Найти управу на управляющую компанию. Как снизить коммунальные платежи за коттедж?

_{Как не переплачивать за коттедж? Фото: pro-dachnikov.com}

Что такое коттеджный поселок

Понятия «коттеджный поселок» в законодательстве нет. Но по факту они существуют. Так называют обособленные поселения на землях ИЖС или СНТ. На них строят жилые или дачные дома, огораживают высоким забором, проводят свет, водоснабжение и канализацию, ставят охрану. На территории поселка могут быть магазины и аптеки — все, что нужно для комфортного проживания. Часто такие поселки рекламируют как жилье премиального класса.

Вот как они появляются. Застройщик покупает несколько гектаров земли сельхозназначения и переводит в ИЖС. Делит территорию на участки по 6−10 соток — на каждом возводит дом и подводит коммуникации. Регистрирует право собственности на коттеджи в Росреестре и продает.

Затем начинается самое интересное. Так как изначально весь поселок принадлежит застройщику, участки не под коттеджами и все, что на них расположено — дороги, линии электропередач, водозаборный узел, канализация — тоже находится в его собственности. Строительная организация передает управление этим имуществом связанной с ним УК, которая устанавливает собственные тарифы и правила. За разовый проезд грузового транспорта могут брать по 5000 ₽, а за видеонаблюдение на территории — по 10 000 ₽ в месяц. Суммы зависят только от жадности УК, а мнение жителей не принимают во внимание.

Проблема в том, что в законодательстве правовой статус коттеджных поселков не определен, а управление инфраструктурой в них никак не регулируется. По сути, дороги и коммуникации — это собственность застройщика, с которой он делает, что хочет. В отличие от многоквартирных домов, где подъезды и придомовая территория — общее имущество жильцов, или СНТ, где решения принимаются на общем собрании.

_{oneginoposelok.ru}

За что платят жители коттеджных поселков

Если вы покупаете дом в коттеджном поселке, нужно быть готовым к тому, что суммы в платежках будут намного выше, чем в городе или селе. С жителей берут деньги за обустройство газонов и клумб, уборку дорог от снега и грязи, круглосуточную охрану, пользование детскими и спортивными площадками, проезд по общей дороге. В платежи также включена зарплата директора УК и коменданта поселка, обслуживающего персонала — охранников, дворников, садовников, электриков и сантехников. Например, если УК утвердила тариф 100 ₽ за кв.м общей площади дома, то ежемесячная плата за коттедж площадью 200 кв. м составит 20 000 ₽.

Плюсом нужно оплачивать коммуналку: по счетчикам — за водоснабжение, электричество и газ, фиксированные суммы — за отопление, водоотведение и вывоз мусора. 

Вот пример самоуправства: жители ближайшего села платят за свет 3,92 ₽ за кВт/ч, а обитатели коттеджного поселка — 10 ₽ за кВт/ч. УК утверждает, что суммы, которые люди переплачивают, уходят на обслуживание электросетей, ночное освещение улиц и потери электричества.

Ольга Власова

Адвокат

Комментарий эксперта:

<em>Помните, что по закону все тарифы на коммунальные услуги — за свет, воду, отопление, газ — устанавливает только государство. Больше прописанных в нормативах сумм нельзя брать ни в городе, ни в коттеджном поселке. </em><em>Возьмем к примеру поставку воды — стоимость услуги определяет комитет по тарифам при администрации района. Но тут нужно еще посмотреть — может ли УК заниматься водоснабжением, ведь на скважину нужна лицензия, а вода должна соответствовать нормам. Получать разрешительные документы сложно и дорого. В результате многие УК поставляют воду в обход закона, а тарифы устанавливают сами. </em><em>Я сейчас как раз работаю со случаем, когда УК в коттеджном поселке не имеет лицензии на поставку воды. Как оказалось, воду поставляла другая фирма. УК, пользуясь юридической неграмотностью жителей, выставляла им собственные тарифы. Конечно, все это незаконн</em>

В результате владельцы коттеджей платят в среднем по 20 000−50 000 ₽ в месяц, в Подмосковье суммы доходят до 150 000 ₽. УК придумывает и утверждает все новые тарифы, а что думают жители поселка — ее не волнует. Должников наказывают — их штрафуют, в домах отключают воду и отопление, а машины не пропускают на КПП. И это тоже незаконно.

Ольга Власова

Адвокат

Комментарий эксперта:

<em>УК — это всего лишь компания, которая оказывает услуги жителям коттеджного поселка. Она не имеет права за долги отключать дома от света, газа, отопления и воды, не пускать собственников на территорию поселка. Если есть разногласия по оплате, УК должна обратиться в суд, обосновать выставленные суммы и взыскать их с собственника. Если компания превышает свои полномочия, жителям нужно сразу жаловаться в прокуратуру, местную администрацию, обращаться к депутатам</em>

Что делать, если УК завышает платежи

Жители коттеджного поселка — вовсе не бесправные спонсоры аппетитов УК. Несмотря на пробелы в законодательстве, есть как минимум четыре способа повлиять на ситуацию.

Пересмотреть размер платежей

Таким образом, жители поселка являются потребителями услуг, которые им предоставляет УК. По закону «О защите прав потребителей» они имеют полное право потребовать обоснование выставленных счетов и отчет о проделанной работе. Компания обязана письменно ответить на претензию в течение 30 дней — и не важно, обратился к ней один человек или весь поселок. Если УК не может обосновать выставленные в квитанциях суммы, нужно требовать их пересмотра и возврата излишне уплаченного.

Ольга Власова

Адвокат

Комментарий эксперта:

<em>Если в договоре с УК не прописаны услуги, которые она оказала и за которые требует оплату, это считается понуждением к заключению договора. А это уже нарушение гражданского законодательства — ст. 421 ГК РФ. </em><em>Также хочу отметить, что услуги, оказанные вопреки воле потребителя, согласно закону «О защите прав потребителей» считаются навязанными. Если УК попытается взыскать плату за них через суд, она проиграет. Потому что по закону компания обязана сначала проинформировать потребителя об услуге и ее стоимости. Если собственнику коттеджа эта услуга не нужна, он может от нее отказаться и не платить, а УК не имеет права ее навязывать</em>

Также можно подать жалобу на завышенные платежи в государственные органы в своем регионе:

• Управление федеральной антимонопольной службы;
• Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека;
• Государственную жилищную инспекцию;
• прокуратуру.

Ведомства рассмотрят обращение в течение 30 дней. Если они найдут нарушения в работе УК, выдадут предписание пересмотреть размер платежей.

Ольга Власова

Адвокат

Комментарий эксперта:

<em>Жители коттеджного поселка имеют право подать жалобу в контролирующие органы. Но более эффективно обратиться в суд. В судебном порядке можно провести финансово-экономическую экспертизу и обязать УК сделать перерасчет стоимости услуг, а разницу взыскать в пользу плательщика или зачесть ее в счет будущих платежей. </em><em>В большинстве случаев УК не может обосновать, по какой причине она берет именно такую плату с собственников. Поэтому шансы выиграть дело довольно высоки</em>

Сменить управляющую компанию

Если жители коттеджного поселка не удовлетворены работой УК, они могут ее сменить. Ждать, когда закончится договор с компанией, необязательно. Чтобы досрочно расторгнуть отношения с УК, нужно:

Создать инициативную группу, которая организует собрание жителей коттеджного поселка. Активистам следует заранее связаться с другими УК — запросить проекты договоров и тарифы, получить предварительное согласие обслуживать поселок.

За 10 дней письменно известить всех собственников о собрании и его повестке. 

Провести общее собрание — обсудить нарушения в работе УК и поднять вопрос о ее смене. За избавление от старой УК должны проголосовать не менее 50% владельцев домов. 

Предложить список других УК и проекты договоров с ними. Решить, что должно входить в работу новой УК, какие услуги она будет оказывать и по каким тарифам.

Обсудить другие вопросы: как в будущем будут приниматься решения на собраниях, какое количество голосов для этого нужно, как считать голоса — по количеству квадратных метров или один участок равен одному голосу. 

Проголосовать и подписать протокол общего собрания с принятыми решениями.

Вручить протокол прежней и выбранной УК в течение 30 дней.

Заключить договор на обслуживание с новой компанией, а со старой — расторгнуть.

На общем собрании также можно принять решение о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ). По поручению жителей поселка товарищество сможет заключать договора с УК и контролировать ее работу.

Передать инфраструктуру на обслуживание муниципалитету

Застройщик не всегда отдает обслуживание коттеджного поселка в руки УК. Возможны и другие варианты — например, перевести дороги и коммуникации в собственность муниципалитета. Когда они перейдут на баланс администрации, за обслуживание будут отвечать районные коммунальные службы.

Для этого владелец инфраструктуры должен отказаться от нее, а власти — дать согласие обслуживать этот поселок. Проблема в том, что государству это невыгодно, так как возникают новые расходы, которые не закладывали в бюджет.

Если администрация и согласится на предложение, рассчитывайте на самый минимум. Конечно, будут устранять коммунальные аварии и чистить дороги от снега. Но никто не станет следить за благоустройством и безопасностью в поселке, а ворота на въезде придется демонтировать, чтобы могла проехать скорая помощь или пожарная машина.

Ольга Власова

Адвокат

Комментарий эксперта:

<em>На самом деле, большинство дорог в коттеджных поселках являются муниципальными и незаконно оформлены в частную собственность. Я рекомендую получить в местных органах власти первоначальный проект планировки территории и посмотреть назначение соответствующих участков. Если указано, что дороги расположены на землях общего пользования, то это муниципальные дороги. </em><em>Муниципалитет обязан в кратчайшие сроки подать в суд и вернуть эту землю в публичную собственность, которая будет содержаться за счет бюджета. УК не имеет права брать плату за такую дорогу, препятствовать проезду и проходу жителей. Положительная судебная практика по этому вопросу уже сложилась в так называемой «Новой Москве». </em><em>С коммуникациями сложнее. Муниципалитет должен принять на баланс инженерные сети, если они официально бесхозяйные или собственник относится к их содержанию бесхозяйственно. Это осуществимая, но весьма трудная задача —  районные власти не горят желанием брать на обслуживание новые объекты. </em><em>Жителям коттеджного поселка нужно сначала обратиться в местную администрацию. Если она не реагирует, то к депутатам. Но лучше сразу идти к адвокату, который подскажет, какие документы потребуются и где их получить, поможет составить обращение в соответствующие органы</em>

Еще одна трудность заключается в том, что застройщик обычно не оформляет коммуникации и дороги в собственность владельцев участков. Инфраструктура по-прежнему принадлежит ему. Эти участки нужно будет выкупить и оформить в общую собственность жителей. После этого решения о размере и назначении платежей, порядке пользования дорогами и инфраструктурой можно будет принимать на общем собрании.