Обычно купленный в магазине товар можно вернуть, если он вам не очень нравится или оказался некачественным. Квартира -— тот же самый товар, только большой и дорогой. Можно ли с жильём поступить как с сапогами: вернуть продавцу. Ведь иногда после покупки выясняется, что под обоями плесень, трубы гудят, на кухне живут тараканы, а в соседней квартире -— маргиналы.
Если коротко, то отменить сделку купли-продажи недвижимости и вернуть квартиру продавцу можно. Это подтверждает решение Верховного суда и российское законодательство.
Однако дьявол, как говорится, в деталях. Если квартира вам не понравилась и вы вознамерились её вернуть, то придётся повозиться, а ещё пройти несколько кругов судебных разбирательств.
Что говорит закон о возврате купленной квартиры
В ч.1 ст. 469 Гражданского кодекса сказано, что продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует качеству, указанному в договоре. В ч.2 этой же статьи говорится, что если качество товара в договоре не указано, то он должен быть пригоден для предназначенных целей.
Хорошо, если во время сделки вы позаботились о формулировках в договоре и описали состояние коммуникаций, стен и прочего. А ещё добавили пункт, что продавец несёт ответственность, если скроет недостатки квартиры.
Если же вы этого не сделали, то придётся пользоваться частью второй ст. 469 Гражданского кодекса. Мы уже упомянули, что товар должен соответствовать целям, для которых предназначен. Квартира в большинстве случаев приобретается, чтобы в ней жить. То есть если в квартире жить невозможно, то можно оспаривать сделку, напирая на положения ГК РФ.
Чтобы оценить качество квартиры, можете воспользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением», где сказано:
- Несущие конструкции должны быть без повреждений, разрушений и трещин.
- В квартире должны быть свет, вода (горяча и холодная), отопление, газ.
- Воздух из одной квартиры не должен попадать через вентиляцию в другую квартиру.
- В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.
Это лишь скромный примерный перечень того, что содержит документ. Выходит, что если вы заметили трещину в стене, выяснилось, что отопление не работает, в квартире слишком шумно и пахнет сигаретами из соседней квартиры, то можно заявлять в суде, что квартира непригодна для жилья и требовать, чтобы продавец вернул деньги.
Верховный суд это доказывает, говоря, что если в квартире обнаружены неустранимые недостатки, которые препятствуют его использованию, то покупатель может отказаться от сделки.
Нам важно сделать два вывода относительно возврата квартиры продавцу:
- Недостатки мешают использовать квартиру по назначению.
- Устранить недостатки невозможно.
Например, невозможно устранить строительный недостаток из-за которого запахи из чужой квартиры перетекают в вашу. Зато вывести плесень и тараканов можно.
Если не хватает каких-либо коммунальных услуг, то этот недостаток тоже не могут признать существенным, если подачу воды, газа, света можно восстановить. Например, свет отключили за неуплату.
В теории вернуть деньги за квартиру можно. Однако это сложно.
Обратимся к Гражданскому кодексу. В п. 1 ст. 475 говорится, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, то покупатель вправе требовать:
- соразмерно уменьшить покупную стоимость;
- устранить недостатки;
- возместить расходы на устранение недостатков.
Обычно покупатели выбирают что-то из этих вариантов. Например, если вы вселились в новую квартиру, стали делать ремонт, а под обоями плесень, то вправе требовать, чтобы продавец вернул вам часть уплаченных денег, сам провёл работы по борьбе с плесенью или оплатил их.
Первым делом нужно договариваться мирным путём: связаться с продавцом, описать проблему и вместе придумать, что делать дальше. Этот метод работает, потому что не каждый продавец знает о всех недостатках квартиры, потому что не живёт там или просто не замечает то, что скрыто отделкой.
Если продавец отказывается устранять недостатки или выплачивать компенсацию, то придётся идти в суд. В нему придётся подготовиться:
- Наличие недостатков и расчёт расходов на то, чтобы их устранить, нужно зафиксировать документально с привлечением экспертов.
- Продавца нужно уведомить о том, что в квартире обнаружились недостатки. Направьте ему претензию в письменном виде. Устные разговоры не будут доказательствами в суде. Переписка часто признаётся как доказательство, поэтому диалоги в соцсетях и мессенджерах тоже можно будет приобщить к делу.
Важный этап в покупке квартиры — осмотр и подписание акта приёма-передачи.
В суд можно обратиться, если квартира не соответствует качеству, которое указано в договоре купли-продажи, строительным нормам или санитарным нормам.
Например, жаловаться на криво приклеенные обои не стоит, если вам в ДКП не обещали особый ремонт с профессиональным покрытием стен. Зато тараканы, плесень, неработающее отопление — повод для жалоб.
По п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи товара или по причинам, которые действовали до того момента.
Например, если вы решили сделать ремонт через год после покупки и обнаружили плесень, вам сложно будет доказать, что она выросла при старых хозяевах. А вот насквозь ржавую трубу можно приписать продавцу. Опять же не стоит опираться на школьные знания по биологии и химии. Нужно провести профессиональную экспертизу, получить заключение, где будет сказано, как давно возникли недостатки. Как мы знаем, суд верит документам, а не словам и догадкам.
В этом случае покупатель имеет право предъявлять претензии продавцу. Как правило, при этом почти всегда приходится обращаться в суд, если приобретатель дефектной недвижимости намерен идти до конца. Однако подать в суд – не значит его выиграть. Судья будет обращать внимание на множество факторов.
Во-первых, покупатель должен доказать, что недостатки, которые он нашел, были действительно скрытыми, и он не мог при осмотре квартиры их обнаружить. Во-вторых, они должны быть действительно серьезными, препятствующими проживанию. Недостатки должны быть зафиксированы покупателем и подтверждены независимой экспертизой. В-третьих, он должен доказать, что недостатки не появились уже после сделки. И в-четвертых, что продавец о них знал и заведомо обманул покупателя.
Решение суда будет зависеть от множества нюансов, качества работы адвокатов и от самого судьи. Так, ржавые трубы можно счесть скрытым недостатком, но ведь покупатель знал, например, что дом старый, и мог навести справки, когда проходил последний капремонт. В этом случае судья вряд ли вынесет решение в его пользу. Реальнее выиграть суд, если в квартире не работает система отопления и по этой причине в ней невозможно жить, или сильно протекает крыша, и ее невозможно починить силами управляющей компании. Слабый напор воды или негерметичные окна – это, с точки зрения суда, скорее всего будет расценено как «дело вкуса»: один в такой квартире жить может, а для другого это недостаток. Все, что может быть отнесено к такой «вкусовщине», «протащить» в суде сложно
Продавец не оставил в квартире обещанную мебель и технику
Вторичное жильё часто покупают потому что туда можно вселиться сразу после покупки и не тратиться на ремонт, мебель и бытовую технику. Продавцы тоже готовы оставить кухонный гарнитур, встраиваемую технику, шкафы, диваны, чтобы не перевозить всё это в новое жильё.
Однако «обещать — не значит жениться». Бывает, что продавец обещал оставить в квартире всё необходимое, а по итогу вывез даже напольное покрытие и ванну.
Специалисты советуют правильно составлять документы, чтобы уберечь себя от неожиданностей.
Итак, если вы надеетесь, что продавец вам оставить в квартире мебель и бытовую технику, то:
- Фиксируйте перечень в документах, причём желательно прикладывать фотографии, чтобы не было подмены.
- Если даже опись имущества не остановила продавца и он всё вывез, то договаривайтесь мирно: пусть он выплатит компенсацию или вернёт вещи. Лучше направить просьбу письменно.
- Когда мирно договориться не получилось, идите в суд.
Соседями оказалась маргинальные личности
Покупатели часто интересуются у продавцов, кто живёт по соседству, нет ли среди них алкоголиков, шумных студентов, постоянных пациентов психоневрологического диспансера с сезонными обострениями.
Ни один продавец вам не скажет: «совсем замучился с этими соседями». Но что делать, если соседи на деле оказались проблемными, а для вас принципиальна чистота и тишина? Можно ли отказаться от квартиры, если соседи оказались не очень хорошими?
Как покупать вторичку, чтобы избежать неприятных неожиданностей
Советы экспертов, как покупать вторичку:
- Сходите на осмотр квартиры несколько раз в разное время суток.
- Поговорите с соседями, которые живут вокруг квартиры, которую вы присмотрели, с бабушками на лавочках и мамочками на площадке. Если в подъезде живёт дебошир, то все на него укажут. Если у самого дома есть недостатки, например, зимой холодно, а горячую воду отключают на 4 месяца, то вам тоже сообщат.
- Зайдите в чат дома или микрорайона. Обычно там все проблему наружу: плачут дети, подростки кричат под окнами, на общем балконе что-то жгут и т. д.
- Обойдите места общего пользования. Маргинальных личностей не спрячешь, поэтому следы их пребывания будут: исписанные стены, сожжённые кнопки лифта, мусор на лестничной площадке, чинарики и бутылки на общем балконе, дырявые двери с оторванными ручками, поломанные звонки, подозрительные пятна по углам.
- Внимательно осматривайте квартиру перед сделкой. Можно пригласить профессионала, который поможет составить заключение о качестве недвижимости.
- Не подписывайте акт приёма-передачи, без проверки квартиры.
- Максимально подробно составляйте договор.
- Составляйте опись имущества, которое вам обещали оставить.
Онлайн-заявка на кредит во все банки
