Российские законы страшнее привидений. Что будет, если вселиться в бесхозный дом и как его сделать своим

_{Стоит подумать. Фото: zen. yandex.ru}

Почему недвижимость пустует?

Чаще всего пустующие дома находятся в малоноселённых муниципальных образованиях, далёких от центра. Причин возникновения бесхозной недвижимости много. Перечислим основные:

• хозяева, переезжая в город, не смогли продать участок и дом, поэтому бросили его на произвол судьбы — зарастать бурьяном и медленно подгнивать;
• собсвенник умер, а наследников, чтобы принять имущество, нет;
• собственник умер, а родственники отказались принимать наследство. Например, из-за многочисленных долгов успшего;
• собственник умер, а наследники пропустили срок принятия наследства. 

В каждом из этих случаев недвижимость становится бесхозной (бесхозяйной). В п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса РФ дано такое определение понятию:

Дом будет признан бесхозным, если нет собственника или о нём невозможно найти сведения.

Если вы понимаете, что интересующий вас дом заброшен (в понятиях закона бесхозяйный), то есть три способа оформить его в собственность:

• приобрести у муниципалитета;
• владеть недвижимостью более 15 лет и оформить жильё по приобретательной давности;
• найти собственника и выкупить «заброшку».

Начнём с самого простого — поиск законного владельца.

Часть первая — сбор информации

Если дом расположен на территории муниципального образования или садового товарищества, то лучше всего начать поиски с органов местного самоуправления. Например, подойти к председателю СНТ или главе поселковой администрации. Возможно, здесь вам скажут точный адрес дома, кадастровый номер, а если повезёт, то дадут сведения о владельце. Номерами телефонов обычно не разбрасываются, но вычислить фамилию, имя, отчество таким образом можно. Поиск контактных данных — дело техники.   

Ещё один способ найти информацию об интересующем доме — обратиться к публичной кадастрой карте, которая располагается на сайте Росреестра в разделе «сервисы и услуги».  

_{Пример поиска кадастрового номера по карте. Фото: kadastr.ru}

Если нашёлся кадастровый номер, то можно заказать по нему выписку ЕГРН, где будут указаны собственники, кадастровая стоимость, назначение, площадь, тип собственности, обременения и прочие необходимые сведения. 

Проблема в том, что многие старые дома и участки на учёте в Росреестре не состоят, соответственно, выписку ЕГРН по ним не дадут. На примере со скриншота кадастровый номер нашёлся только по одному участку из всей деревни.  

_{Сведения, которые можно получить по кадастровому номеру. Фото: egrnreester.ru}

Если Росреестр не помог в поиске хозяев дома, то можно обратиться в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. Там помогут с поиском владельца. 

Если хозяин дома нашёлся, то составляйте договор купли-продажи, предварительно поставив дом на кадастровый учёт. 

Если у дома-беспризорника нет хозяина или его не удалось найти, то нужно обращаться в муниципалитет о передаче дома в собственность.

Часть вторая — поход в муниципалитет, Ростреестр и суд

Чтобы бесхозяйный дом перешёл в вашу собственность, первым делом надо обратиться в местные органы власти с заявлением о постановке дома на учёт.

_{Я тут жил, живу и буду жить без прописки, а ты — нет. Фото: forum. guns.ru}

В течение 15 дней недвижимость внесут в Росреестр. Сейчас наберитесь терпения — для перехода к следующему этапу надо подождать год. На случай если объявится хозяин дома и заявит на него права. 

Спустя 12 месяцев органы исполнительной власти региона должны обратиться в суд, чтобы признать право собственности за собой.

Итак, алгоритм действий следующий:

1. Поиск владельца.
2. Постановка на учёт в Росреестр (если хозяин не найден).
3. Переход права собственности к муниципалитету.
4. Покупка недвижимости через аукцион. 

Опасность такого способа способа приобретения прав собственности — неожиданно объявившиеся наследники хозяина дома.

Проще говоря, если правнук хозяина дома 5 лет жил в Антарктиде, изучая проблемы изменения климата, а потом вернулся, узнал о смерти родственника и заявил права на дом, то вас не спасёт ни добросовестность приобретения, ни печати Росреестра — недвижимость придётся вернуть.   

Часть третья — 15 лет открытого владения

Для терпеливых есть ещё один способ стать законным владельцем бесхозного дома — воспользоваться «приобретательной давностью». 

В ст. 234 ГК РФ сказано:

Стать владельцем недвижимости по приобретательной давности можно через 15 лет, если соблюдены три условия:

1. Добросовестность владения — уход за домом, землёй, уплата коммунальных услуг.
2. Открытость владения — новый хозяин не прячется, не скрывается и без стеснения общается с соседями.
3. Непрерывность владения — новый владелец пользовался домом на протяжении всех 15 лет. 

РБК-недвижимость цитирует юриста:

Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ

Дом будет признан собственностью по приобретательной давности только по решению суда. Однако, прежде, чем идти в суд, надо выждать ещё 3 года — срок исковой давности. 

Получается, что дом станет вашим только через 18 лет с момента вселения. 

_{Дождались прав на дом. Фото: ubuda.com}

Если в этот период появится законный владелец, то придётся съехать вне зависимости от того, какие работы уже проводились на участке. Взыскать с владельца расходы на улучшения дома можно через суд, но сложно. Кроме этого, придётся подтверждать, что вы сделали всё, чтобы найти владельца. 

При наихудшем развитии событий вновь объявившийся хозяин может подвести вас под уголовное дело о краже или умышленном уничтожении или повреждении имущества. Например, если вы сдали в лом бочку, тачку и прочий ржавый инвентарь. Либо разобрали на дрова завалившийся набок сарай.

История в тему

Одного питерского полицейского в далёком 1993 году отправили организовывать засаду в квартире Адмиралтейского района города Санкт-Петербурга. Владельца хором площадью почти 100 кв. м. убили «чёрные риелторы». Полиция в надежде, что преступники объявятся в квартире, поселила в ней «своего человека». 

Полицейский, отправленный на дело, вынужден был жить в квартире. Время шло, приказ о засаде никто не отменял, хотя преступников нашли, посадили и те даже успели освободиться. Тем временем полицейский, сидящий в засаде, обзавёлся семьёй, которая жила с ним в этой же квартире. Жильцы от соседей не скрывались, за квартирой ухаживали, коммунальные платежи вносили всрок.   

Спустя 17 лет полицейский в суде заявил права на квартиру, опираясь на статью ГК РФ о приобретательной давности. Однако право на недвижимость оспаривала администрация Адмиралтейского района. Её представители заявили, что в ЗАГСе отсутствует запись о смерти владельца, а все счета оплачивались от его имени. Таким образом невозможно доказать, что полицейский владел жильём открыто. Суд поддержал сторону администрации. 

Возвращаясь к детской литературе, вспомним сказку «Теремок». В бесхозную недвижимость вселилась мышка-норушка, лягушка-квакушка, лисичка-сестричка и прочие звери, организовавшие неплохое общежитие. Однако пришёл медведь, сел на теремок и развалил его. Есть версия, что это был представитель власти, который выступает против самовольного заселения. 

Какой способ заселения в бесхозную недвижимость самый простой и безопасный?

1. Через муниципалитет. Перевод недвижимости в собственность займёт более года и потребуются расходы на выкуп дома через аукцион. Всегда будет оставаться опасность, что объявятся наследники прежнего владельца. 
2. Через приобретательную давность. Перевод недвижимость в собственность займёт более 18 лет. Есть опасность, что придёт владелец дома и попросит освободить жильё.  

Ни один из способов не гарантируют полную безопасность. Всегда остаётся риск потери жилья вместе со всеми улучшениями, что вы внесли. 

Обсуждая тему приобретения бесхозных домов, люди пишут в комментариях, что не станут связываться с этой схемой, потому что жить в развалюхе не будешь — придётся перестроить, отремонтировать, облагородить дом. Возможно, провести газ, водопровод, сделать канализацию, поставить баню, теплицу и т. д. Хозяин же дома, видя, во что превратилась его старая избушка, сразу решит, что «такая корова нужна самому» и выгонит новых жильцов. 

Придётся оплачивать расходы на принятие наследства, постановку на учёт в Росреестр и т. д., но так вы избавите себя от проблем.