обязанности возмещать арендатором причинённый ущерб, это не страшно. Такая обязанность вытекает из закона, но предъявить доказательства придётся в любом случае.
В акте надо в идеале прописать и сроки погашения ущерба, и сумму, к которой пришли арендатор и арендодатель по итогам проверки квартиры. Возможно, возмещение ущерба будет не в виде денежной суммы, а путем передачи исправной аналогичной техники или предметов интерьера. Тут всё зависит от договоренностей между сторонами. Но ясно одно – наличие акта облегчит судебный процесс в будущем, а у арендатора будет стимул погасить этот ущерб, в том числе до суда. Ведь акт – практически 100%-ная гарантия выигрыша дела в суде.
Совет 5. Берём копии документов арендаторов
Очень частая ситуация, когда арендодатель обнаружил ущерб, но у него нет данных арендаторов, чтобы обратиться в суд. В исковом заявлении нужно указывать полное имя, отчество и фамилию, паспортные данные, прописку и контактные данные. Совершенно нормальная практика – попросить у арендаторов копии паспорта с пропиской.
Вышеописанные действия не такие уж и сложные. Гораздо затратнее восстанавливать квартиру после вандализма арендаторов. На первый взгляд мелкие поломки реально могут выливаться в значительные расходы (взять ту же отломанную ручку от дверцы холодильника).
Как ещё можно обезопасить себя от неблагонадёжных жильцов? Через материальное обеспечение – сохранный депозит.
Сохранный депозит
Это определённая сумма денег, которую арендатор передаёт арендодателю в качестве обеспечения своих возможных обязательств по возмещению ущерба. Если квартира передаётся обратно собственнику в надлежащем виде, то депозит возвращается арендатору.
Кстати, это нормальная практика в других странах при аренде жилья. Как правило, сохранный депозит берётся в сумме арендной платы за месяц. Из этой суммы денег вычитается стоимость поломок и ущерба при сдаче квартиры собственнику. Это дисциплинирует арендатора, заставляет его относиться к имуществу бережнее и внимательнее, а также защищает интересы собственника – у него есть реальный инструмент быстро защитить свои права и восстановить справедливость, ведь деньги уже у него.
Однако все условия по сохранному депозиту надо указать в договоре аренды: сумму, обязанность собственника вернуть деньги полностью в случае отсутствия претензий к арендатору, а также порядок удержания. Например, пункты договора могут выглядеть так:
Наличие этого инструмента заставляет стороны действовать иначе – присутствовать при проверке квартиры после окончания срока аренды, идти на переговоры и договариваться.
Гарантирует ли всё вышеперечисленное то, что интересы собственника не будут нарушены? Конечно же, нет. Даже несмотря на составленный акт с указанием суммы ущерба и сроков, арендатор может игнорировать свои обязательства и не возмещать ущерб. В случае с депозитом сумма причинённого ущерба может быть больше суммы взятого собственником депозита. Тогда однозначно придётся защищать свои интересы в суде.
И вот там наличие составленных верно документов и результатов наших советов баланс сил будет явно в пользу собственника. Решение в этом случае будет вынесено быстро. Единственная сложность может быть с доказыванием размера ущерба, если стороны не пришли к соглашению и не зафиксировали его в акте. Если суд сочтёт приведённые данные о стоимости недоказанными, то, возможно, будет экспертиза.
Кстати, обращаясь в суд, не стоит забывать, что с ответчика заявитель вправе взыскать и все расходы по ведению дела – сумму, потраченную на адвоката (потребуется подтвердить документально), расходы на экспертизу и остальное. То есть в конечном итоге квартирантам, уклоняющимся от возмещения ущерба добровольно, придётся оплатить сумму, гораздо большую за счёт взыскания судебных издержек. Этим фактом тоже вполне можно оперировать в переговорах с арендаторами. Иногда играет решающую роль направление в адрес арендаторов копии искового заявления с расчётом итоговой суммы по иску.
